25 Luglio 2023
Molly Polk, Managing Director of Longevity Partners USA
Stephanie Aznavour, Associate Director – Strategy France
Texas, le temperature ad inizio estate hanno già superato i massimi storici. Nella città di Corpus Christi è stato rilevato un indice di calore pari a 51°C, mentre ad Austin, la minima più alta che è stata registrata era di 27°C. Queste temperature estreme limitano la capacità del corpo umano di raffreddarsi autonomamente e aumentano il rischio dei malori dovuti al calore. La terra si sta riscaldando sempre di più e grazie a nuovi strumenti come il Climate Shift Index (l’indice del cambiamento climatico) di Climate Central è possibile collegare gli effetti del cambiamento climatico alle condizioni meteorologiche locali. Le aziende sono in parte responsabili per l’effetto negativo del clima sulla nostra vita. Il settore dell’ambiente costruito è responsabile di circa il 40% delle emissioni di gas serra a livello mondiale e ricopre quindi un ruolo centrale.
Il settore immobiliare ha un’influenza negativa sul cambiamento climatico a causa dell’uso di risorse con alte emissioni di carbonio. Questo è il cosiddetto approccio “inside out”, mentre quello “outside in” si riferisce alle conseguenze del cambiamento climatico attraverso rischi e opportunità di transizione, fisici, reputazionali ed economici. I concetti di “inside out” e “outside in” sono alla base della doppia materialità, al centro della direttiva relativa alla comunicazione societaria sulla sostenibilità (CSDR) entrata in vigore il 5 gennaio 2023. I proprietari di immobili commerciali e gli investitori devono entrambi riconoscere i rischi e le opportunità legate al cambiamento climatico.
Per essere resilienti, le aziende nel settore immobiliare non possono continuare le loro attività secondo le modalità di sempre. La neutralità carbonica è un traguardo fondamentale per contenere i danni del cambiamento climatico e l’obiettivo del 2050 deriva dall’Accordo di Parigi che mira a limitare l’aumento della temperatura media sulla terra entro i 2°C rispetto ai livelli preindustriali. Per gli investitori comprendere e mitigare i rischi climatici ha assunto un’importanza sempre maggiore, come dimostrato dal ruolo della Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD, la task force sulle informative finanziarie legate al cambiamento climatico).
La strategia ESG dovrebbe essere il primo passo di ogni azienda nel percorso verso la decarbonizzazione e un elemento chiave della strategia dovrebbe essere identificare la materialità. Le aziende nel settore immobiliare con strategie ESG in vigore da più di tre anni necessitano un aggiornamento, siccome la materialità è un processo dinamico. Le circa 50.000 aziende soggette alla direttiva CSRD dovranno fare una rendicontazione riguardo alla doppia materialità. Secondo il nostro punto di vista gli investitori negli immobili commerciali possono ottimizzare i loro programmi ESG integrando i rischi e le opportunità legate al clima in tre modi diversi.
1. Rischi e opportunità lungo la catena del valore
I proprietari di immobili commerciali dovranno esaminare l’intera catena del valore per individuare i rischi e le opportunità. Laddove riscontrano dei possibili impatti negativi che possono influenzare la loro attività (per esempio la mancanza di risorse materiali) e dove è presente un controllo di tipo diretto (scope 1 e 2) o indiretto (scope 3), i proprietari di immobili commerciali dovranno delineare dei piani per la gestione dei rischi. L’analisi della catena del valore stessa può rivelare opportunità per nuove fonti di entrate. Per esempio, l’Inflation Reduction Act degli USA crea liquidità del mercato permettendo alle aziende di far fruttare crediti d’imposta legati all’energia pulita che in precedenza non potevano essere trasferiti. Questi investimenti trasferibili di crediti d’imposta sono significativi per gli impianti fotovoltaici.
Prevedere un futuro incerto tramite analisi degli scenari possibili può essere utile per identificare i rischi e le opportunità legate al clima lungo la catena del valore. Longevity Partners può guidare i clienti durante l’analisi degli scenari possibili per facilitare questo processo. Un risultato che implica un valore aggiunto è che l’analisi degli scenari possibili crea resilienza a breve, medio e lungo termine, siccome confronta i decisori con la posizione dell’azienda in relazione agli scenari futuri del clima che considerano anche i fattori politici/legislativi, ambientali, economici, sociali e tecnologici.
