9 Aprile 2020
Di recente, è entrata in vigore una versione rivista della energy performance of building directive (EPBD III o EPBD, la Direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia). La direttiva europea impone agli Stati membri di attuare politiche che migliorino l’efficienza energetica degli edifici. Il 20 marzo 2020, il governo olandese ha recepito la norma e avviato una nuova serie di politiche, tra l’altro stabilendo i requisiti per la fornitura di infrastrutture di ricarica per i veicoli elettrici, sia negli immobili esistenti che in quelli futuri. La novità è di valenza immediata per il settore immobiliare. Benché si tratti dell’ennesima normativa, offre nuove opportunità per creare valore. In questo articolo, esponiamo una panoramica dei nuovi requisiti e delle conseguenze per proprietari, sviluppatori, investitori e gestori immobiliari in termini di rischi e opportunità. Inoltre, illustriamo in che modo Longevity Partners supporta il settore immobiliare per cogliere le future opportunità commerciali.
L’utilizzo dei veicoli elettrici nei Paesi Bassi è in aumento. Nel 2019, la quota di nuovi veicoli elettrici per passeggeri venduti è stata pari al 13,9% del totale delle vendite, rispetto al 5,4% del 2018. Questo dato fa dei Paesi Bassi uno dei mercati pionieri in Europa. Solo la Norvegia vanta una quota maggiore nelle nuove immatricolazioni di veicoli elettrici, con il 41%. Questo dato impressionante è probabilmente dovuto ai regimi fiscali vantaggiosi del paese e alla sua dipendenza preponderante dall’energia idroelettrica, che rendono il passaggio ai veicoli elettrici relativamente più conveniente rispetto a quello che si registra nelle nazioni più legate ai combustibili fossili. La copertura dell’infrastruttura di ricarica olandese, tuttavia, non ha eguali in Europa. NEL 2017, nei Paesi Bassi erano disponibili circa 0,26 stazioni di ricarica per ogni veicolo elettrico, rispetto allo 0,05 della Norvegia, allo 0,15 della Germania e allo 0,10 del Regno Unito, i primi tre paesi europei in termini di dimensioni della flotta. Nel complesso, sembra che i Paesi Bassi siano sulla buona strada per rispettare il proprio impegno per una mobilità a zero emissioni entro il 2050.
L’accordo nazionale sul clima (NCA) olandese delinea quali misure verranno adottate nell’ambito dei trasporti e del traffico per rispettare questo impegno. Entro il 2030, tutti i nuovi veicoli per passeggeri venduti saranno a emissioni zero, principalmente elettrici; e verranno realizzate 1,8 milioni di stazioni di ricarica. Finora, il governo olandese ha adottato varie politiche a favore dei veicoli elettrici, ad esempio programmi di sovvenzioni, zone libere da emissioni e il “Trasporto Elettrico Green”. Tuttavia, rimangono notevoli margini di miglioramento, in particolare per quanto riguarda il numero di stazioni di ricarica disponibili. Malgrado la densità dell’infrastruttura di ricarica olandese, nel 2018 si contavano solo 137.000 stazioni, equivalenti allo 0,08% degli 1,8 milioni di stazioni previste dall’NCA. Questo potrebbe costituire un problema, poiché i consumatori considerano l’insufficiente accesso alle stazioni di ricarica il terzo impedimento più urgente all’acquisto di un veicolo elettrico, dopo i prezzi elevati e la breve autonomia. Il governo deve quindi aumentare in modo significativo la diffusione per incoraggiare la transizione.
L’aggiornamento dell’EPBD potrebbe rivelarsi un fattore trainante per il futuro utilizzo dei veicoli elettrici e interessa già oggi il settore immobiliare
Con la revisione della Direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia, il governo dispone di nuovi mezzi per imprimere un cambiamento. La Direttiva stabilisce, tra l’altro, i requisiti per le stazioni di ricarica rese disponibili presso le proprietà. Per i progetti in fase di richiesta di autorizzazione, si tratta di ulteriori requisiti da rispettare. Analogamente a quanto accade per il requisito di una valida classificazione energetica per gli edifici, la difformità delle proprietà esistenti può facilmente comportare sanzioni finanziarie. La tabella seguente riassume la Direttiva per ciascun caso:
La nuova Direttiva non solo richiede la conformità; dimostra anche il ruolo cruciale che il settore immobiliare gioca nella transizione verso la mobilità a zero emissioni. Dopotutto, la transizione non pone solo questioni legate alla mobilità, ma presenta anche sfide logistiche relative all’integrazione delle infrastrutture di ricarica nel tessuto urbano. Inoltre, un’infrastruttura di ricarica insufficiente può potenzialmente ridurre il valore di un bene e l’interesse del mercato. Come per la connessione Internet, le stazioni di ricarica e altre apparecchiature di servizio per veicoli elettrici diventeranno dotazioni indispensabili per attrarre inquilini, dipendenti o clienti di qualsiasi proprietà. Chi non riuscirà a soddisfare le nuove esigenze degli utenti rischia di perdere il proprio vantaggio competitivo.
