7 juin 2023
Dans de nombreuses villes du monde, on trouve des modèles copiés-collés et des monolithes de béton, mais le style des bâtiments japonais est resté distinct. Lorsque l’on se promène dans une ville japonaise, on reconnaît facilement le style japonais aux toits inclinés des temples et aux néons emblématiques.
Cependant, l’architecture et l’immobilier japonais continuent d’évoluer, sous l’influence des tendances mondiales en matière de développement durable, du changement climatique et des besoins des citoyens japonais et des investisseurs étrangers.
L’architecture japonaise est devenue extrêmement résistante aux risques naturels, ce qui la rend intrinsèquement efficace et capable de s’harmoniser avec l’espace naturel qui l’entoure. Cependant, il reste encore un long chemin à parcourir en ce qui concerne certains aspects de l’ESG et la manière dont le Japon trace sa propre voie.
Le style, la culture et l’utilité des bâtiments au Japon se sont développés de manière unique depuis que les premiers habitants ont peuplé ces îles. L’architecture japonaise a très tôt été influencée par les styles chinois et coréen, lorsque les voyageurs du continent asiatique ont traversé la péninsule coréenne pour se rendre au Japon. Avec le développement du bouddhisme au Japon au cours du sixième siècle, les temples sont devenus des centres d’intérêt pour les communautés locales et comptaient parmi les bâtiments les plus impressionnants de l’époque. Ils étaient généralement construits en bois et possédaient de grands toits en pente, ce qui est encore aujourd’hui une marque distinctive de l’architecture japonaise.
Au fur et à mesure que les villes se développaient dans ce pays en voie de développement et que la population japonaise augmentait, les bâtiments devaient non seulement abriter la population, mais aussi faire face à une autre menace : les tremblements de terre.
Le Japon est le pays qui connaît le plus grand nombre de tremblements de terre au monde. Environ 1 500 tremblements de terre se produisent chaque année au Japon, qui se trouve dans une zone où plusieurs plaques continentales et océaniques se rencontrent. Cette menace sérieuse et omniprésente a déterminé la manière dont les bâtiments ont été construits tout au long de l’histoire du Japon.
La prise en compte de la résistance aux tremblements de terre est visible dès les premières constructions japonaises. Par exemple, le choix du bois plutôt que de la pierre pour plus de flexibilité est très fréquent. Les bâtiments en bois peuvent osciller et se plier là où les bâtiments en pierre s’écrouleraient, c’est pourquoi le bois a été le matériau prédominant pendant une grande partie de l’histoire du Japon.
Plus tard, avec l’essor des affaires au Japon et la construction de bâtiments de plus en plus ambitieux, les Japonais ont évité les structures en béton armé que d’autres régions du monde privilégiaient. Au lieu de cela, on a souvent vu des bâtiments avec des noyaux en acier, car ils avaient la capacité de fléchir sous l’effet de forces soudaines provenant du sol.
La loi sur les normes de construction (Building Standards Act) a formalisé les exigences en matière de résistance aux tremblements de terre et a fixé des normes élevées de conformité. La première réglementation a été imposée en 1924 après le tremblement de terre dévastateur de Kanto, qui a tué plus de 100 000 personnes, et a été mise à jour et améliorée depuis. La loi actuelle sur les normes de construction est l’une des plus strictes au monde et garantit un niveau élevé de résistance climatique dans les bâtiments japonais. En vertu de cette loi, les bâtiments sont classés comme structures résistantes aux tremblements de terre (le niveau de base exigé par la loi), structures à vibrations contrôlées ou structures à isolation de base.
Plus récemment, des techniques plus étonnantes ont été utilisées pour protéger les bâtiments contre les risques de tremblement de terre. Air Danshin a mis au point une technologie qui permet littéralement à une maison de s’élever au-dessus du chaos. La technologie utilise des capteurs pour détecter un tremblement de terre, après quoi de l’air est pompé d’un réservoir jusqu’aux fondations de la maison, pour créer un coussin sur lequel la maison flotte. La maison n’étant plus reliée au sol, elle est moins affectée par les secousses de la terre, ce qui signifie que la maison, ainsi que les personnes et les biens qui s’y trouvent, sont relativement épargnés.
