見識

著：Naomi Foster, Senior Sustainability and Energy Analyst, Longevity Partners Japan 世界の多くの都市で、同じようなデザインの建物やコンクリートでただ固められたような建物がよく見られますが、日本の建築物のスタイルは独特なまま現存しています。日本の都市を歩けば、寺院の傾斜した屋根や象徴的なネオンなど、日本のスタイルにすぐに気づくことができます。 しかし、日本の建築や不動産は、世界的なサステナビリティのトレンドや気候の変化、日本国民や外国人投資家のニーズなどの影響を受けながら、今も進化を続けています。 日本の建築は、自然災害に対して非常に強く、効率的であり、周囲の自然空間と調和するようデザインされています。しかし、ESGや日本独自の道を切り開くという点では、まだ長い道のりが必要です。 日本の建築様式、文化、実用性は、人類がこの島に移住して以来、独自の発展を遂げてきました。東アジア大陸から朝鮮半島を経て日本にやってきた旅人たちは、早くから中国や朝鮮の建築様式に影響を受けてきました。6世紀頃、仏教が広まるにつれ、寺院は地域社会の中心的な存在となり、当時としては最も印象的な建築物となりました。木造で大きな屋根を持つ寺院は、今日でも日本建築の特徴的なトレードマークとなっています。 発展途上の日本に町や都市ができ、人口が増えるにつれて、建物は人々を収容し保護するだけでなく、地震というもう一つの脅威にも対応しなければならなくなりました。 日本は世界のどの国よりも地震が多い国です。日本は大陸プレートと海洋プレートが重なる場所に位置しているため、年間約1,500回の地震が発生しています。これまでの日本の歴史上、建築物はどのように発展してきたのでしょうか。 日本の太古の建築物にも、耐震性への配慮が見て取れます。例えば、石造りよりも木造の方が柔軟性に優れていることは、数え切れないほど見受けられます。石造りの建物では崩れてしまうところを、木造の建物では柔軟に揺れ動くことができるため、日本の歴史上、木造が主流となりました。 その後、日本が好景気に沸き、ビルの高層化が進むにつれて、世界的に好まれる鉄筋コンクリート造を敬遠するようになりました。鉄筋コンクリートの建物は、地面からの衝撃に耐えることができないため、鉄骨の芯が入ったものが多く見られます。 建築基準法は、耐震性の要件を正式に定め、準拠するための高い基準を設定したものです。10万人以上の死者を出した関東大震災の後、1924年に最初の規制が課せられ、それ以来、更新と改良が続けられてきました。現在の建築基準法は、世界で最も厳しいもののひとつであり、日本の建築物に高いレベルの耐気候性を保証しています。この法律では、建物は耐震構造（法律で定められた基本レベル）、制震構造、免震構造に分類され、より高いレベルの保護を達成することで、テナント候補にとってより望ましい資産となることが多くあります。 最近では、地震のリスクから建物を守るために、より驚くべき技術が使われています。Air Danshinが開発したのは、文字通り、地震から家を守るための技術です。この技術では、センサーで地震を感知すると、タンクから家の土台に空気を送り込み、クッションを作って家を浮かせます。家屋は地面とつながっていないため、地震の揺れの影響を受けにくく、家屋だけでなく、中にいる人や荷物にも比較的被害が少ないのが特徴です。 オーストラリアでは山火事、ヨーロッパでは熱波や干ばつ、アフリカではモンスーンなど、極端な環境が一般化し、気候変動リスクにさらされる地域が増えています。気候変動に直面しても安全で安心な建物を作るために、革新的な技術をいかに活用するか、日本からヒントを得ることができます。 日本は、建築環境の発展に影響を与えた自然の力にも直面しています。1978年、福岡市は大干ばつに見舞われました。小さな川と限られた貯水池からしか水を得られなかった福岡市は、給水車と緊急物資で乗り切りました。 渇水以降、福岡では水の使用に対する意識が高くなり、軽率な無駄遣いを防ぐための政策が実施されています。福岡市は、低流量の蛇口アタッチメントなどの節水器具の使用を促進し、水使用に対する意識を高めています。2003年からは、新築の大型ビルには、雨水を再利用したり、雑排水を再利用したりする給水システムの設置が義務付けられています。 同様のシステムは、サステナビリティの目標を達成するために水道使用量の削減を目指すビルで、世界的に広く導入されるようになってきています。日本では、1978年の水不足以来、長年にわたって水使用量の抑制に貢献しています。 このように、日本の不動産の発展には、異常な自然現象が影響しているが、金融情勢も大きな影響を与えている。 現在、米ドルと日本円のバランスが崩れているため、日本の不動産への投資は海外の投資家にとって魅力的な機会となっています。他のアジア諸国と比較して、外国人投資家に対する規制が比較的緩やかであることは、長い間、日本を魅力的な提案にしてきましたが、このような経済的インセンティブが加わることで、日本がさらに有利な立場に立つことになります。 海外からの投資が増加することが予想されるため、日本の資産は新しいグローバルなサステナビリティ規範を遵守する必要性が生じています。欧州では、投資家が新しい資産をスクリーニングしてESGクレデンシャルをチェックし、新しい資産がグローバルな政策に沿ったものであることを確認するのが一般的です。このスクリーニングは、グリーン認証のチェック、サステナブル・デューデリジェンスの実施、エネルギー使用の監査といった形で行われることが一般的です。 国際市場において魅力的な存在であり続けるために、日本のアセットマネージャーは、今後の買収の決め手となり得るこれらの重要な指標を認識する必要があります。 8eb4e3 […]