2. Decarbonizzazione di asset e portafogli
Un’efficace transizione verso un’economia a zero emissioni di carbonio richiede un aumento sostanziale nello stanziamento dei fondi d’investimento in progetti in linea con la transizione. I team di Longevity Partners per la finanza sostenibile e per l’energia hanno l’esperienza necessaria per sostenere i clienti nello stanziamento del capitale in investimenti che affrontano direttamente il cambiamento climatico. Consigliamo cinque processi per decarbonizzare gli asset e i portafogli.
- Ottimizzare l’efficienza energetica è il primo passo verso la riduzione delle emissioni di carbonio di un edificio. Per quanto riguarda un tipico edificio per gli uffici, circa il 45% delle emissioni di carbonio può essere ridotto tramite miglioramenti in loco: 10% ottimizzando il controllo, 20% di rinnovamenti impiantistici, 10% di miglioramenti di struttura e 5% con energia rinnovabile in loco. È necessario prendere in considerazione ogni aspetto dell’edificio, come gli impianti HVAC, l’illuminazione e altri impianti tecnici, così come il tipo di isolamento termico. Ottimizzare l’asset può avvenire tramite valutazioni energetiche ma anche grazie a comportamenti corretti da parte degli utenti che sono soluzioni efficaci ed economiche.
- Contrastare il carbonio incorporato per la costruzione e la ristrutturazione: valutare ogni scelta di design in termini dell’immediata riduzione del carbonio e con un approccio riferito all’intero ciclo di vita; fissare obiettivi per il materiale di costruzione, demolizione e scavo per tutti gli sviluppi o le ristrutturazioni. Per esempio, è possibile riciclare il 75% dei materiali.
- Aumentare le fonti rinnovabili: pannelli solari, pompe termiche, contratti con energia verde, energia geotermica, teleriscaldamento. Come citato in precedenza, l’Inflation Reduction Act degli USA permetterà questi cambiamenti.
- Promuovere la mobilità sostenibile: stazioni di ricarica con il fotovoltaico, portabiciclette, covetturaggio, pedonabilità sono già lo standard in UE e Regno Unito.
- Compensare il carbonio rimanente. Tutte le emissioni di carbonio rimanenti possono essere bilanciate grazie a sistemi di compensazione certificati. La compensazione è l’ultimo passo e l’obiettivo deve essere quello di ridurre il più possibile le emissioni di carbonio prima di effettuare una compensazione. Dando la priorità ai miglioramenti nell’efficienza energetica degli asset e la produzione di energia in loco, Longevity Partners sottolinea l’importanza di sviluppare soluzioni sostenibili con vantaggi a lungo termine.
3. Integrare la resilienza nelle valutazioni e adattare gli edifici
Le parti interessate hanno la possibilità di promuovere la resilienza al cambiamento climatico per gli asset esistenti. Valutare l’esposizione degli asset al rischio climatico fisico è ormai una pratica standard durante il processo di due diligence. Come qualsiasi tipo di valutazione delle condizioni di una proprietà, quantificare il rischio fisico a cui l’asset è esposto dimostra di aver compreso il rischio finanziario legato al cambiamento climatico. Strumenti come il Moody Climate Risk e Munich RE sono abbordabili e facili da capire. I proprietari non dovrebbero valutare i rischi soltanto durante la due diligence, ma anche ad intervalli regolari (3-5 anni) durante il periodo di proprietà per identificare cambiamenti nei profili di rischio. Le politiche d’investimento dovrebbero prendere in considerazione anche i profili di rischio e fornire linee guida per mitigare quei rischi con il capex. Valutare la vulnerabilità dell’asset rispetto a fattori interni, per esempio, stato attuale e futuro confrontato con l’adattabilità degli asset.
Nell’ambiente del settore immobiliare commerciale, gestori di proprietà, agenti, inquilini ed utenti e comunità locali hanno tutti un ruolo fondamentale. Il loro coinvolgimento con i fattori ESG è fondamentale per fare progressi in questo ambito. Longevity Partners adotta una prospettiva a 360° e internazionale, grazie alla quale ricopre una posizione unica per collaborare con i clienti ed aiutarli a raggiungere i loro obiettivi ESG, sia tramite lo sviluppo di una nuova strategia, l’aggiornamento di una strategia già esistente, la progettazione di edifici a basse emissioni di carbonio o la valutazione energetica migliore in categoria.