2023年 1月 18日
不動産投資や開発の意思決定は、将来の気候リスクと不確実性が内在する世界で行われています。リスクと不確実性の違いは、リスクは証拠に基づく数値的な確率を割り当てることができるという意味で定量化可能であることです。気候変動リスクに関する健全なビジネス上の意思決定を行うためには、主観的で偏ったリスク推定値ではなく、特定のリスクに関連する客観的な数値を測定することが重要である。行動経済学やファイナンスの知見によると、人間は個々で大きく異なる信念、恐怖、バイアス、対処メカニズム、特定のリスクに関連するリスク許容度の基準値を持っているため、リスクを客観的、正確、かつ正確に評価することが非常に困難であることが浮き彫りになっています。したがって、気候変動リスクに関する個々の「包み隠された」見積もりや見解は、非常に主観的で、ゼロから無限大までの広大な不確実性のスペクトルに沿って変化します。したがって、不動産投資家が直面する気候変動リスクについて、最も方法論に偏りのない、包括的かつ客観的なモデリングと推計を行うことが必要となっています。
客観的な気候変動リスク対策
TCFDとCRREMのガイダンスに従えば、物的資産に 対する客観的気候リスクは、有害な気候現象が発生する偏りのない確率に災害の大きさを掛け、資産と立地固有の特性を考慮したものと定義される。例えば、ロンドン中心部のオフィスビルの洪水リスクは、この洪水の発生確率、この固有の資産に予想される洪水のコスト、および場所固有の資産レベルのエクスポージャーの程度を考慮することになる。洪水、熱波、その他の異常気象のような気候リスクは、物理的気候リスクと呼ばれる。さらに、投資家が不動産ポートフォリオの気候リスクエクスポージャーを完全に理解するためには、資産レベルおよび場所ごとの移行気候リスクを完全に考慮する必要があると認識しています。このように、Longevity Partnersの気候レジリエンスサービスラインでは、複雑な物理的リスクと移行リスクを透明性を持って客観的に定量化することを最も重要な目的の1つとしています。
透明性が高く、正直で、正確で、イデオロギーに偏らない情報は、不動産資産の環境ハザードを管理する上で、実際上最大の違いをもたらすことができるため、客観的な気候リスク測定が望まれるのである。客観的なリスクを測定するためには、個人が客観的なリスクに対して主観的な過大評価や過小評価を行う傾向があるとしたKahneman & Tversky (1979) の知見を認識することが重要である。行動経済学の創始者であるHerbert Simon氏の言葉を借りれば、この結論は、我々の「束縛合理性」、すなわち、時間と機会費用の制約の下で膨大な量の情報を独自に処理できる認知能力の限界に起因している。そして、「束縛された合理性」は、目の前の複雑なデータについて、自分の精神的能力だけに頼っていては客観的な結論に達することが難しいということにつながるのである。
精神的な評価だけに基づいた偏った見積もりが行われる可能性は、特にペースの速い企業環境において顕著である。カーネマン（2011）は、ベストセラー小説「Thinking Fast and Slow」の中で、私たちの合理性が限られていることが、いわゆる「システム1」思考を構成する広範な認知バイアスやヒューリスティックに依存する主因であると述べている。このシステムは、個人レベルで優勢な自動的、直観的、かつしばしばイデオロギー的に偏った思考である。
このように、環境経済学の第一人者であっても、気候変動リスクについて大きく異なる試算を出す可能性があることは注目に値する。例えば、2018年のノーベル経済学賞受賞者であるWilliam Nordhaus（2017-2020）は、1トンCO2あたり30-50ドルという数字を推定しているが、2006年のスターン・レビューを執筆したNicholas Sternや、同じくノーベル賞受賞者のJoseph Stiglitzは、1トンCO2あたり100ドル程度という全く異なる数字で決着している 。この違いは、それぞれの方法論の主観的な違いによって、大きく説明される。このように、気候変動がもたらす真の社会的コストの推定に主観的な差異があることは、民間企業にとっても注目すべき点である。特に、サステナビリティコンサルティング会社は、真の客観的な気候変動リスクの見積もりに偏りがないよう、主観的な要素を最小限にすることを目指さなければなりません。そうすることで、クライアントが賢明かつ総合的なビジネス判断を下すための強固なフレームワークを提供することができる。
気候変動リスクの客観的定量化における背景の「ノイズ」の影響
気候変動リスクを客観的に定量化する能力は、「ノイズ」によってもたらされる人間の判断のもう一つの欠陥によってさらに損なわれています。ノイズとは、気候変動リスクのモデリングのような特定のビジネス問題を取り巻く外部の状況や集団力学のことを指します。企業環境における過度のノイズは、アナリストやマネージャーの気分に影響を与え、複雑なビジネス問題に取り組む際に感情的または非合理的な反応を起こしやすくします。このため、アナリストや企業の意思決定者は、気候変動リスクを独自にモデル化して推定する際に、主観的になりがちです。例えば、彼らの著書であるNoise: Kahneman, Sibony & Sunstein (2021)は、アンダーライターが同じ5人の架空の顧客に対して独自に設定したリスクプレミアムの中央値は55%も異なっており、ほとんどのアンダーライターとその幹部自身が予想したよりも5倍も大きいことを報告している。さらに、著者らは、Uri Simonsohn (2006) による「Clouds Make Nerds Look Good」という興味深い研究を引用している。この研究では、大学入試担当者による682の実際の決定を分析し、担当者が曇りの日には受験者の学力面をより重視し、晴れの日には学力以外の強みを優先するという有力な証拠を発見している。これらの研究を総合すると、リスクアナリストの窓の外の天気のように一見些細な外部環境が、現実のビジネス上の意思決定に影響を与える可能性があることを示している。この発見は、あらゆるビジネス環境に一貫して適用される。特に、企業が不動産投資に対する気候変動リスクの推定など、複雑なビジネス問題に取り組もうとする場合には、なおさらである。したがって、気候リスクの客観的な推定を目指すチームは、分析の客観性を阻害する可能性のある様々な外部からの 「ノイズ」を意識することが重要である。
