7 Dicembre 2020
Di Mélanie Martinasso
Con il cambiamento delle abitudini di spesa dei consumatori, le normative sempre più rigorose in materia ambientale e gli ambiziosi impegni di sostenibilità dei locatari aziendali, gli immobili logistici si stanno affacciando a un mondo nuovo. La crescita dei combustibili alternativi, la diffusione dei veicoli elettrici e l’ottimizzazione dei flussi di trasporto ridurranno in modo significativo le emissioni correlate ai trasporti, con un impatto diretto sullo sviluppo dei magazzini logistici. La pandemia globale ha messo in luce l’importanza del ruolo svolto dalle strutture logistiche nella nostra economia. In effetti, i tassi di conversione dell’e-commerce hanno mantenuto un aumento compreso tra il 3 e il 13% dal 2019. Questo trend ha forzato lo sviluppo di infrastrutture tecniche essenziali, accelerando il passaggio a catene di approvvigionamento più digitalizzate e aumentando la richiesta di magazzini moderni, efficienti e sostenibili. Infatti, in media il commercio al dettaglio online richiede magazzini e spazi logistici tre volte superiori rispetto a una tradizionale supply chain per negozi fisici. Nel corso delle prossime settimane, analizzeremo in diversi articoli il futuro della logistica. Innanzitutto, esamineremo il ruolo delle certificazioni edilizie e le implicazioni pratiche associate alla scelta di BREEAM o LEED, prima di passare agli obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite e ai motivi per cui dovrebbero divenire le linee di base minime per i magazzini logistici di domani.
Domanda crescente di strutture logistiche in tutta Europa
Secondo un’indagine di Prologis, durante l’epidemia le consegne in Europa continuano senza importanti discontinuità. Solo una piccola parte (il 22%) degli operatori logistici ha segnalato una riduzione delle attività dovuta alla carenza di prodotti da distribuire o alla chiusura forzata per motivi di sicurezza, entrambi problemi di natura probabilmente transitoria. Al contrario, una percentuale maggiore (il 38%) non lamenta alcun cambiamento o addirittura segnala un aumento dell’attività. Le più recenti previsioni di Forrester indicano che la vendita al dettaglio online rappresenterà il 17,8% delle vendite al dettaglio totali dell’Europa occidentale entro il 2024, rispetto all’11,8% del 2019. Ipotizzando, secondo gli standard del settore, 75.000 m2 di spazio per ogni miliardo di euro speso online, vi è necessità di ulteriori 16,7 milioni di m2 di strutture logistiche in Europa occidentale per far fronte alla crescita delle vendite al dettaglio online nei prossimi cinque anni. Savills ha registrato circa 2 miliardi di sterline di offerte effettuate su immobili industriali dall’inizio del periodo di lockdown (marzo 2020) in Europa.
Si prevede che questa accelerazione continuerà e che i relativi settori cresceranno in modo esponenziale. Gli investimenti nel settore logistico si sono dimostrati molto resilienti anche durante questo periodo di agitazione globale. La crescita internazionale e i volumi degli asset logistici richiesti dimostrano che questo settore, se vuole ottenere una crescita sostenibile, deve rispettare standard ESG molto più alti rispetto ad altre categorie di asset.
Standard ESG per gli immobili logistici: non tutti i criteri sono uguali
Un modo per garantire gli standard ESG è valutare gli asset logistici e le attività di sostenibilità con criteri indipendenti e sviluppare obiettivi a lungo termine. Per i nuovi progetti edilizi, le due principali certificazioni internazionali riconosciute sono BREEAM, disciplinata dal Building Research Establishment (BRE) e LEED, disciplinata dallo U.S. Green Building Council Inc. (USGBC). Queste due perizie valutano gli sviluppi sostenibili in modo quasi equivalente. Tuttavia, i loro approcci restano molto diversi. Ad esempio, lo standard LEED è molto esigente in termini di “prestazioni qualitative minime dell’aria interna”. Per le grandi strutture logistiche, questi requisiti di ventilazione risultano spesso troppo difficili da rispettare ed evidenziano un problema per la certificazione del magazzino. Ventilare eccessivamente il magazzino di un edificio logistico, e pertanto consumare quantità eccessive di energia, non è in linea con gli sforzi di transizione energetica, sensibilmente orientati a promuovere la filosofia del “meno è meglio”. Lo standard BREEAM, per parte sua, non prevede un tasso minimo di ricambio dell’aria per raggiungere alcun livello di certificazione. Inoltre, lo standard LEED richiede la misurazione dei consumi idrici ed energetici e una riduzione del fabbisogno interno di acqua per tutti i livelli, mentre lo schema BREEAM considera tali requisiti solo per il livello di certificazione “Molto buono” (Very Good). Se i requisiti della certificazione LEED sembrano più rigorosi, lo schema BREEAM copre comunque tutti gli ambiti necessari, ma lascia la responsabilità dell’attribuzione dei migliori crediti alla società di consulenza che lavora al progetto (consentendo quindi una maggiore adattabilità al tipo di immobile valutato).
