Finanza sostenibile Le opportunità sul mercato immobiliare

17 Maggio 2023

Stefano Capacci, Senior Consultant. Sustainable Finance Business Unit Lead

Il cambiamento climatico è per natura un problema economico, causato dal ritmo incessante della crescita economica resa possibile dall’accesso a risorse energetiche poco costose ma molto inquinanti. La soluzione a questo problema avviene tramite i progressi tecnologici e culturali ed allo stesso modo ha le sue radici nell’economia. Longevity Partners, come ogni soggetto che contribuisce alla decarbonizzazione globale, intende spostare l’ago della bilancia nell’allocazione di capitale dagli investimenti inquinanti a quelli sostenibili.

L’aspetto economico della spinta verso la decarbonizzazione è semplice: gli investimenti sostenibili, se effettuati correttamente, detengono minori premi per il rischio, sono più efficienti in termini energetici e a lungo andare generano rendimenti più significativi. Nel momento in cui la sostenibilità è diventata un tema centrale e di domino pubblico, portando alla perorazione della causa da parte del pubblico in favore del cambiamento e raggiungendo successi all’interno del sistema come l’accordo di Parigi, il mondo degli investimenti si sta dirigendo in modo sempre più deciso il trovare una risposta, creando strumenti di investimento per l’allocazione di capitale trasparente in progetti sostenibili.

Gli strumenti presenti ormai sul mercato finanziario sono molti e troppi per essere discussi qui, considerando anche che si sta ancora discutendo sulla loro efficienza. Il numero di standard, quadri di riferimento e strumenti presenti al giorno d’oggi è molto vario: spaziano dall’essere strumenti efficaci per la decarbonizzazione fino all’essere etichette che non dicono niente che hanno intaccato gli sforzi della finanza sostenibile con l’ipocrisia ambientale.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, uno strumento in particolare si è rivelato come standard nella finanza sostenibile: i prestiti verdi[1].

Gli investitori immobiliari si trovano di fronte a pressioni multilaterali per rendere i loro portafogli più sensibili agli standard ESG sempre più esigenti. I requisiti normativi, soprattutto in Europa, stanno aumentando i premi per il rischio di asset meno recenti, mettendo a rischio la loro possibilità di locazione e il mantenimento del valore attuale. Nuovi standard per la locazione e l’insegnamento dello scorso inverno che l’eccessiva dipendenza dal gas è rischiosa, dimostrano che l’efficienza operativa deve essere una priorità per i gestori di asset, dato che sia asset sia nuovi sviluppi dovranno considerare la forte tendenza al ribasso dei processi di decarbonizzazione CRREM. Il mercato è ormai pronto a rispondere e a pagare il premio per gli asset che sono in linea con gli standard della sostenibilità. Ne è la prova la trasformazione del SFDR, il regolamento UE relativo all’informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari, verso un marchio verde che può essere esibito dai fondi per attirare investitori.

Il minimo comun denominatore qui è che l’ambiente immobiliare sta vivendo un cambiamento dei modelli, siccome il costo del ‘adattarsi allo standard’ si riflette sulla valutazione degli asset. Non possiamo evitare la transizione dall’attuale stato delle emissioni di carbonio del mercato globale (50 GTCO2 all’anno) a quello necessario per raggiungere gli obiettivi dell’accordo di Parigi (10 GTCO2 all’anno entro il 2050). Questa impasse deriva perlopiù da una carenza globale di finanziamenti che impedisce sia la capacità di ridurre la domanda di energia e utilizzo delle risorse sia gli investimenti in nuove infrastrutture e tecnologie.

Il settore immobiliare causa più del 40% delle emissioni globali e necessita quindi un processo di decarbonizzazione. È necessario costruire edifici più efficienti e sostenibili e soprattutto rendere il patrimonio edilizio attuale adeguato agli obiettivi per la mitigazione dei cambiamenti climatici. Ne consegue che gli investitori immobiliari devono impiegare strategie decise per realizzare queste misure fondamentali. A prima vista potrebbe sembrare un arduo compito, ma, come abbiamo discusso in precedenza, gli investitori hanno a disposizione una serie di servizi per incentivare ulteriormente la transizione ecologica. Tra questi assumono un ruolo centrale i prestiti verdi, strumenti finanziari che ogni gestore di investimenti immobiliari dovrebbe conoscere.

