11 avril 2018
L’immobilier se situe à l’intersection de certains des défis mondiaux les plus importants. Il contribue de manière positive et négative aux problèmes de transport, d’utilisation des sols, de changement climatique, d’utilisation des ressources, de santé et de mobilité sociale.
L’immobilier, à peu près similaire à l’or, a longtemps été considéré comme un investissement alternatif attrayant. La possession d’une propriété, en particulier résidentielle, peut offrir une sécurité à long terme en se protégeant contre l’inflation, tout en constituant une réserve de valeur rentable et tangible [1], même en période de turbulences. La propriété indirecte de biens immobiliers au moyen, par exemple, d’actions d’une société immobilière cotée en bourse ou d’un fonds de placement immobilier (FPI), est également généralement considérée comme une option de placement stable. En outre, les investisseurs indirects dans l’immobilier ne doivent pas s’inquiéter des obstacles à l’entrée qui viennent de l’achat d’une propriété matérielle, où un investissement (important) initial est nécessaire.
Néanmoins, investir dans l’immobilier (directement ou indirectement) comporte des risques, dont beaucoup sont liés à des problèmes environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) [2]. Un paysage géopolitique en mutation caractérisé par le populisme, le nationalisme, les conflits et les migrations, ainsi que par la montée des inégalités alimentée par la recherche de profits à court terme, ont permis de mieux faire comprendre à quel point les investissements délaissés sont devenus l’objectif fondamental de servir l’économie réelle et les besoins de la société. Le monde a simultanément connu plusieurs années consécutives de températures record et de pertes économiques causées par des phénomènes météorologiques extrêmes [3]. Les scientifiques sont maintenant en mesure de démontrer une corrélation4 entre ces événements et les changements climatiques causés par des concentrations non sécuritaires de gaz à effet de serre dans l’atmosphère, dont la grande majorité résulte d’activités humaines [5].
La montée des investissements durables et responsables
Ces moteurs ont contribué à la création d’un ensemble relativement nouveau de stratégies pouvant être regroupées sous le terme d’investissement durable (ou responsable). Il n’existe pas de consensus au sein de la communauté des investisseurs sur la terminologie exacte, mais tous les investissements durables ont pour objectif, à tout le moins, d’atténuer les risques liés aux questions ESG. En fonction des motivations de l’investisseur, certaines stratégies visent même à avoir un impact positif sur un problème ESG donné. La compréhension actuelle de la taxonomie de l’investissement durable peut être résumée comme suit [6], [7] & [8]:
L’intégration des questions ESG dans l’analyse des investissements et la gestion d’actifs dans le secteur de l’immobilier est devenue une pratique courante ces dernières années. Aujourd’hui, peu d’investisseurs ne tiendraient pas compte au minimum du «E» en matière d’ESG en considérant, au minimum, la consommation d’énergie et d’eau et l’élimination des déchets dans les investissements potentiels et existants. La croissance de la participation au GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), qui est passée de quelques grands fonds de pension en 2009 à 850 sociétés immobilières et fonds avec un actif combiné de 3 000 milliards USD en 2017, confirme cette notion.
Il n’est pas étonnant que GRESB ait connu une croissance aussi importante en seulement huit ans: parallèlement, un corpus de recherches relativement solide démontrant les avantages de l’intégration ESG dans l’immobilier a émergé. Les évaluations [9] sur les «primes vertes», ce qui signifie une augmentation du loyer et des prix de vente des immeubles classés dans la catégorie «verte», ont montré qu’elles pouvaient atteindre 17% pour les ventes résidentielles et jusqu’à 26% et 12% pour la vente et la location de bâtiments. immeubles de bureaux, respectivement. Les avantages générés ne concernent toutefois pas uniquement l’investisseur: les augmentations de productivité mesuréesv [10] dans des conditions de construction écologiques vont de 8 à 11% (bonne qualité de l’air intérieur) à 1 à 9% (confort thermique) et même une augmentation de 61% de la fonction cognitive . D’autres ont pu quantifier [11] les avantages d’une offre sportive accrue en améliorant le bien-être.
