Laure Ferrand, Directrice Associée, Responsable du pôle Transaction Services

ESG Vendor Due Diligence : Comment préparer la cession d'un actif ou d'un portefeuille ?

Les références ESG sont devenues un élément essentiel du processus de sélection des investissements et, dans la dynamique actuelle du marché, nous constatons que l’ESG est une voie tangible pour la négociation des prix. La demande s’intensifie pour les actifs les plus performants, laissant les actifs obsolètes au risque d’une faible liquidité ou d’une forte réévaluation des prix. Cette tendance va s’intensifier avec la révision (en cours) de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD). Elle propose que 75 % des bâtiments soient modernisés d’ici à 2050, ce qui représente un coût énorme pour les gouvernements et les investisseurs, l’objectif étant que tous les bâtiments européens n’émettent plus aucun gaz à effet de serre d’ici à 2050.  

Longevity a observé que des réductions étaient appliquées aux actifs ne répondant pas à la norme requise en raison des coûts d’investissement supplémentaires nécessaires. Michaela Dettki, de DWS, le confirme : « les exigences minimales en matière d’étiquetage énergétique ou de certification des bâtiments écologiques sont prises en compte dans nos négociations de lettres d’intention et de contrats de location. » Elle ajoute que des plans de rénovation doivent être fournis pour tous les actifs qui n’atteignent pas les objectifs du fonds en matière de consommation nette zéro, de résilience climatique ou d’autres objectifs ESG.  

 

Lorsque l’on se prépare à sortir d’un actif ou d’un portefeuille, comment se préparer à l’ESG et limiter l’exposition au repricing ?    

Tout d’abord, il faut investir dans la transparence. Le futur acquéreur tirera parti de son pouvoir de négociation en cas d’absence de suivi des performances, ce qui laisse trop de place à l’incertitude et permet donc de maximiser la budgétisation des risques de son côté. À plusieurs reprises, Longevity Partners a aidé des clients à évaluer leur portefeuille, fournissant au vendeur un bilan de santé transparent des propriétés. La méthodologie de Longevity est axée sur l’étude du marché et des attentes des acheteurs potentiels en matière d’ESG, puis sur le déploiement d’un processus d’audit par rapport à ces objectifs de performance. En règle générale, il s’agit d’évaluer la conformité avec les réglementations locales telles que le MEES au Royaume-Uni ou le décret tertiaire en France, la classification taxonomique de l’UE, l’alignement des voies Net-Zero, la certification et la couverture des données afin d’anticiper les performances du GRESB, etc.  

Cet exercice présente deux avantages : tout d’abord, il permet de mettre en lumière les points forts du portefeuille et de le présenter sous son meilleur jour lors de la vente. Deuxièmement, grâce à l’engagement de Longevity tout au long du processus d’assurance qualité, il est possible de répondre à la due diligence de tout acheteur par des faits relatifs à la performance ESG. Lorsque les actifs ne sont pas performants par rapport aux objectifs des acheteurs, le processus de due diligence du vendeur permet la divulgation d’une stratégie d’amélioration avec des voies claires pour les actifs. Il s’agit d’un élément clé pour garantir que la réévaluation des prix est motivée par l’évaluation du vendeur plutôt que par une planification budgétaire agressive de la part de l’acheteur.  

  

Comment la stratégie ESG peut-elle affecter un fonds ?  

Lors de la préparation de la cession d’une entité, d’une plateforme ou d’un portefeuille, nous encourageons une attention supplémentaire : s’assurer qu’il existe une stratégie ESG explicite pour le fonds. La capacité à fournir un résumé des progrès ESG réalisés jusqu’à présent, des objectifs et des plans d’action sera essentielle pour transmettre un message d’opportunité future à l’acheteur.  

La maîtrise de la discussion ESG est un ingrédient clé du succès, comme le montre une étude menée en novembre 2022 par Deepki, un fournisseur de données ESG pour le secteur immobilier : 79% des 250 gestionnaires de fonds de pension européens interrogés s’attendent à ce que l’immobilier commercial avec de bonnes références ESG fournisse une prime verte au cours des cinq prochaines années. En outre, selon une étude distincte de MSCI sur les prix de vente des transactions achevées, les bureaux à Londres avec une certification de bâtiment vert (BREEAM ou LEED) commandent une prime de 25 % par rapport à des bâtiments comparables sans notation.  

 

Comment Longevity Partners peut vous aider ?  

Nous recommandons de contacter Longevity 6 à 18 mois avant la cession, afin de s’assurer qu’il y a suffisamment de temps pour établir les bases des exigences minimales de gouvernance, des processus de collecte de données, du déploiement de la certification, de la roadmap, etc. Nos services de Due Diligence pour les vendeurs sont entièrement adaptés à la vente, nos experts investissant leurs efforts dans le double objectif suivant : divulguer la performance de l’actif afin d’atténuer toute négociation excessive ; et mettre en avant les meilleures opportunités de performance. 

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