Nachhaltige Finanzierung: positive Auswirkungen auf den Immobiliensektor

von Hugh Falcon, Senior Analyst, Longevity Partners 

Die Zeit zur Bekämpfung der schlimmsten Auswirkungen des Klimawandels wird immer knapper. Wenn wir die extremen Temperaturanstiege, die immer häufigeren und katastrophalen Naturkatastrophen sowie den Verlust der biologischen Vielfalt verhindern wollen, müssen wir bis zur Mitte des Jahrhunderts unsere Netto-Null-Emissionsziele erreichen. Dafür ist jedes Jahr bis ein enormes Kapitalvolumen für nachhaltige Investitionen erforderlich. Daher braucht es eine Neuausrichtung der Kapitalströme auf nachhaltige Investitionen, und Fortschritte auf diesem Weg werden eine klare Synthese zwischen ESG und Finanzen im Allgemeinen schaffen.  

Es wird geschätzt, dass in den nächsten zehn Jahren jedes Jahr 6,3 Billionen Dollar in klimarelevante Investitionen fließen müssen, um den Prozess der Dekarbonisierung unserer Wirtschaft voranzutreiben. 70 % der Direktinvestitionen, die zur Erreichung der Netto-Null-Kohlenstoffziele erforderlich sind, müssen vom Privatsektor aufgebracht werden. Im Gebäudesektor gibt es noch viel Raum für Verbesserungen, da er für fast 40 % der weltweiten Kohlenstoffemissionen verantwortlich ist. Um die Ziele von Paris zu erreichen, müssen bis 2030 alle neuen Gebäude mit Netto-Null-Kohlenstoff-Energiesystemen gebaut und bestehende Gebäude jährlich um 5 % nachgerüstet werden, um denselben Standard zu erreichen. Eine Verzögerung bei der Erreichung dieser Ziele könnte in den nächsten acht Jahren zu zusätzlichen Kosten in Höhe von 2,5 Mrd. USD für den Sektor führen. 

 Es gibt unterschiedliche Schätzungen über den kumulativen Preis der für die Dekarbonisierung der bebauten Umwelt erforderlichen Übergangsinvestitionen. Trotzdem kann man sich darauf einigen, dass es sowohl kurz- als auch langfristig eine Reihe wirtschaftlicher Anreize gibt, die diese Form der Investition lohnenswert machen. Rein monetär gesehen werden Investitionen in die Dekarbonisierung der bebauten Umwelt längerfristige Produktivitätsgewinne generieren, die von direkten Einsparungen durch effizientere Energiesysteme und Baumaterialien bis hin zu einer vergleichsweisen Steigerung des Miet- und Verkaufswertes reichen. Indirekt führen gezielte Investitionen zur Erreichung der Ziele des Pariser Abkommens zu einer Verringerung des Übergangs- und Abhängigkeitsrisikos auf der Ebene der einzelnen Anlagen für einen Investor, wodurch eine Investition über einen Zeitraum von zehn Jahren rentabler wird. 

Darüber hinaus gibt es immer zahlreichere und strengere Formen der Offenlegung, der Kohlenstoffbilanzierung und der Zielvorgaben, die langsam aber sicher für alle Vermögensinhaber verbindlich werden. Die Abmilderung von Übergangsrisiken durch die Vorwegnahme künftiger Vorschriften, die von Staaten und supranationalen Institutionen vorangetrieben werden, die die Offenlegungsanforderungen erhöhen und Anreize für den Kohlenstoffwechsel mit finanziellen Hebeln schaffen, wird für die Teilnehmer an der Immobilienbranche ein Muss sein.  

Aus der Sicht der Emittenten ist der zunehmende Einfluss der Nachhaltigkeit auf die Entscheidungsfindung im Immobiliensektor zum Teil darauf zurückzuführen, dass die führenden Unternehmen die positiven Auswirkungen der ESG-Performance auf ihre Kapitalkosten erkannt haben, die im MSCI World Index für ESG-Führer im Vergleich zu Nachzüglern um 0,4 % niedriger sind. Die Änderungen in der Regulierung und die zunehmenden Offenlegungsstandards sowie die niedrigeren Kapitalkosten haben die Nachfrage des gesamten Marktes nach Investitionen in Klimaschutz- und Anpassungsprojekte erhöht, und die nachhaltige Finanzierung des Privatsektors wird eine wesentliche Voraussetzung dafür sein, dass der Sektor bis 2050 Netto-Null-Emissionen erreicht.  