Longevity Partners offre soluzioni multidisciplinari per la decarbonizzazione del settore immobiliare. I nostri servizi spaziano dalla consulenza sulle strategie e l’ottimizzazione degli edifici fino alla produzione di energie rinnovabili. Attraverso questi servizi, collaboriamo con i nostri clienti per definire la performance dei loro portafogli e intervenire a livello degli asset per attuare gli obiettivi e le migliori pratiche. Per aiutare i nostri clienti ad affrontare la carenza di fondi abbiamo esteso i nostri servizi, includendo la consulenza sulle modalità di finanziamento sostenibile. Aiutiamo i nostri clienti a individuare le opportunità di prestiti verdi nei loro progetti e nelle loro acquisizioni e li assistiamo con revisioni esterne Second Party Opinions per assicurare che siano in linea con i principi della Loan Market Association per i prestiti verdi, sociali e legati alla sostenibilità.

Cos’è un prestito verde?

Un prestito verde è un tipo di finanziamento del debito sostenibile che può essere impiegato per finanziare o rifinanziare, del tutto o in parte, progetti nuovi e/o già esistenti che sono legati ad un esito positivo quantificabile per l’ambiente.

I prestiti verdi si distinguono dalle operazioni finanziarie classiche per due motivi principali: la gestione del prestito è vincolata a un quadro di riferimento per la finanza sostenibile che si riferisce ai principi LSTA LMA per i prestiti verdi e l’esito del prestito è associato agli obiettivi stabiliti da debitore e creditore.

Con l’avvento di prestiti e obbligazioni verdi e legati alla sostenibilità, tra altri strumenti[2], il mercato del debito è pronto a dare soluzioni contro la crisi climatica. I prestiti verdi rappresentano un evidente incentivo per investire capitale in progetti di decarbonizzazione. Un progetto può essere definito come prestito verde se è in linea con i più importanti criteri ESG e nell’operazione è stata inclusa una clausola verde. Questo può essere un vantaggio per il debitore sotto forma di cedole più basse o una variazione della penale di estinzione a seconda della resa del progetto rispetto a una serie di obiettivi.

Con un prestito verde i debitori possono trarre vantaggio direttamente migliorando la performance ambientale e/o sociale dei loro asset tramite costi di prestito minori, mentre i creditori possono allocare capitale in asset più sostenibili e così migliorare il profilo ESG sul loro portafoglio prestiti. Impiegare un prestito verde aiuterà nella presentazione del vostro asset come migliore in categoria per la performance ESG e porterà uno sconto marginale alla cedola o alla penale di estinzione del prestito.

Come funziona un prestito verde?

I prestiti verdi e le operazioni finanziarie legate alla sostenibilità sono regolamentati dai principi ICMA & LMA[3]. Al fine di rispettare gli standard del mercato, è necessario redigere un quadro di riferimento dettagliato per la finanza sostenibile che definisce le politiche, gli obiettivi e la gestione rispetto ai seguenti principi:

1. Uso dei proventi
2. Procedure per la valutazione e selezione dei progetti
3. Gestione dei proventi
4. Rendicontazione

Ogni prestito verde deve tenere in considerazione i punti elencati. Il capitale deve essere stanziato ed allocato nel rispetto delle regole di gestione delineate nel quadro di riferimento e gli obiettivi associati al prestito devono essere asseriti e monitorati durante l’intera durata del prestito. Inoltre, i prestiti verdi richiedono un meccanismo di rendicontazione trasparente e periodico per quanto riguarda il ribasso del prestito (gestione dei proventi) e i suoi obiettivi per la sostenibilità ambientale.  

In base a questo quadro di riferimento, sarà possibile individuare opportunità di prestiti verdi e il loro progresso rispetto agli obiettivi può essere monitorato durante e dopo la fase di allocazione del progetto.

Quali sono i progetti idonei per un prestito verde?

I progetti che generano un esito ambientale e/o sociale positivo sono adatti al finanziamento sostenibile. I prestiti verdi devono collegare la loro gestione dei proventi agli esiti ambientali che possono essere quantificati in base agli obiettivi ESG. Alcuni esempi sono:

• Risparmio di kWh
• Riduzione di emissioni CO₂ Scope 1,2&3
• Uso di prodotti adatti all’economia circolare
• Raggiungimento della certificazione BREEAM (eccellente o oltre)
• Inclusione di misure per la gestione di acqua e rifiuti

L’impiego dei prestiti verdi è vario e possono essere usati per finanziare:

• Acquisizioni
• Sviluppo edilizio
• Ristrutturazioni
• Progetti di infrastruttura (per esempio energia rinnovabile)
• Progetti di prevenzione inquinamento, salvaguardia di acqua e suolo e biodiversità

Più precisamente, i progetti (già esistenti o nuovi) che soddisfano i criteri di idoneità dei principi dei prestiti verdi potranno essere finanziati in parte o del tutto con un prestito verde. I criteri di idoneità delineano un metodo di selezione per i progetti verdi. Tuttavia, questi ultimi hanno un’ampia definizione per essere applicati al più vasto numero di classi di asset possibili. Le critiche ai principi ricadono proprio sul fatto che possono essere interpretati in diversi modi, permettendo così a malintenzionati di approfittarsi dei finanziamenti sostenibili e definire come ‘verdi’ dei progetti che non lo sono.