La nécessité d’accroître l’impact
Bien que des données convaincantes sur les avantages des ESG commencent à apparaître, le secteur de l’environnement bâti a encore beaucoup à faire pour éviter le doublement, voire le triplement, de sa contribution mondiale aux émissions de gaz à effet de serre (GES) [12] dans le cadre d’une entreprise scénario-comme-habituel. La part est actuellement d’environ 30%, ce qui met en évidence le vaste potentiel d’atténuation que le secteur et ses investisseurs détiennent. Pour mettre le défi en perspective: un rapport [13] du World Green Building Council de mai 2017 a révélé que l’ensemble du parc de bâtiments mondial – prévu [14] pour passer de 223 milliards de m2 à 415 milliards de m2 – devait atteindre le statut zéro carbone d’ici 2050 afin d’éviter le réchauffement climatique de deux degrés ou plus.
À la lumière de cela, il semble que des moyens plus radicaux soient nécessaires pour faire avancer la décarbonisation du secteur immobilier. Il convient donc d’examiner les stratégies d’investissement durable décrites ci-dessus, plus ambitieuses, à savoir l’investissement à impact: une version «turbo-chargée» d’ESG. La notion répandue au sein de la communauté des investisseurs est depuis longtemps que les investissements à impact génèrent des rendements inférieurs aux investissements classiques. Jusqu’à récemment, cela était difficile à contester en raison du manque de données. Cependant, en 2017, le réseau GIIN (Global Impact Investing Network) et Cambridge Associates (CA) ont publié un rapport [15] établissant des critères de référence pour les investissements à impact dans l’univers des actifs réels, en particulier dans le secteur du bois, de l’immobilier et des infrastructures. Le rapport a rassemblé des données sur la performance de 55 fonds levés entre 1997 et 2014 (de 2004 à 2014 pour des fonds immobiliers). Les types d’impact sur l’immobilier ont été regroupés dans les bâtiments écologiques, les logements abordables et les services à la communauté, ou une combinaison de ceux-ci.
Le rapport a révélé que, pour les trois types d’actifs, les fonds d’impact peuvent atteindre des taux de rendement du marché ajustés pour le risque. Cependant, comme pour l’investissement classique, l’essentiel est de sélectionner le fonds qui convient le mieux pour atteindre les objectifs de chaque investisseur, car les résultats varient considérablement. Le taux de rendement interne net moyen (TRI) des fonds de placement à impact immobilier a été de 0,8%, contre 4,9% pour les fonds classiques. Quelques fonds plus importants ont eu des performances relativement médiocres. Plus de la moitié des fonds à impact étudiés ont également été levés après 2011, contre 31% des fonds classiques, ce qui pourrait fausser les résultats. Les fonds à impact moindre (moins de 50 millions d’USD) ont généré en moyenne un TRI net de 10,2% par rapport à 6,3% dans l’univers conventionnel, soulignant à nouveau le fait que la sélection des fonds (avec la taille comme facteur) est essentielle pour obtenir un retour sur investissement compétitif.
Lorsque l’on utilise une méthode de calcul à pondération égale pour le TRI net, le rendement moyen des fonds à impact est de 3,8%, contre 4,9% pour les fonds classiques – une différence bien moins grande que pour le TRI commun. Dans l’ensemble, les fonds à impact immobilier étudiés se sont également révélés moins volatils que leurs homologues conventionnels, ce qui témoigne de leur potentiel de stabilité en tant qu’investissement à long terme. Parmi tous les fonds d’investissement à impact immobilier, les fonds les plus performants se sont concentrés sur les actifs multi-familles résidentiels. Ce sous-secteur a dégagé un TRI net moyen pondéré de manière égale de 17,2%, par rapport au rendement de 10,4% de ses homologues classiques.