外的なノイズに対する認識と、内的な認知バイアスに対する深い理解は、気候リスクの最も客観的な推定を行うサステナビリティコンサルタントチームに、「デビアス」と「ノイズ認識と衛生」の実践を要求している。実際、研究では、コラボレーション、個々のチームメンバーのバックグラウンドの多様性、独立した思考の促進が、持続可能性専門家のチームが気候リスクモデリングにおける主観性をどの程度うまく克服できるかを規定する3つの最も重要な特性であることが強調されています。多様なバックグラウンドを持つ専門家集団は、自由な対話と協力のもと、互いに「調整役」として機能し、個人で行うよりも客観的なリスク評価を行うことができるのです (Arlen & Tontrup, 2015).
客観的な気候変動リスク評価 – 不動産投資家への付加価値提供
サステナビリティ・コンサルタントは、より客観的なリスク評価を行うことで、不動産資産の気候変動緩和・適応策の費用便益分析を、はるかに高い確実性と精度で実施することができます。これは、不動産投資家の間で、気候変動が不動産ポートフォリオに与える真の影響に関する情報不足の不確実性を低減させることにつながります。したがって、客観的なリスク推定に依存することで、緩和策や適応策に向けた資金配分の効率が向上し、不動産資産を気候変動リスクから保護し、持続可能な投資価値を引き出すことができるのです。
つまり、不動産業界では、主観的な意思決定者よりも、気候リスクの専門家であるコンサルタントの充実した多様で協力的なチームの方が、客観的で正確な気候リスクの推定を行うことができるのです。
Longevity Partnersは、どのようにして客観的な気候リスク評価を提供できるのでしょうか？
最後に、Longevityの気候リスクモデルにおける主観性と「境界合理性」のリスクをヘッジするために、業界をリードするデータプロバイダーとの強力なパートナーシップを活用し、GRESB、CRREM、TCFD、UNPRI、UNEP FIなどが開発した世界をリードする手法と当社のモデル化プロセスを融合させました。私たちは、この分野で最も信頼できる国際機関から提供されたデータ、ピアレビューを受けたデータ、またはお客様から直接提供されたデータのみを処理し、気候リスクモデリングにバイアスのかかる余地を与えません。さらに、この高品質なデータを、アナリスト、エンジニア、環境科学の専門家、エコノミストなど、多様なメンバーで構成されたチームで処理します。さらに、気候リスクの見積もりがクライアントの机の上に置かれる前に、モデルの品質保証チェックを何度も積極的に行っています。Longevity Partnersが長年にわたってクライアントに提供してきた気候レジリエンスのプロセスやモデルは、品質、客観性、方法論の堅牢性において最高水準に達するよう進化してきました。
当社の気候変動対応専門家は、堅牢性の高い気候変動リスクを構築するために、合理的な客観性を活用することに独自の焦点を当て、訓練を受けています。多様で協力的な職場環境の中で、最も客観的で文脈に即した気候リスクの見積もりを提供するよう継続的に努力することにより、当社のチームは常にお客様の不動産投資ポートフォリオに気候変動に強い持続可能な価値を付加することができるのです。
参考文献
[1] Kahneman, D. and Tversky, A. (1979) Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 47, 263-291. http://dx.doi.org/10.2307/1914185
[2] Simon, H. A. (1990). Bounded rationality. In Utility and probability (pp. 15-18). Palgrave Macmillan, London.
[3] Kahneman, D. (2011). Thinking, fast and slow. Macmillan.
[4] Nordhaus, W. D. (2017). Revisiting the social cost of carbon. Proceedings of the National Academy of Sciences, 114(7), 1518-1523.
[5] Stern, N. (2006). Stern Review: The economics of climate change.
[6] Wagner, G. Recalculate the social cost of carbon. Nat. Clim. Chang. 11, 293–294 (2021). https://doi.org/10.1038/s41558-021-01018-5
[7] Kahneman, D., Sibony, O., & Sunstein, C. R. (2021). Noise: A flaw in human judgment. Little, Brown.
[8] Simonsohn, U. (2007). Clouds make nerds look good: Field evidence of the impact of incidental factors on decision making. Journal of Behavioral Decision Making, 20(2), 143-152.
[9] Arlen, J., & Tontrup, S. (2015). Strategic bias shifting: herding as a behaviorally rational response to regret aversion. Journal of Legal Analysis, 7(2), 517-560.