Sustainable Finance: creare valore nel Real Estate con risultati positivi in termini di sostenibilità 

Hugh Falcon, Senior Analyst, Longevity Partners 

Il mondo sta per esaurire il tempo necessario volto a limitare i peggiori effetti del cambiamento climatico. Se vogliamo evitare le conseguenze dovute agli aumenti estremi della temperatura, come disastri naturali sempre più frequenti e gravi e perdita di biodiversità (tra gli altri problemi), il mondo deve raggiungere gli obiettivi di emissioni di Carbon Net Zero entro la metà del secolo. Per garantire che ciò avvenga, ogni anno, da oggi fino al 2050, sarà necessario un volume molto elevato di capitale dedicato agli investimenti sostenibili. Ciò richiede un riorientamento dei flussi di capitale verso investimenti sostenibili portando ad una sinergia tra strategia ESG e finanza tradizionale. 

In termini monetari, si stima che per rimanere in linea con il processo di decarbonizzazione della nostra economia sia necessario ogni anno e per il prossimo decennio, uno spostamento di 6,3 trilioni di dollari verso gli investimenti legati al clima; inoltre, il settore privato dovrà costituire il 70% degli investimenti diretti necessari per raggiungere gli obiettivi Net Zero Carbon. Il settore edilizio ha ampi margini di miglioramento, in quanto rappresenta quasi il 40% delle emissioni globali di carbonio e per allinearsi agli obiettivi di Parigi, entro il 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere costruiti con sistemi energetici a zero emissioni di carbonio, mentre gli edifici esistenti dovranno essere sottoposti ad interventi di adeguamento per raggiungere lo stesso standard a un ritmo del 5% annuo. Un ritardo nel raggiungimento di questi obiettivi potrebbe comportare costi diretti aggiuntivi di 2,5 trilioni di dollari per il settore nei prossimi otto anni. 

Esistono stime diverse sul costo cumulativo degli investimenti di transizione necessari per decarbonizzare l’ambiente costruito. Ciononostante, si può convenire che esistono numerosi incentivi economici, sia a breve che a lungo termine, che rendono conveniente questa forma di investimento. In termini puramente monetari, gli investimenti nella decarbonizzazione dell’ambiente costruito genereranno guadagni di produttività a lungo termine, che vanno dai risparmi diretti derivanti da sistemi energetici e materiali da costruzione più efficienti, all’aumento comparativo del valore degli affitti e della vendita al dettaglio. Indirettamente, gli investimenti mirati per raggiungere gli obiettivi dell’accordo di Parigi vedranno una riduzione del rischio di transizione e di dipendenza a combustibili fossili a livello di singoli asset per un investitore, rendendo l’investimento più redditizio su un orizzonte temporale di 10 anni. 

Inoltre, esistono comunicazioni informative (disclosure) sempre maggiori e rigorose, contabilizzazione delle emissioni di carbonio e obiettivi che stanno lentamente ma inesorabilmente diventando obbligatori per tutti i detentori di asset. Per gli operatori del settore immobiliare sarà indispensabile mitigare i rischi della transizione anticipando le normative future, guidate dagli Stati e dalle istituzioni sovranazionali, che hanno aumentato i requisiti di disclosure e incentivato la decarbonizzazione con incentivi finanziarie. 

Dal punto di vista degli emittenti, l’influenza sempre più significativa della sostenibilità sul processo decisionale nel settore immobiliare è stata in parte attribuita al fatto che i leader riconoscono l’impatto positivo della performance ESG sul loro costo del capitale. Se si analizza l’indice MSCI World, le aziende leader in ambito ESG risultano avere un costo del capitale dello 0,4% inferiore rispetto a player meno sensibili a tali tematiche. I cambiamenti normativi e l’aumento degli standard di disclosure, nonché la riduzione del costo del capitale, hanno aumentato la domanda di investimenti nei progetti di mitigazione e adattamento ai cambiamenti climatici da parte dell’intero mercato, e il finanziamento sostenibile del settore privato sarà parte integrante del raggiungimento delle emissioni nette di Carbon Net Zero entro il 2050. 