Dans d’autres parties du monde, de plus en plus de communautés voient leur exposition aux risques climatiques augmenter à mesure que les environnements extrêmes deviennent plus fréquents : incendies de forêt en Australie, vagues de chaleur et sécheresses en Europe et moussons extrêmes en Afrique. Le Japon peut nous inspirer sur la manière dont les technologies innovantes peuvent être utilisées pour rendre les bâtiments sûrs et sécurisés face au changement climatique.
Le Japon a également été confronté à d’autres forces de la nature qui ont influencé le développement de l’environnement bâti. En 1978, une grave sécheresse a frappé la ville méridionale de Fukuoka. Alimentée uniquement par de petites rivières et des réservoirs limités, la ville a survécu grâce à des camions-citernes et à des fournitures d’urgence.
Depuis cette sécheresse, Fukuoka est devenue très attentive à l’utilisation de l’eau et a mis en œuvre des politiques visant à prévenir les gaspillages inconsidérés. La ville encourage l’utilisation de dispositifs d’économie d’eau, comme les robinets à faible débit, et sensibilise la population à l’utilisation de l’eau. Depuis 2003, tous les grands bâtiments nouvellement construits doivent être équipés d’un système de recyclage de l’eau de pluie ou de réutilisation des eaux grises.
Des systèmes similaires sont aujourd’hui de plus en plus largement mis en œuvre dans le monde entier dans les bâtiments qui cherchent à réduire leur consommation d’eau pour atteindre des objectifs de développement durable. Il est intéressant de noter que ces systèmes sont obligatoires dans certaines régions du Japon depuis de nombreuses années, ce qui contribue à maintenir la consommation d’eau à un faible niveau, et que la sécheresse de 1978 à Fukuoka ne s’est donc pas répétée.
Comme le montrent ces exemples, les événements naturels extrêmes ont eu un impact sur le développement de l’immobilier japonais, mais les conditions financières ont également eu un impact significatif.
Le déséquilibre actuel entre le dollar américain et le yen japonais fait de l’investissement dans l’immobilier japonais une opportunité intéressante pour les investisseurs internationaux. L’absence relative de réglementation pour les investisseurs étrangers par rapport à d’autres pays asiatiques a longtemps fait du Japon une proposition attrayante et cette incitation financière supplémentaire fait pencher la balance en faveur du Japon.
La perspective d’une augmentation des investissements étrangers oblige les actifs japonais à adhérer à de nouvelles normes mondiales en matière de durabilité. En Europe, il est courant que les investisseurs examinent les nouveaux actifs pour vérifier les références ESG et s’assurer que le nouvel actif est conforme à la politique mondiale. Ce contrôle peut prendre la forme d’une vérification des certifications vertes, d’une diligence raisonnable en matière de développement durable ou d’un audit de l’utilisation de l’énergie.
Pour rester attractifs sur le marché international, les gestionnaires d’actifs japonais devront être conscients de ces marqueurs clés, qui pourraient être des facteurs décisifs dans les acquisitions à venir.
Il est intéressant de spéculer sur la manière dont le Japon pourrait changer pour rester en phase avec un marché international en constante évolution. Par exemple, les certifications nationales, telles que CASBEE et DBJ Green Building, sont actuellement les plus répandues au Japon. Toutefois, nous pourrions assister à l’avenir à une évolution vers des normes plus internationalement reconnues telles que BREEAM, WELL et LEED.
En outre, comme le climat change au Japon et que les étés chauds deviennent plus fréquents, comme l’a montré la vague de chaleur de 2022, les bâtiments japonais pourraient également devoir s’adapter à une autre menace climatique. En effet, les besoins en matière de modélisation thermique et de méthodes de refroidissement à faible consommation d’énergie pourraient augmenter.