 

Grüne Anleihen und Darlehen: Erschließung von nachhaltigen Vermögenswerten 

“Green Bonds” und “Green Loans” sind festverzinsliche Instrumente mit einer eingebauten Governance-Struktur, die vorschreibt, dass die Erlöse für Projekte mit positiven ökologischen und/oder sozialen Auswirkungen verwendet werden. (Grüne Darlehen erfordern außerdem eine unabhängige Berichterstattung und Zielvorgaben). Sie sind ein zunehmend beliebtes Instrument auf dem Immobilienmarkt, um neue, hochwertige Entwicklungsprojekte sowie Nachhaltigkeitsprojekte in bestehenden Objekten zu finanzieren. 

Nach Angaben der Climate Bonds Initiative wurden bis Ende 2021 weltweit insgesamt 2,8 Billionen US-Dollar in grünen, sozialen, nachhaltigen und Transition Bonds (kurz: GSS+ Bonds) aufgenommen. Die Emissionsrate ist von Jahr zu Jahr gestiegen, was zeigt, dass der Privatsektor für diese Nachfrage empfänglich ist – die GSS+-Emissionen stiegen 2021 um 46 % gegenüber 2020. Mit mehr als 16.000 GSS+ Schuldtiteln, die bis Ende 2021 emittiert wurden, gibt es viele Beispiele für nachhaltige Anleiheemissionen der letzten Jahre. Auf dem Immobilienmarkt hat Digital Realty, ein Eigentümer von Real Estate Investment Trusts (REITs), grüne Anleihen genutzt, um Projekte für Energieeffizienz und erneuerbare Energien für seine Rechenzentren zu finanzieren und so die Energieintensität und den Kohlenstoffausstoß erheblich zu reduzieren. Die Canary Wharf Group hat im April 2021 eine Tranche grüner Anleihen in Höhe von 906,3 Millionen Pfund zur Finanzierung ihrer Verpflichtung, bis zum Jahr 2030 ein kohlenstofffreies Gebäude zu schaffen, bereitgestellt.

Der nordamerikanische Immobiliensektor ist ein gutes Beispiel für die Stärke und die Nachfrage nach dieser Form der Anleiheemission; grüne Anleihen machten 16,4 % des gesamten Kapitals aus, das in den ersten drei Quartalen 2021 durch REIT-Anleiheemissionen in diesem Land aufgenommen wurde. Verschiedene Formen nachhaltiger Anleihen haben ebenfalls stark an Beliebtheit gewonnen: Nachhaltigkeitsanleihen haben sich im Vergleich zum Vorjahr verzehnfacht, und grüne Anleihen machten 2021 nur 49 % des gesamten Emissionsvolumens aus. Dies zeigt zwar, dass die Nachfrage nach diesen Schuldtiteln exponentiell gestiegen ist, aber es beweist auch, dass der Markt für ESG-Anleihen, um das Angebot zu decken, mit Transaktionen verwässert wurde, die gerade noch als nachhaltig durchgehen. In dem Maße, in dem der Markt den Mangel an nachhaltigen Schuldtiteln höchster Qualität erkennt, wird die Möglichkeit, grüne Anleihen und Darlehen von hohem Standard zu finanzieren oder zu emittieren, die den Test einer Second Party Opinion bestehen, von Vermögensverwaltern noch stärker nachgefragt werden, zumal wir derzeit auf eine Phase höherer Zinssätze zusteuern. 

 

Die Vorteile von GSS+ Anleihen und Krediten für Emittenten 

GSS+ Schuldtitel bieten Zugang zu einem großen Kapitalpool, der Net Zero Carbon finanzieren möchte: Vermögensverwalter auf der ganzen Welt haben jetzt Net Zero Carbon Ziele für ihre finanzierten Emissionen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage von Kunden, die ihr Geld auf nachhaltige Weise anlegen wollen. Darüber hinaus wurden Übergangsrisiken in die Risikomatrix jedes Vermögensverwalters aufgenommen; sie haben die treuhänderische Pflicht, Investitionen in gestrandete Vermögenswerte, wie Gebäude mit schlechten Energieeffizienzwerten, zu vermeiden. Durch eine genauere Prüfung auf potenzielle Nachhaltigkeitsaspekte bei Investitionen können Immobilienvermögensverwalter die Gelegenheit nutzen, indem sie ein grünes Darlehen ausgeben, wenn ein gut laufendes Objekt nur grüne Flaggen aufwirft. 

Die Emission nachhaltiger Anleihen vermittelt die Botschaft, dass sich ein Unternehmen spürbar für Nachhaltigkeit einsetzt: Dies ist auf die erhöhte Transparenz bei der Emission und der Verwendung der Erlöse zurückzuführen, wodurch sich die Beziehung zu den Investoren verbessert. Dadurch erhalten sie eine klarere Vorstellung davon, welche Projekte mit dem Darlehen finanziert werden und welche Fortschritte im Laufe der Zeit in Bezug auf die Nachhaltigkeitsziele erzielt werden. 

