22 Marzo 2023
Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services
Le credenziali ESG sono diventate un’enorme parte del processo di analisi degli investimenti e nelle attuali dinamiche di mercato vediamo come ESG sia un’opzione concreta per la negoziazione dei prezzi. Aumenta la richiesta per gli asset top di gamma, lasciando asset obsoleti esposti al rischio di scarsa liquidità o forte aggiornamento del prezzo. Questa tendenza si confermerà con la revisione della direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD), in atto ora. La proposta è che il 27% degli edifici dovranno essere oggetto di un intervento di miglioramento entro il 2050, con grandi spese sia per i governi sia per gli investitori, con lo scopo di migliorare tutti gli edifici europei rendendoli a zero emissioni nette entro il 2050.
Longevity ha visto come sono stati applicati sconti ad asset che non presentavano le norme richieste a causa degli ulteriori costi di capitale richiesti. Lo conferma anche Michaela Dettki di DWS: “I requisiti minimi delle etichette energetiche o delle certificazioni di bioedilizia sono rispecchiate nelle nostre lettere d’intenti e negoziazioni SPA.” Michaela Dettki aggiunge inoltre che i piani di riqualificazione devono essere messi a disposizione per tutti gli asset che non rispettano gli obiettivi dei fondi riguardo alle zero emissioni nette, resilienza climatica o altri obiettivi ESG.
Durante i preparativi per la cessazione di un portafoglio o asset, come ci si può preparare in termini di ESG e come si può limitare l’esposizione di un aggiornamento del prezzo?
Come prima cosa, è necessario investire nella trasparenza. Il futuro acquirente avrà potere nella negoziazione laddove c’è una mancanza di controllo performance, creando quindi troppa incertezza e di conseguenza aumentando il risk budgeting da parte loro. In molti casi, Longevity Partners ha aiutato i clienti nell’analisi del loro portafoglio, fornendo al venditore un resoconto trasparente sulle condizioni delle proprietà. La metodologia Longevity ruota attorno allo studio del mercato e delle potenziali aspettative degli acquirenti in termini ESG, per poi attuare un processo di revisione in merito agli obiettivi sulla performance. Di solito questo comprende stabilire il rispetto delle regolamentazioni locali come i MEES nel Regno Unito o il Décret Tertiaire in Francia, il regolamento UE in materia di tassonomia, compatibilità, certificazioni e disponibilità dei dati con i percorsi a zero emissioni nette per anticipare la performance GRESB, e così via.
Questo processo presenta due vantaggi: in primis permette di evidenziare i punti di forza del portafoglio, prendendo subito la strada giusta nella vendita. Inoltre, con l’affiancamento di Longevity durante tutto il processo di controllo qualità, tutti i requisiti per la due diligence dell’acquirente in merito alla performance ESG verranno tenute in conto. Laddove gli asset non stiano rendendo adeguatamente rispetto agli obiettivi degli acquirenti, il processo due diligence del venditore renderà possibile indicare una strategia di miglioramento con percorsi definiti per gli asset. Questo è un elemento chiave per assicurare che l’aggiornamento del prezzo sia definito dal venditore piuttosto che sottoposto ad una pianificazione del budget guidata solo dall’acquirente.
Come la strategia ESG può influenzare un fondo
Durante la preparazione per la cessazione di una società, una piattaforma o un portafoglio, per noi è importante un’ulteriore accortezza: assicurare che sia presente una chiara strategia ESG per il fondo. Riuscire a fornire un resoconto del progresso ESG raggiunto, obiettivi e piani d’azione sono elementi fondamentali per trasmettere un’idea di possibilità future all’acquirente.
Affrontare con successo la questione ESG è fondamentale, come giustamente dimostrato da uno studio condotto nel novembre del 2022 da Deepki, una società basata sulla data intelligence che mette a disposizione dati ESG per il settore immobiliare: il 79% di 250 gestori di fondi pensione europei coinvolti nello studio si aspettano che l’immobiliare commerciale con buone credenziali ESG porti un green premium nel corso dei prossimi cinque anni. Inoltre, secondo un altro studio effettuato da MSCI, relativo ai prezzi di vendita di transazioni completate, gli uffici a Londra con un certificazione di bioedilizia (BREEAM o LEED) detengono un premio del 25% rispetto a edifici paragonabili ma senza una certificazione.
Come può aiutare Longevity Partners?
Suggeriamo di contattare Longevity da 6 a 18 mesi prima della cessione, in modo da essere in tempo per porre le basi per i più importanti requisiti minimi per amministrazione, processi di raccolta dati, avvio delle certificazioni, road mapping, ecc. I nostri servizi Due Diligence Venditore sono fatti su misura per il processo di vendita, grazie ai nostri esperti che si impegnano e concentrano sui seguenti punti: mettere in chiaro la performance dell’asset per attenuare qualsiasi negoziazione eccessiva e porre le migliori basi per dimostrare buone possibilità di performance.