I progetti fondamentali per il settore immobiliare che possono essere finanziati tramite prestiti verdi riguardano:

• Energia rinnovabile, inclusi la produzione, il trasferimento, le utenze e i prodotti;
• Efficienza energetica, tra cui gli edifici nuovi e ristrutturati, lo stoccaggio di energia, il teleriscaldamento, le reti intelligenti, le utenze e i prodotti;
• Prevenzione e arginamento dell’inquinamento, inclusi la riduzione delle emissioni atmosferiche, controllo dei gas a effetto serra, la bonifica del suolo, la prevenzione, la riduzione e il riciclaggio dei rifiuti e il ricavo di energia tramite rifiuti efficienti in termini energetici;
• Gestione sostenibile dell’acqua e delle acque reflue, inclusi le infrastrutture sostenibili per acqua pulita e/o potabile, la depurazione delle acque reflue, i sistemi sostenibili nelle fognature urbane, gli interventi di sistemazione fluviale e altre forme di prevenzione alluvionale;
• Adattamento ai cambiamenti climatici, inclusi i sistemi informativi, come l’osservazione del clima e sistemi di allarme anticipato;
• Edifici verdi, che rispettano standard o certificazioni riconosciute a livello regionale, nazionale o internazionale.

Il “greenium” della finanza sostenibile

Il mercato del debito ha quindi integrato i principi ESG e sviluppato strumenti finanziari sostenibili per venire in contro alla necessità di finanziare la transizione ecologica. L’incentivo principale delle operazioni finanziarie sostenibili è la possibilità di accedere a capitale più economico di quello tradizionale, al costo di creare un effetto positivo per l’ambiente. La causa di questo capitale più economico è l’avvento dei fondi a marchio verde (come il SFDR) e il precedente rilascio da parte delle banche centrali di fondi di recupero legati alla mitigazione del cambiamento climatico. Questi hanno causato un’alta domanda di asset verdi, che attualmente rappresentano solo una piccola parte nel patrimonio edilizio disponibile sul mercato. L’interesse degli investitori di creare portafogli prestito ‘verdi’ ha permesso agli emittenti di finanziare progetti con margini più bassi rispetto ai finanziamenti classici dove l’uso dei proventi non è destinato a un progetto verde.

Il “greenium”, termine nato dall’unione tra “green” e “premium”, un cosiddetto premio verde, della finanza sostenibile ha contribuito alla crescita esponenziale del mercato. Nel 2020 il mercato delle obbligazioni verdi ha raggiunto un record di 269,5 miliardi di dollari, rispetto ai 12,7 miliardi nel 2012. Analogamente il mercato dei prestiti verdi ha raggiunto 183 miliardi di dollari, rispetto a 24 miliardi nel 2012.

Per un prestito verde lo sconto avviene spesso sotto forma di uno sconto marginale alla cedola. È difficile valutare lo scenario degli sconti dei tassi d’interesse per diversi tipi di progetti e classi di asset. In quanto accordi di prestito privati i prestiti verdi operano sul mercato grigio. Sostanzialmente lo sconto su un prestito verde dipende dal costo del capitale, dalla qualità dei suoi obiettivi ambientali[4] e dalla negoziazione con gli enti eroganti.

Secondo le nostre ricerche sul mercato e la nostra esperienza, erogare prestiti verdi comporta le seguenti cifre: prevediamo uno sconto alla cedola da 12 a 45 bp e alla penale di estinzione anticipata del prestito di sviluppi e acquisizioni da 0,2% a 1,5%.

Quali servizi offre Longevity Partners?

Longevity Partners mette a disposizione servizi di consulenza e revisione esterna Second Party Opinion per il finanziamento del debito. Aiutiamo a creare la struttura di gestione necessaria per il finanziamento del prestito verde e comunichiamo annualmente il progresso della vostra operazione rispetto agli indicatori chiave di performance (KPI) stabiliti nella clausola verde dell’accordo.

