22 mars 2023
2022 a été une année de transformation pour les activités d’investissement immobilier. De nouveaux dispositifs, tels que le règlement SFDR, l’ISR et la taxonomie de l’UE, ont apporté un nouveau degré de complexité et renforcé la nécessité d’un processus de diligence raisonnable rigoureux.
La diligence raisonnable est une étape clé pour la gestion efficace des fonds classés dans l’article 8 ou 9 de la SFDR. Elle permet aux gestionnaires de fonds de suivre la contribution de leurs investissements aux caractéristiques ou à l’objectif d’investissement durable de leurs fonds.
Les fonds ISR sont tenus de prendre en compte les résultats de l’analyse ESG dans leurs décisions d’investissement, la sélection des titres et les processus de gestion. Pour ce faire, ils doivent utiliser une méthode d’évaluation ESG, avec des outils et des cadres d’analyse ESG, afin d’orienter la stratégie de sélection des actifs immobiliers.
Due Diligence de développement durable et risques ESG
Du point de vue de l’investisseur, il est essentiel de bien comprendre les caractéristiques d’un actif. Avec la part croissante d’actifs « échoués » ou « obsolètes » sur le marché, si le contrôle n’est pas effectué pour s’assurer que la performance ESG du fonds est préservée, le risque est tout simplement trop élevé. En effet, l’absence de Due Diligence de développement durable expose un portefeuille à de nombreux risques. L’achat d’un actif sans tenir compte de son alignement sur la stratégie globale du fonds crée le risque de conséquences réglementaires, et expose l’actif à une future réévaluation à la sortie. Cependant, si l’ensemble des risques ESG matériels et des opportunités de création de valeur sont analysés avant l’acquisition, il est possible de tracer une voie beaucoup plus claire pour les actifs immobiliers.
Matt O’Shaughnessy, directeur exécutif chez J.P. Morgan Asset Management, note que « les critères ESG ont un impact considérable sur le processus de négociation. Notre évaluation de la position relative et individuelle d’un actif sur les critères de performance ESG affecte directement notre thèse d’investissement, y compris le prix d’acquisition et les améliorations ciblées en matière de dépenses d’investissement. Les facteurs ESG sont reconnus au niveau du comité d’investissement comme des paramètres clés qui ont un impact significatif sur les rendements, et la performance ESG est maintenant reconnue comme un paramètre clé pour définir la qualité pour l’occupant et le ciblage des futurs investisseurs ». Il ajoute que, pour ces raisons, toutes les acquisitions européennes de J.P. Morgan font l’objet d’une vérification préalable spécifique en matière de technique, d’environnement et de développement durable, et que des consultants spécialisés sont engagés pour veiller à ce que les possibilités d’amélioration en matière d’ESG se concrétisent tout au long du plan d’entreprise et de la période de détention.
Michaela Dettki, professionnelle de l’investissement chez DWS, indique que l’entreprise procède à des vérifications ESG pour toutes les acquisitions : « Nous procédons à un examen initial des risques ESG liés à l’acquisition et si un indicateur de risque spécifique obtient un score élevé lors du processus de présélection, nous chargeons Longevity d’effectuer une due diligence détaillée en matière de durabilité sur l’indicateur de risque spécifique ». Dans ce processus, Longevity Partners assiste DWS.
En raison d’une lacune sur le marché des services de conseil en acquisition immobilière, Longevity Partners a lancé sa ligne de services Sustainability Due Diligence (SDD) vers le début de l’année 2020. Depuis lors, elle est devenue l’une des offres à la croissance la plus rapide de Longevity, avec environ 250 actifs en cours d’acquisition évalués en 2022, et maintenant avec des experts SDD dédiés dans de multiples zones géographiques (Royaume-Uni, France, Pays-Bas, Italie, Espagne, Allemagne, APAC et États-Unis).
Cette évolution est due à un certain nombre de facteurs, notamment la nécessité pour les actifs de se conformer à des exigences spécifiques en matière de performance ESG (par exemple, la taxonomie de l’UE, CRREM, BREEAM), la matérialité accrue des questions liées à l’ESG, y compris le changement climatique, la sécurité énergétique et l’exposition réglementaire (par exemple, MEES, Décret Tertiaire), et la nécessité de s’assurer que les dépenses en capital sont correctement prises en compte dans le traitement de ces questions.
Sebastian Dooley, gestionnaire de fonds chez Principal Asset Management, note que « nous constatons que le comité d’investissement vérifie davantage que par le passé si nous avons adopté une approche appropriée en matière de diligence raisonnable sur les questions ESG. Pour la plupart, il s’agit de s’assurer que l’équipe du fonds/de la transaction acquiert des actifs « les yeux grands ouverts » puisque les questions de durabilité devront être traitées, alors qu’auparavant ce n’était pas toujours le cas ». Michaela Dettki de DWS ajoute : « Les critères ESG font l’objet d’une attention accrue et sont discutés au sein de chaque comité d’investissement. Les signaux d’alerte sont sérieusement pris en compte et peuvent influencer une transaction, notamment lorsque les actifs sont immédiatement bloqués, sans aucun plan de remise en état. D’autres signaux d’alerte sont, par exemple, les actifs fortement exposés aux risques climatiques naturels et physiques, dont l’atténuation n’est pas une option techniquement ou financièrement réalisable ».
Comment Longevity Partners peut vous aider ?
Le service de diligence raisonnable en matière de développement durable de Longevity Partners cherche à répondre à ces questions auxquelles sont confrontés les investisseurs, en permettant de mettre en évidence les entreprises les plus performantes en matière d’ESG, en fournissant des informations exploitables pour débloquer une valeur durable, et en identifiant les risques ESG matériels dans les actifs en cours d’acquisition.
Le cadre du Due Diligence de développement durable englobe environ 60 éléments ESG importants, avec une méthodologie de notation personnalisée développée pour chacun d’entre eux, couvrant 13 thèmes ESG, dont l’énergie opérationnelle, l’utilisation de l’eau, la gestion des déchets, la biodiversité et le risque réglementaire. Des réponses sont fournies pour chaque élément ESG, et des recommandations détaillées sont formulées pour les éléments jugés peu performants. Pour chaque recommandation, une estimation indicative des dépenses et des conseils sur le moment de la mise en œuvre sont fournis, ce qui permet d’établir des priorités lorsque les actifs sont détenus.
L’équipe d’experts de Longevity est formée pour reconnaître les opportunités et tirer parti des points forts d’un actif. Michaela note que « avec le soutien de Longevity, nous avons été en mesure d’obtenir un fort impact ESG grâce à des mesures de rénovation sélectionnées dans le cadre d’un budget d’investissement limité ».