La revisione dell’EPBD offre nuove opportunità per creare valore nelle proprietà immobiliari residenziali, commerciali e pubbliche.
Chi saprà ripensare la proposta di valore del proprio asset sarà potenzialmente in grado di assicurarsi un valore aggiunto significativo. La diffusione delle colonnine di ricarica contribuisce ad attrarre e trattenere gli occupanti e può incidere positivamente sul valore di un immobile. Questo è ben illustrato da un’analisi dei 20 principali mercati Residenziali Americani: gli annunci immobiliari in quartieri a misura di veicoli elettrici spuntano prezzi più alti. Parallelamente, i retailer registrano un incremento dei ricavi poiché i clienti trascorrono più tempo nei centri commerciale, mentre la loro auto si ricarica. Il potenziale è significativo anche per quanti si rivolgono sia alle aziende private che alla pubblica amministrazione. La spinta verso la sostenibilità delle attività operative comporterà una maggiore elettrificazione delle flotte. Considerando il potere d’acquisto e le dimensioni delle flotte di queste organizzazioni, l’installazione di stazioni di ricarica presso le loro sedi rappresentano una fonte di reddito significativa.
Inoltre, ci sarà bisogno di un’infrastruttura globale e affidabile di tipo (parzialmente) pubblico. Attualmente, il 73% delle stazioni di ricarica olandesi sono installate su lotti privati e il restante 27% in spazi pubblici o semi-pubblici. A livello globale, oltre il 90% delle stazioni è situato su proprietà private. Questa ripartizione è destinata a cambiare, vista la natura della prossima generazione di utenti dei veicoli elettrici, rappresentata da famiglie a medio e basso reddito, residenti principalmente in aree urbane densamente abitate, spesso in condomini multifamiliari, che faranno affidamento su parcheggi condivisi, con limitate possibilità di adottare soluzioni private di ricarica domestica. Pertanto, si stima che in Europa almeno il 60% delle ricariche avverrà in luoghi (semi) pubblici. L’offerta di soluzioni di ricarica pubblica a questo gruppo di nuovi proprietari di veicoli elettrici assicura agli operatori immobiliari un’ulteriore opportunità per creare valore. Queste stazioni rappresentano in particolare una preziosa comodità per i proprietari di immobili in locazione. I conducenti di veicoli elettrici che affittano una proprietà hanno comunque necessità di ricaricare la vettura, ma difficilmente investiranno nella proprietà che affittano. Le stazioni di ricarica pubbliche possono anche essere considerate un gruppo di asset separato su cui mettersi in gioco. Nelle zone urbane con limitazioni strutturali, i parcheggi degli spazi commerciali potrebbero rivelarsi piattaforme interessanti per le infrastrutture pubbliche. La possibilità di collegare le proprietà alle reti emergenti di mobilità elettrica offre inoltre il potenziale per sviluppare nuove partnership e bacini di utenza.
Parallelamente, i controlli pubblici in materia di sostenibilità aumentano e le aziende sono sempre più obbligate a ridurre il consumo di energia e le emissioni di CO2. L’implementazione di un’infrastruttura di ricarica è un’ulteriore percorso che le aziende dovrebbero esplorare per la loro strategia di sostenibilità. Incentivare l’utilizzo dei veicoli elettrici tra i dipendenti offrendo stazioni di ricarica influirà positivamente sulle emissioni Scope 3 di un’organizzazione. Inoltre, le apparecchiature di servizio per veicoli elettrici consentono una più ampia gestione integrata del consumo energetico di una proprietà. È possibile includerle in soluzioni integrate per la generazione e lo stoccaggio distribuiti di energia, ad esempio negli impianti fotovoltaici, riducendo così le emissioni Scope 1 di un’azienda. Questi risultati a loro volta migliorano in modo significativo i benchmark di sostenibilità globali per il settore immobiliare, ad esempio GRESB. Quindi, è necessario che il settore immobiliare sviluppi una strategia per i veicoli elettrici, che tenga conto del valore che tali veicoli e le stazioni di ricarica possono offrire.