 

Green Bond e Green Loans: dare lustro al valore degli asset sostenibili 

I Green Bond e i Green Loans (letteralmente obbligazioni e prestiti verdi) sono strumenti di debito fisso con una struttura di governance incorporata, che prevede che i proventi siano utilizzati per progetti con risultati positivi ambientali e/o sociali. (I Green Bond richiedono anche una rendicontazione indipendente e la definizione di obiettivi). Sono uno strumento sempre più popolare nel mercato immobiliare, utilizzato per capitalizzare nuovi progetti di sviluppo di alta qualità, nonché progetti di sostenibilità in asset esistenti. 

La Climate Bonds Initiative ha registrato che alla fine del 2021 sono stati raccolti complessivamente 2.800 triliardi di dollari in obbligazioni verdi, sociali, sostenibili e legate alla decarbonizzazione (abbreviate collettivamente in obbligazioni GSS+). Il tasso di emissione è cresciuto di anno in anno, a dimostrazione del fatto che il settore privato è diventato ricettivo nei confronti di questa domanda: nel 2021 l’emissione di GSS+ è cresciuta del 46% rispetto al 2020. Con piu’ di 16.000 strumenti di debito GSS+ emessi cumulativamente fino alla fine del 2021, ci sono molti esempi di emissione di obbligazioni sostenibili negli ultimi anni. Ad esempio, nel mercato immobiliare, Digital Realty, fondo d’investimento immobiliare operante in infrastrutture per centri dati, ha utilizzato le emissioni di Green Bond per finanziare progetti di efficienza energetica e di energia rinnovabile per i suoi centri dati, al fine di ridurre notevolmente l’intensità energetica e le emissioni di carbonio. L’azienda Canary Wharf Group ha emesso una tranche di Green Bond da 906,3 milioni di sterline nell’aprile 2021 specificatamente per finanziare il suo impegno a realizzare un sistema Carbon Net Zero entro il 2030.  

Il settore immobiliare nordamericano è un ottimo esempio della forza e della domanda di questa forma di emissione di debito; le offerte di Green Bond hanno rappresentato il 16,4% di tutto il capitale raccolto attraverso le offerte di debito di fondi d’investimento immobiliare nel Continente nel periodo Q1-Q3 2021. Anche le diverse forme di obbligazioni sostenibili sono aumentate notevolmente di popolarità; le obbligazioni legate alla sostenibilità sono cresciute di 10 volte su base annua, mentre i Green Bonds hanno rappresentato solo il 49% dell’emissione totale nel 2021. Se da un lato ciò dimostra che la domanda di questi strumenti di debito è aumentata in modo esponenziale, dall’altro evidenza che, per far fronte all’offerta, il mercato del debito ESG si è diluito con transazioni che passano solo per sostenibili. Man mano che il mercato si accorgerà della carenza di strumenti di debito sostenibili di altissima qualità, la possibilità di finanziare o emettere Green Bond e prestiti di alto livello che superino il test di Second Party Opinion inizierà a essere ancora più ricercata dai gestori patrimoniali, soprattutto perché attualmente ci stiamo avviando verso un periodo di tassi di interesse più elevati. 

 

I vantaggi delle obbligazioni e dei prestiti GSS+ per gli emittenti 

Gli strumenti di debito GSS+ consentono di accedere a un ampio bacino di capitali che desiderano finanziare il Net Zero Carbon: i gestori patrimoniali di tutto il mondo hanno ora obiettivi di Net Zero Carbon per le emissioni finanziate. Allo stesso tempo, c’è una crescente domanda da parte dei clienti che vogliono che il loro denaro venga impiegato in modo sostenibile. Inoltre, i rischi di transizione sono stati incorporati nella matrice di rischio di ogni asset manager, che ha il dovere fiduciario di evitare investimenti in asset svalutati, come gli edifici con scarse valutazioni di efficienza energetica. Grazie a un’analisi più attenta dei potenziali problemi di sostenibilità negli investimenti, quando un asset con buone prestazioni non evidenza criticita’, i gestori di patrimoni immobiliari possono sfruttare l’opportunità emettendo un Green Loan. 

