18 Maggio 2021
Di: Anneli Tostar
Introduzione
Gli Stati Uniti non sono sempre stati un leader mondiale nel campo dell’edilizia a favore del pianeta o della salute umana. Piuttosto, il mercato è rimasto a lungo frammentato tra le diverse zone geografiche; solo alcuni stati e centri urbani erano all’avanguardia nella regolamentazione ambientale e nelle soluzioni orientate al mercato.
Tuttavia, le condizioni stanno cambiando. Gli investitori istituzionali iniziano a chiedere che i gestori immobiliari dimostrino una buona performance sugli aspetti ESG (ambientali, sociali e di governance). Di conseguenza, molti gestori cercano di superare i colleghi sulle metriche di sostenibilità e questa competizione, oltre alla maggiore sensibilizzazione della società civile e alla crescente domanda dei consumatori, ha mosso l’interesse del mercato per una regolamentazione più rigorosa. Questa spinta legislativa sta avvenendo non solo sulle coste ma in tutto il paese, compresi alcuni posti inaspettati.
Tendenze dominanti
Ecco le maggiori modifiche legislative che hanno già iniziato a verificarsi in tutto il paese e che prevedibilmente si accentueranno nei prossimi anni.
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Elettrificazione
Tanto per essere chiari, con “elettrificazione” non intendiamo portare l’elettricità negli edifici (ci auguriamo che sia già presente). Piuttosto, l’ondata di elettrificazione che sta investendo il paese spinge i costruttori a realizzare i nuovi edifici senza condutture del gas e a sostituire il gas naturale degli edifici esistenti con apparecchiature elettriche, come caldaie e stufe.
Il Building Electrification Institute (BEI) è un’organizzazione senza scopo di lucro che aiuta le città a sperimentare strategie per aumentare l’elettrificazione dei sistemi di riscaldamento e condizionamento degli edifici. Le città partecipanti includono: Berkeley, CA; San Jose, CA; Los Angeles, CA; Boulder, CO; Denver, CO; Boston, MA; New York, NY; Philadelphia, PA; Salt Lake City, UT; Burlington, VT; e Washington, D.C.
Perché è importante passare a soluzioni di riscaldamento e condizionamento elettrico? Secondo il BEI, “nelle città con climi più freddi, l’impiego di combustibili fossili negli edifici può rappresentare il 40% o più delle emissioni totali”. Viceversa, l’utilizzo di pompe di calore ad aria e altre tecnologie per riscaldare gli edifici consente a un edificio di funzionare con energia pulita, se la rete elettrica funziona con energia pulita. Ancora meglio sarebbe progettare e adattare gli edifici a standard di efficienza che richiedono il minor riscaldamento e condizionamento possibile, come il Passive House Standard (Standard per l’abitazione passiva).
Al momento, decine di città hanno approvato le ordinanze sull’elettrificazione e altre si stanno muovendo. Recentemente, 35 città della California hanno iniziato una Graduale Eliminazione Dell’uso Di Gas Naturale, almeno in alcune tipologie di edifici. Ad esempio, a San Jose, CA, Adobe sta aggiungendo una nuova Torre Di 18 Piani Completamente Elettrica al proprio campus.
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Benchmarking
Si tratta del “trend” legislativo che già si applica alla maggior parte delle località. Il termine “benchmarking” (valutazione comparativa) si riferisce alla divulgazione di dati su energia, acqua e rifiuti, comunicati direttamente alle amministrazioni comunali o tramite Energy Star Portfolio Manager. Energy Star PM è uno strumento utile, gratuito e specifico degli Stati Uniti che i proprietari di immobili possono utilizzare per confrontare le prestazioni dei loro edifici in base a indicatori ambientali.
L’elenco delle città che ad oggi hanno imposto l’uso di Energy Star PM per almeno alcune tipologie di edifici è troppo lungo per essere indicato nel presente articolo, ma è possibile utilizzare la Mappa Interattiva di Energy Star per trovare le località in cui il benchmarking è obbligatorio o volontario. Ad esempio, in Texas, gli edifici statali e le sedi di istruzione superiore devono monitorare e riferire il loro consumo energetico e idrico in Energy Star. Lo stesso vale per tutti gli edifici di proprietà privata con superficie superiore a 4600 m2 a St. Louis, MO. San Antonio, in Texas, sta organizzando un referendum pubblico sulla questione.
Il benchmarking è diffusamente considerato un passaggio necessario per comprendere le prestazioni di un edificio rispetto ad altri edifici della zona. Energy Star offre anche una certificazione residenziale e nel 2019 il 54 percento delle nuove abitazioni (ossia 18.224 case) in Arizona sono state edificate secondo lo standard Energy Star. Nota l’efficienza dei propri asset, i proprietari immobiliari possono quindi iniziare a sviluppare un piano per ottimizzare l’uso delle risorse e ridurre i costi.
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Carbonio incorporato
Riteniamo che questa sia la legislazione “REACH” del prossimo decennio. Il carbonio incorporato si riferisce generalmente al carbonio associato alla produzione e al trasporto dei materiali edili, non alle emissioni correlate alla conduzione operativa dell’edificio. Finora, solo la California ha superato i requisiti “buy clean” per le nuove costruzioni, ma diversi stati e centri urbani hanno introdotto una legislazione che incentiva l’uso di materiali a basse emissioni, tra cui Austin, TX, e lo stato del New Jersey.
Sebbene l’implementazione effettiva della legislazione sul carbonio incorporato sia limitata, nell’ultimo anno sono emerse diverse nuove leadership di pensiero per stimolare le discussioni politiche. Ad esempio, il Carbon Leadership Forum (CLF) è una rete di esperti che si scambiano consigli sul carbonio incorporato nel settore edile. Nel novembre 2019, il Greenprint Center dello Urban Land Institute (ULI) ha pubblicato report “Embodied Carbon In Building Materials For Real Estate” (Carbonio incorporato nei materiali edili per il settore immobiliare), un utile punto di partenza per gli sviluppatori che vogliono conoscere i pro e i contro dei diversi materiali. Il CLF inoltre ha reso pubblico un policy toolkit che passa in rassegna la legislazione pertinente sul carbonio incorporato e aiuta i decisori e altri a orientarsi in questo contesto normativo.
Cosa occorre fare al riguardo
Può sembrare ovvio, ma il primo passo per i proprietari immobiliari è tenersi aggiornati sulle normative già approvate. Molte città prevedono sanzioni in caso di non conformità, alcune piuttosto costose. Longevity Partners può collaborare con voi per tenere traccia delle normative e della conformità nelle regioni in cui operate.
La seconda misura che le aziende possono adottare è anticipare i trend legislativi e sviluppare un piano per affrontarli a livello di tutto il loro portafoglio statunitense. Longevity Partners può aiutarvi a creare una strategia ESG completa e approfondire i dettagli dell’ottimizzazione degli edifici a livello di asset.
Infine, se siete una società immobiliare che desidera promuovere l’agenda ESG negli Stati Uniti, fatecelo sapere! Partecipare alle consultazioni locali è un ottimo modo per dimostrare il vostro sostegno e rimanere informati sulle normative imminenti.