Nouvelles opportunités et raisons d’investir pour avoir un impact
De même, les rendements des fonds d’investissement à impact infrastructure offrent des données encourageantes, le fonds le plus performant générant un TRI net de plus de 29%. Près de 25% des fonds ont également généré un TRI net de 10% ou plus. Alors que l’urbanisation va s’intensifier, la qualité et l’accès au logement, aux transports et aux infrastructures de services publics deviennent plus importants. Jonathan Williams, de l’IPE, voit ici des connexions potentielles, affirmant qu’à l’avenir, nous pourrions investir non seulement dans des bâtiments situés dans des villes à marché émergent, mais aussi, par exemple, dans des chemins de fer légers desservant ces villes [16]. Le potentiel est déjà là: selon le rapport GIIN / CA, les actifs réels constituent la troisième plus grande opportunité d’investissement (après capital-investissement / capital-risque et dette privée), avec près de 25% des fonds à impact axés sur les actifs réels.
Il est clair que l’investissement à impact dans l’immobilier et l’univers plus large des actifs réels peuvent être lucratifs uniquement en raison des incitations financières offertes. Cependant, l’impératif moral d’atténuer les changements climatiques et d’améliorer la qualité de vie de communautés entières constitue un autre facteur déterminant. En outre, une enquête de PwC [17] révèle que l’interdépendance croissante entre le travail et la vie est l’une des principales tendances à l’origine des changements dans le secteur de l’immobilier. Cela laisse à penser qu’à l’avenir, il y aura moins de types d’emplois «9 à 5 ans», et par conséquent plus d’espaces que les gens peuvent utiliser simultanément pour travailler, vivre, socialiser et accéder à des services. Aborder ces facteurs liés au mode de vie et mettre l’accent sur le bien-être humain peut aider à éviter le risque de «biens immobilisés» [18].
Les actifs peuvent aussi devenir bloqués en raison de risques physiques, chroniques ou aigus, liés au changement climatique [19]. Un article de 2014 [20] de l’Urban Land Institute affirme que:
«… Dans une large mesure, une conséquence majeure du changement climatique – les phénomènes météorologiques extrêmes – n’a toujours pas été sérieusement prise en compte par le secteur [immobilier]. De nombreux investisseurs immobiliers et acteurs associés ne sont tout simplement pas au courant que ces événements constituent une menace croissante, irréfutable et immédiate pour la valeur de la propriété, et négligent donc les risques associés dans le cadre de leurs décisions d’investissement. »
Investir pour un impact du point de vue de l’atténuation du changement climatique et de l’adaptation peut aider. Les avantages potentiels sont innombrables: les pionniers du marché peuvent éviter des réclamations d’assurance coûteuses ou d’autres préjudices économiques résultant de tempêtes, inondations, sécheresses ou d’effets indirects, tels que la perturbation des infrastructures de services publics, les troubles civils ou les réactions défavorables de la politique budgétaire. Les investisseurs à impact peuvent également éviter les coûts potentiellement élevés d’une conformité réactive aux politiques à venir qui devraient se transformer en législation dans un avenir pas trop lointain. Les exemples incluent l’augmentation des exigences de divulgation sur la façon dont les entreprises et les investisseurs traitent la durabilité et le changement climatique dans leurs stratégies, recommandées par le Groupe de travail sur les informations financières liées au climat (TCFD) [21] et le groupe d’experts de haut niveau sur la finance durable de l’Union européenne (HLEG). ) [22], ainsi qu’un prix potentiel sur le carbone émis ou incorporé.
Enfin, l’impératif moral est clair. Pour citer Marilou van Golstein Brouwers de Triodos Investment Management [22]: «Notre investissement détermine ce à quoi le monde ressemblera à l’avenir et, en tant que tel, nous sommes tous responsables de la construction de notre avenir. »
Pour des conseils personnalisés sur l’intégration des facteurs ESG à vos investissements immobiliers, veuillez contacter info@longevity.co.uk