Stefano Capacci, Consultant Senior, Responsable du pôle Finance Durable 

Marché de l’Immobilier & Opportunités en matière de Financement Durable

Le changement climatique est intrinsèquement un problème économique, causé par le rythme effréné des deux cents dernières années d’expansion économique, rendue possible en grande partie par l’accès à une énergie bon marché mais polluante. Sa solution, bien qu’induite par des avancées technologiques et culturelles, est également ancrée dans l’économie. Longevity Partners, comme tous les acteurs jouant leur rôle dans les efforts mondiaux de décarbonation, cherche à déplacer l’aiguille de l’allocation des capitaux, des investissements polluants vers des investissements durables.  

L’économie de la décarbonation est simple : les investissements durables – lorsqu’ils sont bien faits – ont des primes de risque plus faibles, sont plus efficaces sur le plan énergétique et produisent des rendements plus substantiels à long terme. Alors que le développement durable est devenu un sujet brûlant dans le domaine public, suscitant un plaidoyer ascendant en faveur du changement et obtenant des victoires systémiques telles que l’accord de Paris, le monde de l’investissement a progressivement évolué pour répondre à cette demande en créant des véhicules d’investissement pour l’allocation transparente de capitaux vers des projets durables.   

La liste des produits aujourd’hui présents sur le marché financier est trop vaste pour être abordée ici, et le verdict général concernant leur efficacité est encore débattu. En effet, le nombre de normes, de cadres et d’instruments présents sur le marché est très varié ; ils vont d’outils efficaces pour la décarbonation à des étiquettes vides qui ont entaché les efforts de la finance durable d’un soupçon de greenwashing. 

 

En ce qui concerne le marché immobilier, un instrument s’est imposé comme la norme en matière de financement durable : le prêt vert[1]. 

Les investisseurs immobiliers sont aujourd’hui soumis à des pressions multilatérales pour sensibiliser leurs portefeuilles à des normes ESG de plus en plus strictes. Les exigences normatives, en particulier en Europe, augmentent les primes de risque des actifs plus anciens, ce qui compromet leur capacité à être loués et à maintenir leur valeur actuelle. Les nouvelles normes de location, et la preuve de l’hiver dernier que la dépendance excessive au gaz est un pari risqué, exigent que l’efficacité opérationnelle devienne une priorité pour les gestionnaires d’actifs, où les actifs existants et les nouveaux développements devront s’aligner sur la courbe descendante abrupte des voies de décarbonation du CRREM. Le marché a maintenant mûri en réponse et est prêt à payer une prime pour les actifs qui sont manifestement alignés sur les normes de durabilité. Le meilleur exemple en est la transformation du SFDR, le mécanisme de divulgation de l’UE, en un label vert que les fonds peuvent utiliser pour attirer les investisseurs.  

Le dénominateur commun minimum est que le monde de l’immobilier est confronté à un changement de paradigme, le coût de la « mise aux normes » étant intégré dans l’évaluation des actifs. Nous ne pouvons pas échapper à la transition entre la performance carbone actuelle du marché mondial (50 GTCO2e/an) et ce que nous devons faire pour atteindre les objectifs de l’Accord de Paris (10 GTCO2e/an d’ici 2050). Cette impasse découle en grande partie d’un déficit de financement mondial qui entrave notre capacité à réduire la demande d’énergie et l’utilisation des ressources, ainsi qu’à investir dans de nouvelles infrastructures et technologies.  

Le secteur immobilier, qui contribue à plus de 40 % des émissions mondiales, doit se décarboner. Il doit construire des bâtiments plus efficaces et plus durables et, surtout, améliorer le parc actuel pour atteindre les objectifs d’atténuation du changement climatique. Par conséquent, les investisseurs immobiliers doivent poursuivre des stratégies agressives pour mettre en œuvre ces étapes cruciales. À première vue, la tâche peut sembler ardue, mais comme nous l’avons expliqué dans un article précédent, les investisseurs ont accès à une gamme de services pour encourager la transition écologique. L’un des éléments clés de ces services est le prêt vert, un véhicule de financement qui devrait faire partie de la boîte à outils de tout gestionnaire d’investissement immobilier. 

