3 Aprile 2020
Etienne Cadestin
Quando ho sentito parlare per la prima volta di un virus estremamente contagioso scoperto in Cina, capace di aggredire il sistema respiratorio degli esseri umani, non ho pensato per un solo istante che si sarebbe diffuso a livello mondiale e che avrebbe causato una pandemia nel giro di poche settimane, trascinando a un punto di stallo l’economia globale.
In sole tre settimane, Wall Street ha perso un quinto del suo valore e ha gettato lo scompiglio sui mercati finanziari internazionali. Nel tentativo di arginare l’emorragia, i governi di tutto il mondo hanno annunciato pacchetti di incentivi per un valore di trilioni di dollari. L’urgente risposta finanziaria rappresenta il tentativo di evitare una grave depressione economica, ma a lungo termine, se vogliamo sostenere le vite di 10 miliardi di persone, dovremo accettare e fare i conti con il messaggio che la natura ci sta inviando.
Può essere il momento giusto per ammettere che la nostra incapacità di prenderci cura del pianeta ora implica gravi conseguenze per tutti noi. Come ha spiegato la scorsa settimana la direttrice esecutiva del Programma delle Nazioni Unite per l’ambiente, Inger Anderson, con questa recente pandemia la natura ci manda un avvertimento, chiedendoci chiaramente di fermare l’incosciente distruzione del nostro mondo. Anche altri eminenti scienziati concordano sul fatto che è quasi sempre il comportamento umano a trasformare queste patologie virulente in pandemie.
Emerge una chiara correlazione tra il riscaldamento globale, la devastazione del mondo naturale e la spinta verso un aumento dei consumi umani, dell’agricoltura e dell’allevamento industriale, dell’attività mineraria irresponsabile e dell’edilizia a elevata intensità di emissioni. Sappiamo, ad esempio, che la maggior parte degli agenti patogeni più recenti provengono dalla fauna selvatica: Sars, Mers, COVID-19, influenza aviaria, virus Zika e molti altri.
Lo scorso ottobre, in tempi più felici, sono stato insignito del prestigioso premio “Future of Real Estate” in occasione degli Estate Gasette Awards. Questo riconoscimento è arrivato dopo un decennio di impegno incessante e duro lavoro per sostenere il processo di trasformazione del settore immobiliare europeo in un’industria più inclusiva e responsabile. Quell’autunno, il settore immobiliare era piuttosto solido, con investimenti in forte espansione nella cosiddetta tecnologia immobiliare (prop tech). Il problema maggiore era l’accessibilità, che permane un problema per molti.
Ora, il panorama degli investimenti immobiliari sta rapidamente cambiando. È un buon momento per fermarsi, riflettere e porsi le seguenti domande: Quale sarà il futuro del settore immobiliare, in questi tempi di incertezza? Come possiamo risorgere da questa crisi con un settore più robusto e agile? Come riqualificare e ricostruire nell’ottica di un futuro sostenibile?
Quale sarà il futuro del settore immobiliare?
Gli spazi degli esercizi commerciali fisici, come negozi, pub, ristoranti, palestre e club, per il momento sono chiusi. I voli e i treni sono cancellati. Quanti sono ancora in grado di lavorare dalla sicurezza della propria abitazione hanno radicalmente cambiato il loro stile di vita e gli uffici sono per lo più vuoti. Le misure di confinamento e distanziamento sociale non dureranno per sempre; ma come sarà il futuro, quando ci riprenderemo dalla crisi del COVID-19 in Europa?
- • La resilienza a lungo termine al clima e alle crisi diventerà una priorità fondamentale per aumentare la competitività e proteggere le imprese. Gli investitori immobiliari continueranno la loro missione per raggiungere l’azzeramento delle emissioni nette.
- • Gli uffici si trasformeranno in distretti aggregati in cui i dipendenti possono incontrarsi, socializzare e imparare, ma con una sensibile diminuzione del numero di scrivanie. Il lavoro da casa diventerà la nuova norma.
- • E di conseguenza, lo spazio dell’ufficio rappresenterà un simbolo per i futuri dipendenti, grazie all’attenzione per gli aspetti relativi a benessere, produttività, cultura e creatività e con l’integrazione della natura e dei principi di sostenibilità a fare da priorità.
- • Poiché la scarsità di risorse e i costi di edificazione rappresentano le preoccupazioni principali, gli architetti integreranno sempre di più i principi della circolarità nei loro progetti.
- • I settori del tempo libero e dell’ospitalità si riprenderanno lentamente, con un maggiore interesse verso gli hotel responsabili da parte dei clienti.
