27 Marzo 2023
Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services
Thomas Gibbs, Senior Consultant, Longevity Partners
Il 2022 è stato rivoluzionario per le attività di investimento nel settore immobiliare. Le nuove direttive come il regolamento relativo all’informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari (SFDR), gli SRI e la tassonomia UE della sostenibilità hanno aggiunto un nuovo livello di complessità e aumentato il bisogno di un saldo processo di due diligence.
La due diligence è un punto chiave per una gestione efficace dei fondi classificati sotto gli articoli 8 e 9 nel SFDR. Permette ai gestori di fondi di tracciare i contributi dei loro investimenti alle caratteristiche o agli obiettivi degli investimenti sostenibili dei loro fondi.
I fondi SRI devono tenere conto dei risultati dell’analisi ESG quando si parla di decisioni per investimenti, selezione dei titoli e processi gestionali. Ciò dovrebbe avvenire tramite un metodo di valutazione ESG, con strumenti d’analisi e direttive ESG, per dirigere la strategia secondo cui selezionare asset immobiliari.
Due diligence ai fini della sostenibilità e rischio ESG
Dal punto di vista di un investitore, avere una buona conoscenza delle caratteristiche di un asset è essenziale. Con un numero sempre più elevato di asset “incagliati” o “obsoleti” sul mercato, la mancanza di un’analisi al fine di conservare la performance ESG del fondo è un rischio troppo grande. Non effettuare una SDD espone quindi un portafoglio a diversi rischi. Acquisire un asset senza considerare la compatibilità con la strategia del fondo complessiva comporta il rischio di conseguenze normative e inoltre espone l’asset a futuri aggiornamenti del prezzo al momento della cessione. Tuttavia, se viene effettuata una completa analisi dei rischi ESG materiali e delle opportunità di creazione del valore prima dell’acquisizione, è possibile definire un percorso molto più delineato per asset immobiliari.
Secondo Matt O’Shaughnessy, Executive Director in J.P. Morgan Asset Management, “i criteri ESG hanno un impatto notevole nel processo di negoziazione. La nostra valutazione della posizione relativa e individuale di un asset in termini di criteri di performance ESG influisce direttamente sul nostro piano di investimento, compresi i prezzi di acquisizione e aumenti capex mirati. Nei comitati per gli investimenti, i fattori ESG sono visti come parametri fondamentali per definire la qualità per l’individuazione di utenti e futuri investitori.” Aggiunge che per questo tutte le acquisizioni europee di J.P. Morgan vengono sottoposte a una specifica due diligence ai fini di tecnica, ambiente e sostenibilità, con consulenti specializzati per garantire che le opportunità di migliorare in termini ESG vengano raggiunte attraverso il piano aziendale e nel periodo di detenzione.
Michaela Dettki, esperta di investimenti in DWS, riferisce che la società conduce analisi ESG su tutte le acquisizioni: “Effettuiamo un’iniziale analisi dei rischi ESG all’acquisizione e se uno degli indicatori del rischio è particolarmente alto nella pre-analisi, incarichiamo Longevity di condurre una dettagliata due diligence ai fini della sostenibilità per quello specifico indicatore del rischio”. Longevity Partners assiste DWS in questo processo.
Vista la mancanza sul mercato di una società che fornisce servizi di consulenza per acquisizioni immobiliari, a inizio 2020 Longevity Partners ha lanciato la propria gamma di servizi per la due diligence ai fini della sostenibilità (SDD). Da allora è diventata una delle offerte a più rapida espansione di Longevity, con circa 250 asset in fase di acquisizione valutati nel 2022 e esperti SDD in molti paesi (Regno Unito, Francia, Paesi Bassi, Italia, Spagna, Germania, Asia Pacifica, USA).
Tutto questo è stato veicolato da molteplici fattori, tra i quali il fatto che gli asset devono rispettare specifici requisiti sulla performance ESG (per esempio la tassonomia UE della sostenibilità, CREEAM, BREEAM), la crescente importanza di questioni relative a ESG come il cambiamento climatico, la sicurezza energetica e l’esposizione alle normative (per esempio MEES, Décret Tertiaire), e garantire che le spese di investimenti siano adeguatamente tenute in conto in questi casi.
Sebastian Dooley, Fund Manager in Principal Asset Management, dice che “stiamo vedendo come rispetto a prima il comitato per gli investimenti pone sempre più importanza nel considerare se abbiamo adottato un giusto approccio nella due diligence in materia ESG. Per la maggior parte si tratta di assicurare che i team fondo / accordi acquisiscono asset in piena consapevolezza, siccome, diversamente da come accadeva solitamente prima, dovranno essere affrontate questioni relative alla sostenibilità.” Michaela Dettki di DWS aggiunge: “I criteri ESG ricevono ormai una maggiore attenzione e vengono affrontati in ogni comitato per gli investimenti. I segnali d’allarme vengono seriamente presi in considerazione e possono influenzare l’andamento di un accordo, soprattutto se gli asset sono fin da subito incagliati, senza un piano di riqualificazione a disposizione. Altri segnali d’allarme sono per esempio gli asset con un’alta esposizione per rischi climatici naturali e fisici, per cui la mitigazione non è un’opzione possibile in termini tecnici o finanziari.”
Come può aiutare Longevity Partners?
Il servizio di due diligence ai fini della sostenibilità di Longevity Partners è pensato per assistere gli investitori in questo tipo di questioni, permettendo di individuare solidi performer ESG, fornendo consigli attuabili per sbloccare valore sostenibile e evidenziando dove si trovano i rischi ESG materiali negli asset in fase di acquisizione.
La direttiva SDD comprende circa 60 elementi ESG materiali, con un sistema di punteggio specifico per ciascun punto, per un totale di 13 tematiche ESG quali energia operativa, uso idrico, gestione rifiuti, biodiversità e rischio normativo. Per ogni elemento ESG vengono indicate modalità di risposta corrispondenti, con consigli specifici per quelli che sono ritenuti poco performanti. Per ogni consiglio viene effettuata una stima capex indicativa e una guida su quando attuarli, affinché le priorità siano già definite per quando gli asset sono in gestione.
Il team di esperti di Longevity è formato per riconoscere le opportunità e fare leva sui punti di forza di un asset; come riferisce Michaela: “Con il sostegno di Longevity, siamo riusciti ad ottenere un forte impatto ESG attraverso misure di riqualificazione specifiche con un budget capex limitato.”