 

Longevity Partners propose des solutions multidisciplinaires pour répondre à la décarbonation du secteur immobilier. Nous proposons des services allant du conseil stratégique à l’optimisation des bâtiments, en passant par la production d’énergie renouvelable. Grâce à ces services, nous travaillons avec nos clients pour évaluer la performance de leur portefeuille et pour mettre en œuvre des mesures au niveau des actifs afin d’atteindre les objectifs fixés et de s’aligner sur les meilleures pratiques. Pour aider nos clients à combler le déficit de financement, nous avons élargi notre offre en proposant des conseils sur les solutions de financement durable. Nous aidons nos clients à identifier les opportunités de prêts verts dans leurs projets et acquisitions et nous leur fournissons des Second Party Opinions pour garantir leur alignement avec les principes énoncés dans le Guidance for Green, Social, and Sustainability-Linked Loans de la Loan Market Association. 

 

Qu’est-ce qu’un Prêt Vert ?  

Un prêt vert est une forme de financement de la dette durable qui peut être utilisée pour financer ou refinancer, en totalité ou en partie, des projets nouveaux et/ou existants qui sont liés à un résultat environnemental positif quantifiable.   

Les prêts verts se distinguent des transactions financières traditionnelles par deux aspects fondamentaux : la gouvernance du prêt est liée à un cadre de financement durable fondé sur les principes du prêt vert de LSTA LMA, et le résultat du prêt est associé à des objectifs environnementaux convenus par l’emprunteur et le prêteur.  

Avec l’essor des prêts et obligations verts et liés à la durabilité, parmi d’autres produits[2], le marché de la dette est parvenu à maturité pour fournir des solutions susceptibles de contribuer à la lutte contre la crise climatique. Les prêts verts incitent clairement à allouer des capitaux à des projets de décarbonation. Lorsqu’un projet répond aux critères ESG pertinents et qu’une clause verte a été inscrite dans la transaction, celle-ci peut être qualifiée de prêt vert. Cette clause peut profiter à l’emprunteur sous la forme d’un coupon plus faible ou d’une commission de sortie variable basée sur la performance du projet par rapport à un ensemble d’objectifs.  

La dette verte offre un mécanisme permettant aux emprunteurs de bénéficier directement de l’amélioration de la performance environnementale et/ou sociale de leurs actifs grâce à des coûts de prêt réduits, et aux prêteurs d’allouer des capitaux à des actifs plus durables, améliorant ainsi le profil ESG de leur portefeuille de prêts. L’utilisation d’un prêt vert aide à présenter un projet comme le meilleur de sa catégorie en termes de performance ESG et accorde une réduction marginale sur le coupon ou la commission de sortie du prêt. 

 

Comment fonctionne un prêt vert ? 

Les prêts verts et les transactions financières liées au développement durable sont régis par les principes de l’ICMA et de la LMA[3]. Pour répondre aux normes du marché, les acteurs qui souhaitent émettre un prêt vert doivent élaborer un cadre complet de financement durable qui définit leurs politiques, leurs objectifs et leur gouvernance en ce qui concerne les principes suivants :  

  • Utilisation des produits  
  • Processus d’évaluation et de sélection des projets   
  • Gestion des recettes  
  • Rapports d’activité   

Chaque prêt vert doit prendre en compte de manière spécifique les éléments ci-dessus. Son capital doit être affecté et alloué conformément aux règles de gouvernance définies par le Cadre, et les objectifs associés au prêt doivent être énoncés et suivis pendant toute la durée du prêt. En outre, les prêts verts exigent un mécanisme de reporting transparent et récurrent pour le tirage du prêt (utilisation du produit) et ses objectifs de durabilité environnementale.  

Le cadre permet d’identifier les possibilités de prêts verts et de suivre leur évolution par rapport aux objectifs fixés, tant pendant la phase d’affectation que pendant la phase de post-affectation du projet. 

 

Qu’est-ce qui est éligible à un prêt vert ? 

Un large éventail de projets qui produisent des résultats environnementaux et/ou sociaux positifs peuvent être éligibles à un financement durable. Les prêts verts doivent lier l’utilisation de leur produit à des résultats environnementaux qui peuvent être quantifiés par des objectifs ESG. Voici quelques exemples :  

  • KWh économisés  
  • Réduction des émissions de CO2e des champs d’application 1, 2 et 3  
  • Utilisation de produits adaptés à l’économie circulaire  
  • Certification BREEAM obtenue (excellente ou supérieure)  
  • Mesures de gestion de l’eau et des déchets incluses  

L’applicabilité des prêts verts est large et les instruments peuvent être utilisés pour financer :  

  •  Acquisitions  
  • Les aménagements  
  • Les rénovations  
  • Projets d’infrastructure (par exemple, énergie renouvelable)  
  • Des projets de prévention de la pollution, de conservation de l’eau et des sols, et de biodiversité.  