L’emissione di debito sostenibile trasmette il messaggio che un’organizzazione ha un impegno tangibile a raggiungere la sostenibilità: ciò è dovuto a una maggiore trasparenza attraverso il processo di emissione e di utilizzo dei proventi, migliorando così il rapporto con gli investitori. In questo modo gli investitori hanno un’idea più chiara dei progetti finanziati dal prestito e dei progressi compiuti nel Corso del tempo verso gli obiettivi di sostenibilità. 

I Green Bonds tendono generalmente a essere scambiate a prezzi più elevati, concetto noto come “greenium”, il che riduce il costo del capitale sia per le imprese che per i governi. Ciò è dovuto alla riduzione dell’asimmetria informativa, alla loro maggiore della liquidità e al minor rischio percepito dagli investitori. I Green Loans riducono ulteriormente il costo del capitale per gli emittenti, se questi raggiungono gli obiettivi di sostenibilità concordati al momento dell’emissione.  

I fondi COVID e i fondi per la mitigazione dei cambiamenti climatici emessi dalle banche centrali vincolano l’erogazione di trilioni di euro e sterline a obiettivi di sostenibilità: le imprese private che desiderano accedere a questo capitale, prontamente disponibile e a un tasso d’interesse ridotto, devono creare risultati tangibili legati a una transazione finanziaria sostenibile. Questa viene a sua volta venduta sotto forma di obbligazioni e acquistata dalle banche. 

Anche i requisiti di SFDR, EU Taxonomy e TCFD contribuiscono al concetto di “greenium”: le normative sulla finanza sostenibile sono state formulate per garantire che i flussi finanziari siano destinati a investimenti che finanzieranno la transizione verso un’economia a basse emissioni di carbonio. L’offerta di investimenti ammissibili è limitata e molti operatori del mercato finanziario, come fondi pensione, banche centrali e fondi di investimento immobiliare, stanno facendo a gara per riempire i loro portafogli con questi investimenti. In particolare, con la creazione dei fondi articolo ex 8 e 9 (soggetti alla regolamentazione SFDR), i fondi stanno negoziando prestiti e Green Bonds a un prezzo maggiorato, nel tentativo di aderire ai rigidi requisiti normativi delineati dalla regolamentazione europea. 

 

Come possiamo aiutarvi a navigare nel campo della finanza sostenibile 

L’opportunità per gli emittenti e gli investitori del settore immobiliare di cogliere i vantaggi del debito sostenibile è troppo grande per essere ignorata, anche nelle attuali condizioni di mercato turbolente. Longevity Partners ha l’esperienza necessaria per guidarvi attraverso i processi di emissione e investimento del debito sostenibile, offrendo servizi che coprono l’intera gamma della finanza sostenibile GSS+ e tradizionale. 

I servizi offerti da Longevity Partners comprendono lo sviluppo di strutture di riferimento per Green Bonds e Green Loans, la conduzione di revisioni esterne e pareri di seconda parte, la valutazione di potenziali Green Loans rispetto alle strutture di riferimento sopra citate e la consulenza sullo sviluppo della governance della finanza sostenibile. Inoltre, conduciamo screening del rischio ESG su potenziali investimenti e lavoriamo in modo trasversale per fornire analisi del mercato e delle politiche per i nostri clienti, fornendo consulenza sulla strategia e sulla divulgazione ESG. Contattate oggi stesso il nostro team all’indirizzo info@longevity.co.uk per scoprire come possiamo aiutarvi a raggiungere i vostri obiettivi di sostenibilità. 

 

 

 

 

 

References: 

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Climate Bonds Initiative (2022) Sustainable Debt: Global State of the Market 2021. Available at: https://www.climatebonds.net/files/reports/cbi_global_sotm_2021_02f.pdf  

Canary Wharf Group (2021) Canary Wharf Group Successfully Issues Multi-Tranche Debut Green Bonds. Available at: https://group.canarywharf.com/press-release/canary-wharf-group-successfully-issues-multi-tranche-debut-green-bonds-120421/  

Deloitte (2020) Decarbonization of Real Estate: End-to-End Business Transformation. Available at: https://www2.deloitte.com/global/en/blog/responsible-business-blog/2020/decarbonization-of-real-estate.html  

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