22 Marzo 2021
Un numero crescente di investitori istituzionali pone la sostenibilità al centro delle proprie strategie di investimento immobiliare, con un focus prevalente sulla riduzione del consumo energetico e delle emissioni. Ma nel frattempo, vengono spesso trascurati altri temi, come il consumo idrico. È un’occasione persa, poiché sono molte le strade da esplorare per impegnarsi in modo proattivo sull’argomento. In onore della Giornata mondiale dell’acqua, Longevity Partners e Smartvatten hanno unito le forze per discutere l’argomento e la sua relazione con il settore immobiliare olandese. Cosa rende necessaria la conservazione delle risorse idriche e quali opzioni esistono per un consumo responsabile dell’acqua?
L’impatto della carenza idrica sugli immobili
Negli ultimi 20 anni, il 90% delle calamità naturali globali è stato causato da alluvioni, nubifragi, ondate di calore e altri eventi correlati alle condizioni meteorologiche. Queste condizioni meteo estreme non potranno che diventare ancor più prevalenti a causa del cambiamento climatico. In alcune parti del mondo, questo causerà un eccesso delle risorse idriche, mentre in altre causerà gravi carenze. L’acqua è stata un tema importante nel corso della storia olandese. I significativi investimenti in dighe, opere del Piano Delta e altre infrastrutture sottolineano l’attenzione alla protezione del Paese dalle inondazioni. Ma al contempo, siamo in ritardo rispetto ad altri paesi europei sul fronte della protezione nei confronti della siccità. L’infrastruttura idrica olandese è principalmente pensata per il deflusso dell’acqua, non per la sua conservazione, e le conseguenze sono emerse negli ultimi anni. Sono stati battuti numerosi record idrici, mentre la vulnerabilità del nostro Paese è stata messa in luce da lunghi periodi di caldo e siccità. Le società olandesi di approvvigionamento idrico devono affrontare problemi crescenti nell’estrazione di acqua potabile, a causa della carenza di precipitazioni e dell’abbassamento delle falde freatiche. Inoltre, l’Istituto nazionale per la salute pubblica e l’ambiente (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, RIVM) prevede che, agli attuali tassi di crescita, il consumo di acqua potabile aumenterà del 30% entro il 2040. Questo rappresenterà una sfida non solo per le società che gestiscono il servizio idrico potabile, il settore agricolo, i privati cittadini e i gestori delle dighe, ma anche per il settore immobiliare.
Periodi prolungati di siccità e successivo abbassamento della falda freatica portano al cedimento del terreno, con il rischio di danni alle fondamenta e formazione di crepe nelle facciate. Si prevede che questi effetti indotti dai cambiamenti climatici continueranno ad avere un impatto negativo sulle fondamenta fino al 2050, anche al di fuori dei Paesi Bassi. In Francia, ad esempio, i costi di manutenzione degli immobili sono aumentati di oltre il 50% durante gli ultimi 20 anni a causa del cedimento del terreno, costringendo le compagnie di assicurazione ad aumentare i costi delle polizze assicurative. Mentre in Francia le fondamenta sono coperte da regimi assicurativi di tipo pubblico, lo stesso non avviene nei Paesi Bassi. Di conseguenza, circa un milione di Immobili Residenziali e Commerciali Non Sono Assicurati e rischiano di dover sostenere costi più elevati in futuro. I danni causati dal cedimento del suolo saranno particolarmente diffusi nell’area di Randstad, che registra la più alta densità urbana dei Paesi Bassi. Poiché si prevede che i danni ammonteranno a decine di miliardi di euro, è essenziale che i Paesi Bassi si concentrino sull’adattamento ai cambiamenti climatici e sulla protezione del futuro dei propri immobili.
Figure 1: Report dei danni alle fondamenta (KCAF; settembre 2020)
Svalutazione degli immobili e necessità di conservazione delle risorse idriche
Il cambiamento di regole e normative rafforza ulteriormente la tutela delle risorse idriche. Il governo olandese ha già adottato misure contro la carenza idrica e la siccità e fa regolarmente appello ai propri cittadini affinché risparmino l’acqua. Negli ultimi anni, i prezzi dell’acqua hanno registrato un leggero aumento annuale e sono previsti ulteriori aumenti in futuro. Se non si anticipano questi cambiamenti a livello di normative e di prezzi dell’acqua, si potrebbe incorrere in costi evitabili. Inoltre, il valore di un edificio può diminuire significativamente, fino al rischio di trasformarlo in un asset svalutato. Questa situazione potrebbe essere causata da nuovi e più severi interventi governativi o requisiti di sostenibilità da parte degli investitori.