Grüne Anleihen werden in der Regel zu höheren Kursen gehandelt, die als “Greenium” bezeichnet werden, was die Kapitalkosten für Unternehmen und Regierungen senkt. Dies ist auf eine geringere Informationsasymmetrie, eine verbesserte Liquidität und ein geringeres wahrgenommenes Risiko für Investoren zurückzuführen. Grüne Darlehen senken die Kapitalkosten für Emittenten weiter, wenn sie bei der Emission vereinbarte Nachhaltigkeitsziele erreichen.  

COVID-Entlastungs- und Klimaschutzfonds, die von Zentralbanken aufgelegt werden, knüpfen die Freigabe von Billionen von Euro und Pfund an Nachhaltigkeitsziele: Privatunternehmen, die Zugang zu diesem leicht verfügbaren und zinsgünstigen Kapital suchen, müssen greifbare Leistungen erbringen, die an eine nachhaltige Finanztransaktion gebunden sind. Diese wiederum wird in Form einer Anleihe verkauft und von Banken aufgekauft. 

Die SFDR, die EU-Taxonomie und die TCFD-Anforderungen tragen ebenfalls zu diesem “Greenium” bei: Die Vorschriften für nachhaltige Finanzen wurden geschaffen, um sicherzustellen, dass Finanzströme in Investitionen fließen, die den Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft finanzieren. Es gibt ein begrenztes Angebot an förderungswürdigen Investitionen, und viele verschiedene Finanzmarktteilnehmer wie Pensionsfonds, Zentralbanken und Real Estate Investment Trusts versuchen, ihre Portfolios damit zu füllen. Vor allem jetzt, wo Fonds nach Artikel 8 und 9 (die der SFDR-Verordnung unterliegen) gegründet wurden, handeln die Fonds grüne Darlehen und Anleihen mit einem Aufschlag, um die strengen regulatorischen Anforderungen der europäischen Verordnung einzuhalten. 

 

Wie wir Ihnen helfen können, sich im Bereich der nachhaltigen Finanzierung zurechtzufinden 

Die Möglichkeiten, die sich Investoren im Immobiliensektor bieten, um von den Vorteilen nachhaltiger Anleihen zu profitieren, sind zu groß, um sie zu ignorieren, selbst unter den derzeitigen turbulenten Marktbedingungen. Longevity Partners verfügt über die nötige Expertise, um Sie bei Investitionfragen und nachhaltige Kredite zu beraten. Wir bieten Dienstleistungen an, die das gesamte Spektrum von GSS+ und traditionellen nachhaltigen Finanzierungen abdecken. 

Zu den Dienstleistungen von Longevity Partners gehören die Entwicklung von Green Loan & Bond Frameworks, die Durchführung von externen Prüfungen und Second Party Opinions, die Bewertung potenzieller grüner Kredite anhand von Green Loan Frameworks und die Beratung bei der Entwicklung einer nachhaltigen Finanz-Governance. Darüber hinaus führen wir ESG-Risiko-Screenings für potenzielle Investitionen durch und arbeiten dienstleistungsübergreifend, um unseren Kunden Markt- und Richtlinienüberprüfungen zu bieten und sie zu ESG-Strategien und Offenlegung zu beraten. Setzen Sie sich noch heute mit unserem Team unter info@longevity.de in Verbindung, um herauszufinden, wie wir Ihnen helfen können, Ihre Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. 

 

 

References: 

Climate Bonds Initiative (2022) Climate finance is cheaper than catastrophic climate damages: IPCC’s Latest Report. Available at: https://www.climatebonds.net/2022/04/climate-finance-cheaper-catastrophic-climate-damages-ipcc%E2%80%99s-latest-report  

Climate Bonds Initiative (2022) Sustainable Debt: Global State of the Market 2021. Available at: https://www.climatebonds.net/files/reports/cbi_global_sotm_2021_02f.pdf  

Canary Wharf Group (2021) Canary Wharf Group Successfully Issues Multi-Tranche Debut Green Bonds. Available at: https://group.canarywharf.com/press-release/canary-wharf-group-successfully-issues-multi-tranche-debut-green-bonds-120421/  

Deloitte (2020) Decarbonization of Real Estate: End-to-End Business Transformation. Available at: https://www2.deloitte.com/global/en/blog/responsible-business-blog/2020/decarbonization-of-real-estate.html  

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