8 Dicembre 2020
Di Anneli Tostar
Nel 2015 gli Stati Uniti d’America hanno aderito all’Accordo di Parigi. Per coloro che non passano le giornate con il naso sepolto nelle politiche climatiche, l’Accordo di Parigi è stato un patto che impegnava i singoli paesi a rispettare specifici bilanci di carbonio (noti come Contributi Determinati A Livello Nazionale o NDC – Nationally Determined Contributions). Gli Stati Uniti, ad esempio, avevano promesso di ridurre entro il 2025 le proprie emissioni di circa il 28% rispetto ai livelli del 2005. (E non sono sulla buona strada per mantenere l’impegno). Benché l’accordo non sia interamente vincolante, ha posto le basi per la collaborazione internazionale sulle questioni climatiche secondo modalità che in precedenza erano clamorosamente naufragate.
In seguito, il presidente Trump ha ritirato gli Stati Uniti dall’accordo di Parigi (si noti che è stato l’unico paese al mondo a farlo), ma non si è fermato qui. Negli ultimi quattro anni, l’amministrazione ha allentato o eliminato quasi 100 normative ambientali. L’analisi condotta da Rhodium Group evidenzia che i cinque maggiori ritiri delle normative ambientali nel corso dell’ultimo mandato presidenziale potrebbero comportare 1,8 miliardi di tonnellate di emissioni di gas a effetto serra entro il 2035.
La prossima amministrazione dovrebbe ridare priorità ai cambiamenti climatici in modo serio. Tuttavia, l’amministrazione Biden non rappresenterà solo una netta inversione di rotta; molti esperti prevedono che il cambiamento possa anche inaugurare un’era di politiche incentrate sul clima in diversi degli apparati statali statunitensi. Tanto per cominciare, il pacchetto di aiuti per il covid varato da Biden ha tutto il potenziale per immettere capitali significativi nei comparti “green” e potrebbe esercitare pressioni su altri soggetti internazionali. John Kerry è stato appena nominato “zar del clima.” Il piano per il clima di Biden punta alla costruzione di 500.000 stazioni di ricarica per veicoli elettrici e 1,5 milioni di nuove case a elevata efficienza energetica. Anche alcuni dei più arditi obiettivi di Biden potrebbero non essere raggiunti, è probabile che almeno verrà dato impulso alle iniziative “green”. Secondo il Washington Post, “Una recente analisi svolta dal Climate Action Tracker indica che se il piano del presidente eletto venisse pienamente realizzato, l’aumento della temperatura globale si ridurrebbe di 0,1 gradi C° entro il 2100.”
Questo rinnovato interesse a livello federale per la sostenibilità non fa che integrare le iniziative già avviate nel corso degli ultimi anni. Benché gli sforzi per contrastare i cambiamenti climatici non siano stati ancora consolidati ai vertici, nelle comunità imprenditoriali e a livello di amministrazioni cittadine è in atto un silenzioso cambiamento epocale per ridurre in modo sistematico le emissioni di carbonio. In nessun altro ambito questo risulta più vero che nel settore immobiliare, il cui contributo ammonta a circa il 40% delle emissioni globali di gas a effetto serra.
A livello cittadino, si è registrata una rinnovata attenzione all’efficienza energetica degli edifici e alla proliferazione delle energie da fonti rinnovabili. Nel 2019, in Arizona sono state edificate oltre 18.000 abitazioni certificate Energy Star. Nello Utah, 23 città e contee si sono impegnate ad adottare al 100% elettricità da fonti rinnovabili entro il 2030. Senza contare che dozzine di città hanno approvato norme edilizi più rigorose negli ultimi anni, comprese 35 città in California che hanno in qualche modo messo al bando i gas a effetto serra.
E lo stesso fenomeno si sta manifestando nella comunità degli investimenti immobiliari. A settembre, la quantità di denaro immesso nei fondi indicizzati che danno priorità ai fattori ESG (ambientali, sociali e di governance) ha raggiunto i 250 miliardi di dollari. Dozzine di società immobiliari si sono impegnate a raggiungere l’azzeramento delle emissioni nette di carbonio operativo entro il 2050 e molte si stanno ponendo scadenze anticipate. La Net Zero Asset Owners Alliance, che detiene oltre 5.000 miliardi di dollari in asset under management (AUM) a livello globale, ha fissato un obiettivo di decarbonizzazione per gli investimenti immobiliari del 16-29% entro il 2025.
Pertanto, le nuove politiche che danno priorità ai cambiamenti climatici a livello cittadino, statale e federale fanno semplicemente leva sullo slancio esistente. Le società immobiliari farebbero bene ad abbracciare questa “onda verde” e ad anticipare i trend in atto.
Ecco tre cambiamenti nella sostenibilità del settore immobiliare di cui ci aspettiamo un maggior impatto nei prossimi anni:
1. L’efficienza energetica diventa un obiettivo primario
Il piano Biden si impegna a “migliorare 4 milioni di edifici e proteggere dagli eventi atmosferici 2 milioni di abitazioni in 4 anni, creando almeno 1 milione di posti di lavoro ben retribuiti con la possibilità di aderire a un sindacato; inoltre, mira a stimolare la catena di approvvigionamento per la ristrutturazione degli immobili e la produzione di apparati domestici efficienti, finanziando sconti diretti in contanti e finanziamenti a basso costo per aggiornare ed elettrificare gli elettrodomestici e installare serramenti più efficienti, che consentiranno di ridurre le bollette energetiche degli edifici residenziali”.