Longevity Partners sviluppa strategie in materia di veicoli elettrici che aiutano le organizzazioni a capire come e dove assicurarsi il valore offerto dai veicoli elettrici.
Per molte organizzazioni, la messa a punto di una simile strategia può rappresentare una sfida scoraggiante. Innanzitutto, la gamma di tecnologie di ricarica tra cui scegliere è piuttosto ampia e i diversi contesti presentano capacità ed esigenze di ricarica diverse. Inoltre, il collegamento delle apparecchiature di servizio per veicoli elettrici con le infrastrutture energetiche esistenti può presentare complicazioni tecnologiche e legislative. Tutto questo è ulteriormente complicato nel caso dell’integrazione con soluzioni distribuite di generazione e accumulo. Per quanto riguarda le considerazioni finanziarie, costi e sovvenzioni possono variare ed esistono diversi modelli di business che producono risultati differenti. È anche importante prevedere dove e come avverrà la ricarica. Occorre valutare le differenze tra regione e regione e tener conto delle caratteristiche geografiche per garantire che le stazioni generino le entrate e le riduzioni delle emissioni desiderate.
Longevity Partners vanta una comprovata esperienza nel consigliare i propri clienti sulle strategie in materia di veicoli elettrici. Supportiamo gli investitori immobiliari nell’implementazione delle loro soluzioni di mobilità elettrica mediante una serie di servizi strategici e a livello di asset. A livello di portafoglio, effettuiamo analisi per definire le priorità e valutare investimenti e scenari ad alto livello, aiutando i clienti a comprendere la strategia di servizio ideale per i veicoli elettrici e i principali ambiti di intervento. A livello di asset, procediamo a una valutazione progettuale delle proprietà, con l’obiettivo di valutarne l’idoneità per l’installazione di stazioni di ricarica; poi definiamo la stima più adatta a integrare gli obiettivi preliminari. Successivamente, forniamo una guida mirata a livello di asset sulle modalità di ottimizzazione degli scenari di ricarica, sviluppando pacchetti specifici per l’installazione, nonché un supporto continuo durante tutto il processo di implementazione. Vantiamo inoltre una notevole esperienza nell’integrazione della gestione energetica negli edifici e siamo in grado di offrire analisi aggregate per veicoli elettrici, impianti fotovoltaici e dispositivi di accumulo a livello di asset. Infine, Longevity Partners aiuta i propri clienti a comunicare il loro impegno per la sostenibilità, ad esempio occupandosi di certificazione BREEAM e valutazione GRESB. Queste metodologie globali tengono conto delle misure adottate e assicurano la trasparenza sulle prestazioni di sostenibilità di un’organizzazione.
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Un punto di discussione interessante è il grado di esaustività di una strategia per i veicoli elettrici. A seguito della crisi dovuta al COVID-19 che per ora ci tiene tutti sotto scacco, innumerevoli voci in tutto il mondo sostengono che dovremmo cogliere questo momento come un’opportunità per ripensare il nostro intero stile di vita. La crescente esigenza di un maggior livello di sostenibilità della nostra società avrà l’effetto di moltiplicare e rendere più restrittive le politiche per l’ambiente. È quindi improbabile che la recente revisione dell’EPBD sia l’ultimo atto legislativo che interesserà il rapporto tra il settore immobiliare e i veicoli elettrici. Ad esempio, nel 2019 la Corte Suprema ha stabilito che il governo del paese deve accelerare la riduzione delle emissioni, mentre la Commissione europea ha recentemente proposto una propria legge sul clima che delinea un meccanismo finalizzato a fissare obiettivi di riduzione vincolanti nel breve termine, a propria discrezione. In entrambi i casi, il settore dei trasporti e del traffico dovrà moltiplicare i propri sforzi per ridurre le emissioni. Di conseguenza, le organizzazioni che oggi rispettano l’EPBD, domani potrebbero risultare non conformi. Longevity Partners vi aiuterà in questo iter, permettendovi di restare al passo con i tempi.