- • La logistica sarà impegnata più che mai, poiché le richieste sia per consegne dell’ultimo miglio che per confezioni di grandi dimensioni aumenteranno grazie all’e-commerce;
Come possiamo risorgere da questa crisi con un settore più robusto e agile?
La situazione attuale ci ha insegnato che gli investimenti in infrastrutture sociali sono stati a lungo tempo trascurati. La maggior parte dei governi e delle imprese si è rivelata impreparata a gestire l’attuale crisi. Dopo il COVID-19, sarà importante tenere in considerazione l’impatto sociale degli investimenti immobiliari e assumersi la responsabilità dell’impegno con le comunità locali per sostenere l’occupazione, la crescita economica e il benessere.
Prima della crisi, gli investimenti in infrastrutture sociali si trovavano in difficoltà. Ma ora si aprono grandi opportunità per sviluppare sempre più partnership private e pubbliche a livello sia locale che nazionale. Lo sviluppo del capitale umano e sociale, la povertà e la coesione sociale, la crescita economica e l’occupazione sono tutti ambiti tra loro intrecciati. Adesso gli investitori dovranno tener conto di questi fattori quando investono in asset immobiliari, per aumentare la resilienza.
Un’altra buona notizia è che perseguire una crescita resiliente ai cambiamenti climatici e a basso tenore di emissioni si è dimostrato il modo migliore per consentire benefici economici e sociali duraturi. Secondo la New Climate Economy, le azioni a favore del clima da qui al 2030 potrebbero sbloccare 26.000 miliardi di dollari e creare 65 milioni di posti di lavoro. I CEO e i leader aziendali di tutto il mondo ora comprendono i rischi a lungo termine associati alla crisi climatica, ma anche le opportunità che essa rappresenta per la loro attività. Per soddisfare i nostri bisogni energetici senza esaurire le risorse del pianeta, in futuro dovremo sfruttare le potenti forze naturali del vento, del mare e del sole.
Secondo il World Resource Institute, dall’inizio della crisi l’industria manifatturiera cinese ha subito una contrazione compresa tra il 15% e il 40%, determinando un calo pari a circa il 25% nelle emissioni di CO2 durante lo stesso periodo. In un mondo in transizione verso l’azzeramento delle emissioni nette, i paesi con bassi livelli di emissioni di CO2 avranno un importante vantaggio competitivo. Il raggiungimento degli obiettivi climatici determinerà inevitabili cambiamenti nei metodi di approvvigionamento e nei calcoli dell’impronta.
Come riqualificare e ricostruire nell’ottica di un futuro sostenibile?
Il settore immobiliare fornisce spazi per le esigenze della società. Dopo la crisi del COVID-19, l’economia tornerà in qualche modo a riprendersi. Il processo di recupero potrà essere lento o veloce (nessuno lo sa), ma è comunque fondamentale utilizzarlo come un’opportunità per sbloccare i trilioni messi in campo dall’economia a basse emissioni di carbonio e per includere il benessere sociale in questa ripresa.
Nell’ultima relazione dell’OCSE “In it together” (Tutti coinvolti), il segretario generale dell’OCSE spiega che “la crescita inclusiva ha chiaramente dimostrato che non deve esservi un compromesso tra crescita e uguaglianza. Al contrario, l’apertura di un’opportunità può favorire maggiori prestazioni economiche e migliorare il tenore di vita in modo trasversale!”.
Per il settore immobiliare, questo significa capire come possiamo dare un contributo alla società, generando un impatto positivo sul pianeta e sui risultati finanziari. Già sappiamo che le società quotate più attente alle tematiche ESG hanno ottenuto risultati migliori e sono state più resilienti dall’inizio della crisi, come di seguito illustrato, ma lo stesso vale per gli investimenti in private equity (sebbene tali informazioni non siano pubblicamente accessibili).
Sempre più spesso, le società di investimento immobiliare di private equity sono obbligate dai propri investitori a sviluppare un approccio incisivo al rischio climatico e al benessere sociale. Sono molti i fondi previdenziali europei che non investiranno in un fondo immobiliare senza un piano finalizzato ad affrontare tali principi di investimento responsabile. Questo approccio diventerà generalizzato.
Tutte le società di investimento sono differenti, ognuna con leadership, approcci, culture, metodologie e visioni diverse. Siamo di fronte a una situazione affascinante, poiché le aziende usano questa opportunità per ridefinire la propria visione e sviluppare i programmi ESG che si adattano al loro DNA. Quanto emergerà da questa risposta combinata di ampia portata alla crisi climatica e sociale plasmerà il futuro del settore immobiliare.