Non si tratta di una promessa da poco e potrebbe avere ripercussioni enormi per il settore immobiliare. Rimangono alcuni interrogativi su quanto sia fattibile riqualificare le competenze di un milione di lavoratori in soli quattro anni, ma una maggiore perizia tecnica farebbe miracoli nello stabilire uno standard per l’efficienza energetica, in particolare negli stati che attualmente non hanno alcuna normativa energetica.
L’efficientamento energetico è il modo economicamente più conveniente per ridurre le emissioni di carbonio, nonché il primo passo verso il loro azzeramento. Soprattutto per gli investimenti immobiliari a valore aggiunto, la ristrutturazione degli immobili per aumentarne il valore rappresenta una grandissima opportunità.
Tutto questo avviene proprio nel momento in cui molte città del paese, tra cui New York City stanno rendendo obbligatori i parametri di riferimento per l’energia. Il risultato sarà che alcune aziende, attualmente considerate leader di mercato, domani saranno solamente ritenute conformi e in regola. Senza alcun dubbio, l’efficienza energetica diventerà la norma per le grandi proprietà commerciali, piuttosto che l’eccezione, e consigliamo vivamente di prepararsi.
2. Il rischio climatico viene affrontato in modo sempre più serio
Di recente, il Regno Unito ha annunciato che la rendicontazione dei rischi climatici sarebbe diventata obbligatoria per le grandi società finanziarie entro il 2025. Malgrado vi siano state forti pressioni lobbistiche nei confronti di tali requisiti da parte delle aziende statunitensi, è probabile che si continui a porre sempre maggiore attenzione sulla rendicontazione dei rischi climatici. Questo è particolarmente vero considerando che nel corso del 2020 abbiamo assistito negli Stati Uniti a un’ondata di costose catastrofi naturali, di cui più di 50 hanno provocato danni per oltre un miliardo di dollari. Da qualche tempo, Moody’s e Trepp hanno iniziato a includere i punteggi del rischio climatico nei rapporti CMBS. Il rischio climatico è semplicemente troppo costoso perché le aziende continuino a ignorarlo. Larry Fink, CEO di BlackRock (la più grande società di investimento nel mondo) di recente ha dichiarato di sostenere l’obbligatorietà della trasparenza in materia di rischi climatici.
Ipotizzando che gli investitori possano tenersi aggiornati sui tecnicismi e le tematiche fondamentali del rischio climatico, riteniamo che la due diligence ai fini della sostenibilità svolgerà un ruolo più importante nel processo di acquisizione.
3. Aumentano gli investimenti su larga scala nelle tecnologie legate alle energie rinnovabili
Anche in assenza dell’imperativo di contrastare il cambiamento climatico, ha senso investire nelle energie rinnovabili. Benché il valore del petrolio sia sceso a cifre negative questa primavera, gli investimenti nell’energia solare hanno continuato a progredire bene. Ad agosto, il mercato dell’energia solare statunitense ha raggiunto un tasso di crescita da inizio anno superiore al 100%. La speranza è che l’amministrazione Biden tenterà di approvare pacchetti di incentivi fortemente incentrati sulla creazione di posti di lavoro nel settore delle energie rinnovabili.
Cosa significa tutto questo per i proprietari e le società immobiliari? È difficile dirlo con sicurezza, ma una cosa è certa: le rinnovabili sono più diffuse ed economiche e rendono l’approvvigionamento di energia da fonti rinnovabili un gioco da ragazzi. I proprietari possono ottenere ricavi aggiuntivi dalle loro proprietà e il solare è diventata un’enorme opportunità per incrementare i proventi netti di gestione e aumentare i rendimenti in modo sostenibile. Inoltre, i titolari di immobili possono rispondere direttamente alle richieste del mercato da parte delle aziende che devono conseguire obiettivi climatici. È probabile che verranno introdotte ulteriori normative a livello municipale e statale; ad esempio la California ha già recepito un requisito che impone l’installazione di pannelli solari in tutti i nuovi edifici.
Malgrado tutto questo fermento, i progressi in materia di cambiamento climatico non saranno facili. Ma con un pizzico di fortuna, le nuove politiche federali sul fronte dei cambiamenti climatici stimoleranno l’interesse per gli investimenti immobiliari sostenibili, specialmente tra gli investitori che temporeggiano. Se stavate aspettando il momento giusto per iniziare a pensare di affrontare il tema delle emissioni, eccolo arrivato.
Noi di Longevity Partners siamo pronti ad assistere i clienti del mercato immobiliare statunitense che intendono mettersi al passo. Con i nostri uffici ad Austin, San Francisco e New York, oltre che a Londra, Parigi, Amsterdam e Monaco, possiamo aiutarvi ad adottare un approccio globale alla sostenibilità della vostra azienda, a livello di asset o di portafoglio.