• Longevity Partners redige un quadro di riferimento per la finanza sostenibile, definendo politiche e governance relative all’uso dei proventi, procedure per la valutazione e selezione dei progetti, gestione dei proventi e rendicontazione. Questo documento può essere stilato sia per creditore sia per il debitore. Al momento dell’emissione di un prestito verde, le due parti devono concordare sui principi regolatori stabiliti dal documento.
• Longevity Partners monitora le possibilità di prestiti verdi nelle vostre operazioni finanziarie e applica il quadro di riferimento per trarre vantaggio dagli incentivi finanziari presenti all’emissione di prestiti verdi.
• Longevity Partners effettua rapporti annuali sul vostro prestito verde che comparano i progetti con il progresso del programma per stabilire se l’utilizzo del prestito in questione è stato speso per raggiungere i KPI prestabiliti.
• Longevity Partners fornisce una Second Party Opinion (SPO) indipendente sulla compatibilità dell’operazione con i principi del mercato, le normative e la buona prassi sul mercato. Le nostre SPO sono in linea con le linee guida LMA/LSTA per le revisioni esterne, confronta gli obiettivi con quadri di riferimento internazionali e assicurano ai creditori e ai debitori la qualità del prestito verde.

Grazie alle SPO, Longevity Partners valuta la conformità del progetto con i principi LMA/ICMA Green, quelli legati alla sostenibilità e al prestito sociale. Valutiamo anche l’adeguatezza dell’uso dei proventi del progetto rispetto ai requisiti per la valutazione e selezione dei progetti, così come gli obiettivi del cliente delineati nel quadro di riferimento per la finanza sostenibile. Inoltre, impieghiamo una modalità di valutazione indipendente per determinare se il progetto è in linea con una serie di criteri di idoneità e per tracciare la compatibilità con la tassonomia UE.

In conclusione

La finanza sostenibile, soprattutto i prestiti verdi, soddisfà la necessità di finanziare la transizione ecologica rappresentando un evidente incentivo per portare avanti progetti di decarbonizzazione. I prestiti verdi sono un tipo di finanziamento del debito in cui il progetto in questione è legato ad un esito ambientale positivo e l’impatto del progetto può essere tracciato rispetto al ribasso del prestito, per determinare l’allocazione dei proventi. Per rispettare i requisiti in termini di informativa ed essere in linea con le migliori pratiche, è necessario effettuare una rendicontazione annuale per i prestiti verdi e fornire aggiornamenti sull’andamento del progetto e su come dà il proprio contributo all’ambiente.

I prestiti verdi hanno molti vantaggi; aiutano i fondi e gli asset a rispettare i requisiti normativi, portano vantaggi reputazionali che attirano investitori alla ricerca di asset conformi a ESG e comportano anche ovvi vantaggi finanziari. Oltre al greenium discusso in precedenza, che determina tassi di interesse minori per progetti verdi, un prestito verde è anche un vantaggio per l’asset collegato. Gli edifici efficienti in termini energetici hanno minori spese di gestione e gli edifici ‘verdi’ hanno in generale un maggior valore di rivendita.

In quanto società di consulenza ESG, Longevity Partners si occupa dei bisogni dei clienti relativi alla sostenibilità, aiutandoli a sviluppare strategie a livello dei fondi e a migliorare la performance ambientale dei loro asset. Realizzando i requisiti ESG, contribuiamo alla mitigazione del cambiamento climatico e aiutiamo i clienti ad assumere un ruolo fondamentale nel percorso verso il raggiungimento degli obiettivi di Parigi. Con la finanza sostenibile abbiamo creato un ulteriore mezzo per la decarbonizzazione, investendo capitale direttamente in progetti verdi.

Per venire incontro alle necessità dei nostri clienti in termini di sostenibilità, offriamo servizi di revisione esterna Second Party Opinion per valutare i prestiti verdi, assicurare a debitori e creditori la conformità dell’operazione ai principi del mercato, confrontare gli obiettivi con quadri di riferimento internazionali e rendere l’operazione in linea con i criteri LMA/ICMA.

Contattate il team per la finanza sostenibile se desiderate parlare delle opzioni di finanziamento tramite prestiti verdi per la vostra impresa.

[1] I prestiti verdi fanno parte delle etichette di debito (?) degli standard della Loan Market Association (LMA) e della International Capital Market Association (ICMA). Altri strumenti diffusi sono i prestiti legati alla sostenibilità e le rispettive obbligazioni.

[2] Obbligazioni verdi e legate alla sostenibilità, linee di credito rotativo verde e fondi per l’impatto.

[3] International Capital Markets Association (ICMA) e Loan Market Association (LMA)

[4] Riguardo ai quali si stanno sviluppando nuovi standard sul modello classico della valutazione del credito.