Plus précisément, les projets (existants ou nouveaux) qui satisfont aux critères d’éligibilité des principes du prêt vert peuvent être financés, en partie ou en totalité, au moyen d’un prêt vert. Les critères d’éligibilité fournissent une méthodologie de sélection pour les projets verts ; leur définition est toutefois large afin d’être largement applicable à toutes les catégories d’actifs. Les détracteurs des principes affirment que l’étendue de l’interprétation permet aux mauvais acteurs d’exploiter le financement durable et d’écoblanchir des projets qui, en fait, ne devraient pas être considérés comme « verts ».  

  

Les projets importants pour le secteur immobilier qui peuvent être financés par des prêts verts sont les suivants :  

  • Les énergies renouvelables – y compris la production, la transmission, les appareils et les produits ;   
  • Efficacité énergétique – notamment dans les bâtiments neufs et rénovés, le stockage de l’énergie, le chauffage urbain, les réseaux intelligents, les appareils et les produits ;  
  • Prévention et contrôle de la pollution – y compris la réduction des émissions atmosphériques, le contrôle des gaz à effet de serre, l’assainissement des sols, la prévention des déchets, la réduction des déchets, le recyclage des déchets et la transformation des déchets en énergie efficace en termes d’émissions ;  
  • Gestion durable de l’eau et des eaux usées – y compris l’infrastructure durable pour l’eau propre et/ou potable, le traitement des eaux usées, les systèmes de drainage urbain durable, la formation fluviale et d’autres formes d’atténuation des inondations ;  
  • Adaptation au changement climatique – y compris les systèmes d’aide à l’information, tels que les systèmes d’observation du climat et d’alerte précoce ;  
  • Les bâtiments verts qui répondent à des normes ou certifications reconnues au niveau régional, national ou international. 

 

Qu’est-ce que le Greenium de la Finance Durable ? 

Pour rappel, le marché de la dette a intégré les principes ESG et développé des instruments de financement durable pour répondre à la nécessité de financer la transition verte. La principale motivation des transactions financières durables est la possibilité d’accéder à des capitaux moins chers que les capitaux traditionnels – au prix d’un impact positif sur l’environnement. Le facteur de motivation pour ce capital moins cher est l’augmentation des fonds labellisés verts (comme le SFDR) et, avant cela, le déblocage par les banques centrales de fonds de relance liés à l’atténuation du changement climatique. Ces facteurs ont créé une forte demande pour les actifs verts, qui ne représentent actuellement qu’une petite partie du stock disponible sur le marché. L’intérêt des investisseurs pour la constitution d’un portefeuille de prêts « verts » a permis aux émetteurs de financer des projets à un taux inférieur à celui des financements conventionnels dont l’utilisation n’est pas réservée à un projet vert.  

Le greenium du financement durable a contribué à la croissance explosive du marché. En 2020, le marché des obligations vertes a atteint un niveau record de 269,5 milliards de dollars, contre 12,7 milliards de dollars en 2012. De même, le marché des prêts verts a connu une croissance significative, avec des volumes de prêts verts mondiaux atteignant 183 milliards de dollars en 2020, contre 24 milliards de dollars en 2012.  

La décote d’un prêt vert prend souvent la forme d’une réduction marginale du coupon. Il est difficile d’évaluer les décotes de taux d’intérêt pour différents types de projets et de catégories d’actifs dans le cadre d’une analyse de scénario. En tant qu’accords de prêt privés, les prêts verts opèrent sur des marchés gris ; en fin de compte, la décote obtenue sur un prêt vert dépend du coût du capital, de la qualité de ses objectifs environnementaux[4] et de la négociation avec l’entité prêteuse.  

Notre étude de marché interne et notre expérience en matière de prêts verts mettent en évidence ces chiffres clés ; nous estimons que la décote attendue sur le coupon est comprise entre 12 et 45 points de base et que les mécanismes de réduction progressive dans les frais de sortie des développements et des acquisitions sont compris entre 0,2 % et 1,5 %. 

 

L’offre de services de Longevity Partners ? 

Longevity Partners propose des services de conseil et des Second Party Opinions pour le financement de la dette durable. Nous aidons nos clients à créer les structures de gouvernance nécessaires à l’obtention d’un prêt vert et à établir un rapport annuel sur l’avancement des transactions par rapport aux indicateurs clés de performance définis dans la clause verte des accords.  