Il potere della sostenibilità nel settore immobiliare
Un numero crescente di investitori in Europa, e non solo, apprezza le politiche ambientali, sociali e di governance societaria. Inoltre, la ricerca dimostra il valore aggiunto dell’investimento in immobili sostenibili. Sta diventando sempre più evidente che integrare le tematiche ESG in una strategia aziendale può offrire un concreta convenienza economica. I proprietari immobiliari hanno confermato che gli edifici verdi registrano un aumento del valore dell’asset rispetto agli edifici convenzionali. Inoltre, gli edifici eco-compatibili sono più efficienti dal punto di vista energetico e consumano in media l’11% in meno di acqua. Pertanto, i costi operativi degli edifici verdi possono diminuire del 37%, mentre gli asset in possesso di un certificato di bioedilizia possono valere fino al 43% in più. La sostenibilità sta quindi diventando parte integrante del processo di valutazione. Questo richiede un approccio sistematico per valutare in modo strategico le performance di sostenibilità degli immobili, incluso il consumo idrico.
A tale scopo, gli investitori utilizzano spesso il Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Il benchmark valuta la performance ESG degli operatori immobiliari e dei loro portafogli su base annua. Ai partecipanti viene assegnato un punteggio compreso tra una e cinque stelle, che funge anche da strumento di comunicazione nei confronti degli investitori. Mentre GRESB valuta la performance ESG a livello di fondo, altri sistemi di certificazione forniscono un quadro di riferimento per valutare la performance a livello di asset. Questi sistemi possono essere utilizzati contemporaneamente come input per la valutazione GRSB di un’entità. Uno degli schemi di certificazione più ampiamente adottati a livello di asset è il Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM). Il programma misura le prestazioni di un edificio in una serie di categorie, compresa l’acqua. Consente il confronto con altri edifici certificati, evidenziando inoltre le aree di miglioramento per la conservazione delle risorse idriche, solo per citarne una.
Esempi pratici
Spinti da obiettivi di sostenibilità sempre più ambiziosi e severi fissati dagli investitori, i gestori di proprietà, i proprietari e gli utenti avvertono una maggiore pressione sul tema della conservazione idrica. Ma nel frattempo, i punteggi BREEAM e GRESB a livello nazionale ed europeo dimostrano che molti asset non registrano prestazioni nella categoria dell’acqua. I proprietari di immobili spesso non hanno informazioni dettagliate sul consumo idrico dei loro asset. Inoltre, le letture dei contatori vengono spesso elaborate offline, mentre il riutilizzo dell’acqua rappresenta unicamente una rarità. Senza dati completi sui consumi, spesso difficile sensibilizzare gli utenti sul risparmio idrico e identificare soluzioni appropriate per la conservazione dell’acqua. Tuttavia, contatori intelligenti, contatori individuali e sistemi automatici di rilevamento delle perdite possono fornire informazioni, in quanto consentono l’identificazione di anomalie nei consumi di un asset. E l’implementazione di questi sistemi è premiata dal sistema BREEAM. Finora, un punteggio relativamente basso nella categoria acqua aveva un impatto limitato sulla valutazione BREEAM complessiva. Questo trend è destinato a cambiare nella nuova versione BREEAM International 2020, dato che il peso relativo della categoria rispetto alla valutazione complessiva aumenterà. Pertanto, i proprietari di immobili devono investire in tecnologie e politiche di risparmio idrico per ottenere un rating BREEAM superiore. Inoltre, la nuova versione introduce la categoria “Resilienza”, che enfatizza l’esigenza di adottare misure di mitigazione del cambiamento climatico. Lo sottolinea anche Peter Gabriëls, project manager del Dutch Green Building Council (DGBC):
“Con questa nuova categoria, si tiene conto di una valutazione di rischio per ogni rischio legato al clima, oltre alla già esistente valutazione di rischio di alluvioni, che prevede i danni dovuti all’acqua in periodi di forti precipitazioni e gli effetti della siccità. Un ulteriore incentivo è stato aggiunto introducendo i cosiddetti ‘Crediti esemplari’, che traducono i rischi connessi al clima nel valore dell’edificio”.
