13 juillet 2023
« On ne peut gérer ce que l’on ne mesure pas. »
Peter Drucker
Alors que les réglementations climatiques et les exigences ESG des investisseurs deviennent de plus en plus ambitieuses, les sociétés immobilières se retrouvent souvent dans une impasse. D’une part, les entreprises ont un réel désir d’aller au-delà des exigences des investisseurs et de la législation et de faire preuve de leadership dans la lutte contre le changement climatique, les inégalités et la discrimination sociale. D’autre part, les sociétés immobilières possédant de vastes portefeuilles peuvent avoir du mal à savoir par où commencer. Si certains secteurs ont réussi à réduire rapidement leurs émissions au cours de la dernière décennie, l’immobilier reste l’un des secteurs où la réduction des émissions est la plus difficile. La complexité des portefeuilles physiques et des structures de propriété fait que, pour le secteur immobilier, la transition vers une base durable est une tâche ardue.
Nombreux sont ceux qui commencent leur parcours ESG par le reporting ESG et la gestion des données
De nombreux acteurs du secteur immobilier ont choisi d’adopter des cadres de reporting et des systèmes de gestion des données comme point de départ. Cette démarche vise à permettre aux entreprises de démontrer plus facilement leur leadership en matière d’ESG, ce qui leur permet d’attirer des capitaux soucieux du développement durable et de prouver qu’elles respectent la législation en la matière. Il est donc communément admis qu’au fil du temps, la gestion et la communication des données ESG créeront un cercle vertueux dans lequel les entreprises amélioreront rapidement leurs performances en matière de développement durable tout en se disputant la première place dans la course à l’investissement ESG.
En 2006, le mathématicien britannique Clive Humby a déclaré que « les données sont le nouveau pétrole ». Les entreprises assistent à une explosion de la quantité de données à leur disposition, ce qui ouvre un monde d’opportunités pour la divulgation et l’évaluation des performances en matière de développement durable afin de soutenir l’investissement ESG. En conséquence, le secteur de la gestion des données ESG a connu une croissance considérable et devrait croître d’environ 12 % par an au cours des cinq prochaines années.[1] De nombreux propriétaires d’actifs souscrivent à des plateformes telles que Deepki en Europe et Measurabl aux États-Unis, qui consolident les réseaux existants d’infrastructures de mesure au niveau des actifs en tableaux de bord de la performance des portefeuilles en temps réel. Ces plateformes proposent à leur tour des intégrations à des cadres de reporting tels que Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) et Carbon Disclosure Project (CDP) pour permettre aux gestionnaires d’actifs de se concentrer sur la gestion de leur transition ESG sans avoir à se préoccuper de l’administration.
L’ampleur et la profondeur des rapports ESG se sont également considérablement accrues. Aujourd’hui, un tiers des investisseurs immobiliers considèrent que les rapports du GRESB sont obligatoires[2], tandis que l’année dernière, les informations du CDP ont été demandées par des investisseurs gérant plus de 136 milliards de dollars d’actifs[3]. En outre, de nouvelles législations telles que la directive sur les rapports de durabilité des entreprises (CSRD) et la Taskforce of Climate-related Financial Disclosure (TCFD) augmentent la pression sur les entreprises pour qu’elles divulguent leurs performances ESG publiquement, plutôt qu’aux seuls investisseurs. Les sociétés immobilières collectent et divulguent désormais systématiquement, à grande échelle, des informations sur les émissions, les risques et opportunités liés au climat et les politiques environnementales.
La stratégie, chaînon manquant pour améliorer les performances ESG
Si de nombreuses entreprises disposent désormais des outils nécessaires pour mesurer l’impact, la gestion de cet impact peut rester problématique. De nombreuses entreprises qui ont produit des documents de politique générale à des fins d’information peuvent désormais avoir pris des engagements publics sans disposer d’un véritable plan pour les mettre en œuvre. De même, les entreprises qui se sont lancées dans des exercices ambitieux de collecte de données peuvent maintenant se retrouver dépassées, sans moyen évident d’interpréter des lacs de données qui ne cessent de croître. En conséquence, alors que certaines entreprises ont pu faire état de progrès importants en matière d’ESG au cours des dernières années, d’autres se retrouvent exposées, avec des performances ESG à la traîne, des engagements politiques ambitieux et aucun moyen de combler le fossé.