Tali certificazioni possono essere accompagnate da altri schemi complementari, come BiodiverCity® o WELL. BiodiverCity® offre soluzioni su misura per gli edifici che intendono promuovere la biodiversità, mentre WELL incoraggia la diffusione ad alto livello dei concetti di salute e benessere. Un ambiente di lavoro ottimale e sano si traduce in maggiori prestazioni e livelli superiori di soddisfazione e produttività dei dipendenti. L’integrazione dei principi del benessere nelle fasi di costruzione o ristrutturazione di un immobile non può che avvantaggiare gli utenti degli edifici. Insieme alla certificazione BiodiverCity® (descritta QUI in dettaglio), è stato dimostrato che tali processi determinano un maggior valore aggiunto e un’accresciuta appetibilità dell’asset.
Gli immobili logistici possono rispettare gli standard ESG non solo attraverso l’uso di vari schemi di certificazione, ma anche raggiungendo gli obiettivi di azzeramento delle emissioni nette. Dato l’immenso spazio disponibile degli immobili logistici, è possibile optare facilmente per l’utilizzo di energia rinnovabile con soluzioni eoliche o fotovoltaiche. Il rendimento degli asset raggiungerebbe così il 15%, rispetto all’attuale rendimento dei magazzini, variabile dal 4 al 5%. In effetti, la tecnologia di smart metering può gestire il fabbisogno di energia dell’immobile, alimentando direttamente le apparecchiature a consumo energetico (ad es. i carrelli elevatori) con fonti rinnovabili.
Longevity Partners ha più di 10 anni di esperienza combinata sugli standard di certificazione e sulle strategie di azzeramento delle emissioni nette e può orientare i propri clienti ad assumere le giuste decisioni per garantire che i portafogli logistici soddisfino i più elevati criteri ESG del mercato.
Considerazioni conclusive
Oggi sappiamo che la progettazione, la realizzazione e la gestione svolgono un ruolo importante nell’analisi dell’intero ciclo di vita di un edificio. Diventerà sempre più arduo soddisfare le aspettative di un edificio carbon neutral*. Infatti, all’aumentare dell’automazione, i magazzini logistici consumeranno sempre più energia. Occorre anticipare questo incremento, monitorando e misurando i consumi energetici e idrici, nonché i rifiuti, adottando un approccio che tenga conto di tutti gli aspetti, dall’inizio alla fine del ciclo di vita. Un tale approccio può essere integrato in una strategia di azzeramento delle emissioni nette.
In Longevity Partners, aiutiamo i nostri clienti a rispettare le best practice in materia di bioedilizia avvalendosi di idonei regimi di certificazione sostenibile. Ora gli investitori richiedono questi processi di certificazione per l’acquisto o la rivendita di immobili, poiché l’attrattiva economica è innegabile. Tuttavia, non dobbiamo perdere di vista gli obiettivi di transizione energetica su scala globale; pertanto, è opportuno spostare il focus del nostro progetto e includere gli obiettivi e gli standard più ambiziosi di queste best practice, piuttosto che il “minimo indispensabile”. Questo è il motivo per cui in Longevity Partners non ci limitiamo alle certificazioni dei vostri portafogli, ma accompagniamo i nostri clienti alla tappa successiva, collaborando con loro per definire come integrare al meglio queste soluzioni in una strategia ESG a lungo termine e su larga scala .
*nb: un impatto climatico nullo, riferito alla capacità di azzerare le emissioni di CO2 riducendo in modo significativo le emissioni stesse e/o compensando le emissioni persistenti.