18 juin 2018
Au cours des deux dernières décennies, la durabilité a pris une place centrale dans le secteur immobilier. Le lien entre des actifs durables et une soi-disant « prime verte » reste en quelque sorte un saint-graal, mais il existe des preuves convaincantes de l’existence d’une « réduction marron ». Bien que les recherches suggèrent que les entreprises les plus durables connaissent une performance financière améliorée, les économies de coûts opérationnels associées aux améliorations d’efficacité et aux énergies renouvelables sont évidentes.
Pourtant, avec un nombre vertigineux de systèmes de certification et d’indicateurs de référence, les entreprises ne savent souvent pas quels projets apporteront le plus de valeur à leurs investissements. Face à des réglementations plus strictes, aux pressions des investisseurs et aux problèmes liés à la rareté des ressources, des décisions doivent être prises, et rapidement.
Le rôle de BREEAM In-Use dans les portefeuilles immobiliers
Les grandes sociétés immobilières ont généralement des portefeuilles vastes et variés, qui couvrent parfois plusieurs pays. Pour gérer ces portefeuilles, ils utilisent souvent des politiques de gouvernance centralisées qui favorisent la gestion sociale et environnementale de leurs actifs.
Cependant, comme les actifs varient souvent en termes de type, de taille, de fonction et d’emplacement géographique, un écart commence à se creuser entre les objectifs à l’échelle du portefeuille et la performance réelle des actifs individuels. Je soutiens que BREEAM In-Use peut être utilisé pour combler cet écart de performance tout en offrant aux propriétaires et aux occupants un moyen clair et efficace d’évaluer, de surveiller et de valoriser leurs portefeuilles.
Qu’est-ce que BREEAM In-Use?
BREEAM In-Use est un système de certification utilisé pour évaluer les performances de durabilité des bâtiments existants non domestiques. Introduit en 2009 par le Building Research Establishment, l’outil d’évaluation a été utilisé pour évaluer plus de 10 millions de m2 d’espace de bâtiment interne dans plus de 30 pays et s’est imposé comme la certification la plus largement utilisée pour les bâtiments existants (voir Figure 1).
Figure 1: portée mondiale de la certification BREEAM In-Use
Les évaluations BREEAM In-Use sont classées selon un système d’évaluation à six étoiles, allant d’un score Acceptable à Exceptionnel, comme le montre la figure 2 ci-dessous.
Figure 2: Système d’évaluation BREEAM In-Use
Contrairement à la plupart des certifications de bâtiment, il n’y a pas de prérequis et les bâtiments ne doivent pas nécessairement être «verts» pour être certifiés. Ceci est essentiel pour établir une couverture à l’échelle du portefeuille d’actifs dont la performance environnementale varie considérablement.
Redevco et VIA Outlets sont deux grands fonds immobiliers qui ont déjà compris l’intérêt d’une telle approche en évaluant avec succès l’ensemble de leurs portefeuilles pour BREEAM In-Use. À ce jour, les statistiques révèlent que la certification a principalement été utilisée pour évaluer des immeubles de commerce de détail et des immeubles de bureaux, la plupart des actifs obtenant la note «Bon».
Structure et avantages de BREEAM In-Use
BREEAM In-Use, grâce à sa structure en trois parties, peut être utilisé pour évaluer: (1) la performance réelle d’un actif, (2) la gestion d’un actif et (3) ses locataires. Il capture des données dans neuf catégories clés de durabilité. En effet, après la certification initiale, l’actif reçoit non seulement un score final pour chaque partie, mais également un score pour chacune des neuf catégories clés (voir le graphique 3).
Figure 3: Système de notation BREEAM In-Use
Les neuf catégories clés peuvent être utilisées comme indicateurs de performance clés pour évaluer et surveiller la performance environnementale d’un actif au fil du temps. Cette même idée peut être étendue pour surveiller non seulement la performance d’un actif unique dans le temps, mais également celle de tout un portefeuille. BREEAM In-Use offre ainsi aux propriétaires une méthode standardisée d’évaluation des performances d’une série de bâtiments pour identifier les actifs sous-performants, mettre en œuvre des plans d’amélioration et même évaluer les performances de leurs gestionnaires d’actifs.
Un actif existant certifié «Très bien» (ou mieux) est également conforme à Green Bond. En conséquence, les sociétés immobilières appliquant la certification BREEAM In-Use à leurs portefeuilles augmentent non seulement leur résilience, mais ouvrent également la porte à un plus grand nombre de types d’investissement.
«À mesure que l’analyse de la certification des actifs immobiliers par une tierce partie par BIU devient plus claire, nous voyons cela devenir la norme pour les investisseurs responsables, qui jouent un rôle important dans le reporting et la transparence ESG», a déclaré James Fisher, responsable immobilier. pour BRE. «Nous constatons maintenant une demande accrue des détenteurs d’actifs plus traditionnels, mais parallèlement, nous nous concentrons toujours sur l’extension à davantage de types d’actifs et peut-être davantage de marchés de niche afin que BREEAM puisse être utilisé pour créer de la valeur d’actif pour ceux-ci également. Pour nuancer cet exemple, nous pouvons désormais certifier des espaces de laboratoire commerciaux dans le programme, permettant ainsi au marché immobilier florissant des secteurs de l’industrie pharmaceutique et des biosciences de bénéficier de la solide science fondamentale de BRE sur la performance des bâtiments. «
L’importance future de l’utilisation de BREEAM
BREEAM In-Use est une accréditation reconnue par une tierce partie reconnue internationalement qui peut augmenter la valeur des actifs d’un bien tout en identifiant des plans d’amélioration au niveau des actifs. Ces avantages ont été bien documentés et restent attrayants, mais en réalité, la certification est sous-utilisée.
Au niveau du portefeuille, BREEAM In-Use peut constituer un outil de gestion extrêmement efficace, fournissant une feuille de route claire permettant d’accroître les performances en matière de durabilité de l’ensemble du portefeuille, tout en améliorant l’accès au capital. C’est pourquoi, à l’avenir, les sociétés immobilières devraient aller au-delà de la certification unique et chercher à combler l’écart de performance en appliquant BREEAM In-Use pour évaluer, surveiller et ajouter de la valeur à l’ensemble de leur portefeuille.
Par Alain KILAJIAN, Consultant en durabilité et énergie
Pour plus d’informations sur la gestion de portefeuille durable et sur BREEAM In-Use, contactez Longevity Partners à l’adresse axk@longevity.co.uk.