Longevity Partners a travaillé avec plus de 50 clients du secteur de l’immobilier depuis ses débuts dans le conseil en stratégie ESG en 2020. Pour beaucoup de nos clients, s’engager dans un processus robuste de développement de la stratégie ESG a aidé à cartographier leurs réserves de données et leur historique de reporting sur un ensemble concret et réalisable d’objectifs et de KPIs ESG.
Savoir où l’on va avant de se lancer
Le concept de matérialité est au cœur de l’élaboration de la stratégie. Bien que chaque entreprise puisse disposer de millions de points de données et de rapports détaillés, ceux-ci ne sont utiles pour fixer et atteindre des objectifs que s’ils peuvent être utilisés pour identifier les aspects les plus pertinents de la performance ESG pour l’activité de l’entreprise.
L’évaluation de la matérialité cherche d’abord à identifier un ensemble de résultats à portée de main avant de tracer la voie à suivre pour améliorer les aspects plus difficiles des objectifs de développement durable d’une entreprise. Une approche intégrée de l’évaluation par les pairs, de l’engagement des parties prenantes et de l’examen de la législation peut permettre aux entreprises de savoir où elles se situent dans les principales dimensions ESG par rapport à des pairs choisis, en plus d’une compréhension approfondie de ce qui compte pour leurs parties prenantes et d’une clarté sur ce qui pourrait se produire en ce qui concerne les exigences de la législation et des investisseurs pour leur entreprise. En associant la matérialité à des objectifs et des indicateurs clés de performance réalistes, la stratégie ESG peut donner aux entreprises un avantage pour fixer et atteindre des objectifs clairs qui comptent pour les investisseurs, les sociétés et la planète.
Vérifier que tout est en ordre
Si l’élaboration d’une stratégie peut s’avérer essentielle pour mettre les entreprises sur la voie du leadership en matière d’ESG, il ne s’agit pas d’une démarche ponctuelle. Tout comme la gestion des données et les cycles de reporting sont de plus en plus intégrés aux plans d’affaires annuels des entreprises, l’affinement itératif de la stratégie est essentiel à la réussite. Les données réelles peuvent être utilisées pour suivre les progrès réalisés par rapport aux principaux indicateurs clés de durabilité et évaluer l’efficacité d’une stratégie ; dans le même temps, l’engagement continu avec les cadres de reporting peut servir à mettre en évidence les tendances changeantes en matière de durabilité et à identifier les domaines dans lesquels il convient de poursuivre le développement de la stratégie. Ceci est particulièrement pertinent si l’on considère l’importance croissante des rapports sur les sujets ESG tels que la biodiversité, les risques climatiques et l’impact social, qui ont fait l’objet d’une attention accrue de la part des régulateurs, des investisseurs et de la société civile.
L’avantage concurrentiel grâce à la stratégie
La réalisation des objectifs de développement durable dans le secteur de l’immobilier nécessite une stratégie cohérente et itérative afin d’unifier les activités de gestion des données et d’établissement des rapports. Seule une stratégie claire et solide peut permettre aux entreprises de faire face aux obligations croissantes en matière de rapports, tant de la part des investisseurs que des gouvernements, et les aider à naviguer efficacement dans des montagnes de données de plus en plus importantes.
Chez Longevity Partners, notre expérience suggère fortement que l’évaluation de la matérialité, l’examen de la législation, les objectifs réalistes et les indicateurs clés de performance, ainsi que l’amélioration continue sont essentiels pour transformer les activités de gestion des données et de reporting en un avantage concurrentiel durable et sûr dans la course aux capitaux sensibles aux questions ESG. À long terme, ce sont les entreprises qui utilisent ces étapes pour développer des stratégies et unifier les activités de gestion des données et de reporting qui bénéficieront le plus de la transition vers le zéro net.
À PROPOS DES AUTEURS
James Fenna est consultant senior au bureau de Londres de Longevity Partners ; et Ole Seidler est analyste senior et responsable de la stratégie au bureau de Munich.
Les auteurs souhaitent remercier Ding Li pour sa contribution à cet article.
Longevity Partners possède une vaste expérience dans la conception de solutions stratégiques efficaces et sur mesure pour les clients du secteur immobilier. Si votre entreprise souhaite en savoir plus sur la manière dont Longevity Partners peut vous aider à devenir un véritable leader en matière de développement durable, contactez les auteurs pour un entretien.
[1] https://www.strategyand.pwc.com/de/en/functions/esg-strategy/esg-software-market.html
[2] https://www.gresb.com/nl-en/insights/gresb-2022-investor-member-survey-findings/