  • Longevity Partners rédige un cadre de financement durable, définissant les politiques et la gouvernance relatives à l’utilisation des produits, au processus d’évaluation et de sélection des projets, à la gestion des produits et au reporting. Ce document peut être rédigé pour l’emprunteur ou le prêteur. Lors de l’émission d’un prêt vert, les deux parties doivent se mettre d’accord sur les principes directeurs définis dans le document.  
  • Longevity Partners suit les opportunités de prêts verts à travers les transactions financières et applique le cadre pour tirer profit des incitations financières présentes lors de l’émission de prêts verts.  
  • Longevity Partners publie des rapports annuels sur les prêts verts qui suivent les projets par rapport à l’avancement du plan et détermine si le prélèvement sur le(s) prêt(s) concerné(s) a été dépensé pour atteindre les indicateurs clés de performance (KPI) sélectionnés.  
  • Longevity Partners fournit des Second Party Opinions (SPOs) indépendantes sur l’alignement de la transaction avec les principes du marché, les réglementations et les meilleures pratiques du marché. Nos SPOs sont alignés sur les directives LMA/LSTA pour les examens externes, comparent les objectifs avec les cadres internationaux et garantissent aux emprunteurs et aux prêteurs la qualité d’un prêt vert.  

Avec nos Second Party Opinions, Longevity Partners évalue la conformité du projet avec les principes LMA/ICMA en matière de prêts verts, de prêts liés au développement durable et de prêts sociaux. Nous évaluons également la pertinence de l’utilisation des fonds par rapport aux exigences de l’évaluation et de la sélection des projets, ainsi qu’aux objectifs du client, tels qu’ils sont définis dans le cadre de financement durable. En outre, nous utilisons une méthodologie d’évaluation indépendante pour déterminer l’adéquation du projet à un ensemble de critères minimaux d’éligibilité et pour établir une correspondance avec la taxonomie de l’UE. 

 

En résumé

Le financement durable, en particulier les prêts verts, répond à la nécessité de financer la transition écologique en fournissant une incitation claire à poursuivre les projets de décarbonation. Les prêts verts sont une forme de financement par l’emprunt où le projet sous-jacent est lié à un résultat environnemental positif et où l’impact du projet peut être suivi par rapport au tirage du prêt afin de déterminer comment les fonds ont été alloués. Pour répondre aux exigences de divulgation et s’aligner sur les meilleures pratiques, les prêts verts doivent faire l’objet d’un rapport annuel et fournir des mises à jour sur l’avancement du projet et la manière dont il contribue à l’environnement.  

Les prêts verts présentent de nombreux avantages. Ils aident les fonds et les actifs à se conformer aux exigences réglementaires, apportent des avantages en termes de réputation qui attirent les investisseurs à la recherche d’actifs conformes aux principes ESG et, bien sûr, offrent des avantages financiers évidents. Au-delà du greenium évoqué plus haut, qui offre des taux d’intérêt plus bas aux projets verts, l’obtention d’un prêt vert est bénéfique pour l’actif sous-jacent. Les jeunes pousses économes en énergie ont des coûts d’exploitation plus faibles et les jeunes pousses « vertes » ont – en général – une valeur de revente plus élevée.  

En tant que société de conseil ESG, Longevity Partners répond aux besoins de ses clients en matière de développement durable, en les aidant à développer des stratégies au niveau des fonds et à améliorer la performance environnementale de leurs actifs. En répondant à leurs besoins ESG, nous créons un impact sur l’atténuation du changement climatique et les aidons à jouer un rôle important dans la progression de ce siècle pour atteindre les objectifs de Paris. Avec le financement durable, nous avons ajouté un moyen supplémentaire de décarboniser en allouant directement des capitaux à des projets verts. 

Pour répondre aux besoins de nos clients en matière de financement durable, nous proposons des services de Second Party Opinion pour évaluer les prêts verts, garantir aux emprunteurs et aux prêteurs l’alignement de la transaction sur les principes du marché, comparer les objectifs aux cadres internationaux et aligner la transaction sur les critères de la LMA/ICMA.  

Contactez l’équipe Finance Durable si vous souhaitez discuter d’un prêt vert pour votre entreprise.

 

Références: 

[1] Green Loans are one of the debt labels among the Loan Market Association (LMA) and International Capital Market Association (ICMA) standards. Other popular instruments include Social and Sustainability-Linked Loans and their Bond counterparts.

[2] Climate Bonds, Green Bonds, Sustainability Linked Bonds and Green Revolving Credit Facilities, and Impact Funds

[3] International Capital Markets Association (ICMA) and Loan Market Association (LMA)

[4] Where now different standards are being developed to mimic traditional credit ratings.

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