– Peter Gabriëls, DGBC –
Figura 2: il NOW Building a Hoofddorp, con un punteggio BREEAM-In Uso (olandese) di 4 stelle, in parte grazie a misure di risparmio idrico.
Benché le tecnologie per l’efficienza idrica vengano applicate solo in misura limitata, il loro valore aggiunto è chiaramente dimostrato dalle suddette riduzioni dei costi e dai futuri aumenti dei prezzi dell’acqua.
L’edificio NOW a Hoofddorp è un ottimo esempio di successo dell’integrazione delle misure di efficienza idrica a livello di asset. È dotato di servizi igienici, elettrodomestici, infissi e contatori individuali efficienti dal punto di vista idrico, mentre per lo scarico dei servizi igienici viene utilizzata l’acqua piovana. Una copertura verde sul tetto raccoglie e conserva l’acqua piovana; inoltre, l’immobile è collegato a un sistema fognario separato. Questo riduce al minimo il deflusso e allevia la pressione sul trattamento delle acque reflue durante le precipitazioni intense. In parte grazie a queste misure, il NOW Building ha ricevuto quattro stelle su cinque (punteggio “Eccellente”) per la valutazione BREEAM-In Uso olandese.
A livello organizzativo, anche i proprietari istituzionali riconoscono l’importanza e le possibilità della conservazione delle risorse idriche. Heimstaden, ad esempio, si è impegnata a raggiungere un obiettivo di riduzione del consumo idrico dell’1% per metro quadrato all’anno entro il 2030 sull’intero portafoglio immobiliare. Definendo questo obiettivo, e di conseguenza una roadmap, l’azienda ha creato l’urgenza di iniziare immediatamente a implementare le misure richieste.
Una particolare attenzione sugli immobili efficienti in termini di consumo idrico e adattamento al clima
le previsioni onu indicano che circa il 40% della popolazione mondiale dovrà affrontare carenze idriche entro il 2030. Pertanto, l’acqua è un elemento cruciale per gli obiettivi di sviluppo sostenibile (SDG). senza acqua, e senza un’adeguata gestione idrica, nessuno di questi sdg può essere raggiunto. Il settore edile nei Paesi Bassi è responsabile del 30% del consumo idrico del paese. Questo significa che il settore immobiliare può e deve assumere un ruolo di primo piano nella gestione sostenibile dell’acqua. Al climate adaptation summit del 2021 il ministro delle Infrastrutture e della gestione idrica Cora van Nieuwenhuizen ha sottolineato che il Paese continuerà a innovare per rendere più sostenibile il nostro sistema di gestione dell’acqua. Le normative diventeranno più severe e gli obiettivi più ambiziosi. Insieme ai rischi connessi agli investimenti non sostenibili, le entità che non rispondono adeguatamente alla carenza idrica esporranno i propri portafogli di investimento a maggiori rischi. la trasparenza nelle performance di sostenibilità giocherà un ruolo più significativo, rendendo tra l’altro ancora più importante la comprensione del consumo idrico.
Fortunatamente, si nota un crescente interesse per la gestione sostenibile dell’acqua, sia tra i grandi fondi immobiliari paneuropei da un lato, che nei gestori immobiliari locali dall’altro. Benché la sensibilizzazione sul consumo idrico sia in crescita, c’è ancora molto spazio per migliorare. Collettivamente, condividiamo una responsabilità nei confronti delle generazioni future ed è chiaro che le soluzioni di buona gestione idrica sono fondamentali. Non possiamo più ignorare il fatto che gli immobili efficienti in termini di consumo idrico e adattamento al clima sono parte integrante dello sviluppo sostenibile.
Informazioni sull’autore:
Longevity Partners B.V.: Olaf Amersfoort, Analista per la sostenibilità e l’energia – oa@longevitypartners.nl
Smartvatten B.V.
Si ringraziano L’Etoile Properties (gestore di NOW building) e Heimstaden