著：Alba Mullen, Senior Policy Analyst ここ数カ月、建築分野は、欧州の政策アナリストがこぞって注目する話題の法案である「Fit-for-55法制パッケージ」です。2021年7月に発表されたFit-for-55は、2030年までに温室効果ガス排出量を55%削減することを目的としたEUの立法パッケージである。新たな提案と既存のEU法の改正の両方からなるこのパッケージは、EUの野心的な気候変動目標を促進する首尾一貫した枠組みを提供することを目的としています。建築物のエネルギー性能指令（EPBD）は、このパッケージが更新する重要な規制であり、最近のEU環境政策の中心的な焦点となっているものである。 建築物のエネルギー性能に関する指令の改正について 建設業は、欧州の排出削減目標を達成するために不可欠な分野です。欧州全域の温室効果ガス排出量の36％、エネルギー消費量の40％以上を占めており、エネルギー効率と気候変動に強い建物ストックは、比較的短期間で大きな排出削減を実現することができます。また、低炭素社会への移行に向け、改修率の向上は目に見える効果をもたらすため、この分野はしばしば「公正な移行」の象徴として扱われます。建物の改修工事は、排出量の削減だけでなく、雇用機会の提供、エネルギーコストの削減、よりクリーンで安全なコミュニティの形成につながります。私たちが住み、働き、遊ぶ場所を脱炭素化することで、個人は気候の回復力の価値を理解し、気候との調和がもたらす炭素排出量だけではない利益を理解するようになる。したがって、EPBDは、気候ニュートラルな未来に向けた欧州委員会の推進力の中核をなすものだと言えます。 EPBDの改正は、建築物に求められるエネルギー需要目標の厳格化（エネルギー性能証明書の枠組みを通じて）、2028年以降のすべての新築建築物のほぼゼロエミッションの確保、化石燃料ボイラーの廃止、新築・改修建築物へのソーラー技術の搭載などにより、建築物の改修率を加速させることを目指しています。しかし、指令の改正が発表された瞬間から、ヨーロッパの建築物は、欧州の議員や加盟国の間で緊張と対立の場となりました。建築物は、公正で低炭素な移行を象徴する目に見えるシンボルであると同時に、国のアイデンティティのシンボルでもあります。一部の加盟国は、厳しい目標は主権者のアイデンティティを脅かすものであるとして反対しました。その代わりに、加盟国は、国の改修ペースを緩やかにするため、より緩やかな目標を求めました。 リノベーションの経済効果 改正に反対する人々の間では、単純な経済的手段は、国家レベルの構造により大きな保護を与えるため、経済活動を促進する上でより効率的であるという考え方が支持されている。これは、既存のエネルギー性能証明書の枠組みに対して、提案されたEU全体のエネルギー効率向上メカニズムとは対照的であることを示している（注意すべきは、国レベルのストック閾値と相対的改修率に基づいて運用されていることです）。その代替案は？EUの排出権取引制度と、その中に含まれようとしている建築分野です。市場に任せればいいのだ、と彼らは主張しました！ 価格を決めれば、リフォームは必ずできる！価格を設定すれば、改修は可能です！ 排出削減のためのダイナミックに効率的なメカニズムの価値については、多くのことが述べられています。炭素に対する十分な価格を設定することで、改修が促進されるという主張は正しい。しかし、意欲的な、そしてこれまで以上に即効性のある改修目標を達成するためには、単純なキャップ・アンド・トレード（あるいは非常に洗練され、よく設計されたものであっても）では十分な成果を上げることができず、また十分なスピードを出すこともできない。つまり、ETSは補完的なものであるべきだ、ということになります。経済的・財政的な障壁には部分的にしか対処できず、家庭のエネルギー料金の引き上げでは対処できない、改修に対する他のよく知られた障壁に効果的に対処する能力も欠けている。さらに、EPBDは、ETSでは不可能な、地域や国の事情が考慮され、建物ストックやインフラの多様性を考慮するために必要なフレームワークなのです。 EPBD改定に向けたビジネスケース 建物のエネルギー性能に連動した価格メカニズムを導入することの利点は、民間主体がコスト削減と価値保護のために資産を改修することを奨励することである。しかし、EPBDはこの目的を別の手段で達成するものである。この提案は、気候変動への耐性と同様に、資産保護に関わるものである。 EPBDにかかわらず、エネルギー性能の低い証明書を持つ建物の価値はますます低下し、各国の建物ストックの大規模改修が必要となります。欧州の建物が必要とする大規模改修を支援するため、多額の公的資金が確保されていますが、それだけでは十分ではありません。欧州の建築物の改修率は、現在、年率1％にとどまっています。建物ストックの75％以上がエネルギー効率が悪いと指摘され、2050年にはその95％が稼働すると予測されているため、EUの脱炭素化目標を予定通りのスケジュールで達成するには、3％以上の改修率が必要となってきます。要するに、欧州には資金が不可欠であり、今すぐ必要なのです。 EPBDの改訂は、業界への公的資金の注入、雇用の創出、建物の改修をもたらすが、同様に、民間投資を支援する環境を作ることになる。規制の確実性は、資金の流れを促進するための重要な要素である。EPBDとそれを支える姉妹戦略であるリノベーション・ウェーブは、民間アクターに対する長期的なコミットメントである。EPBDは、リノベーションを支援するという規制当局のコミットメントを表明しています。その拘束力のある増加する目標は、今後数年間、リノベーションが継続的なプロセスであることを示します。今、リノベーションに投資することは賢明であり、将来の価値創造を保証するものです。これは、フローを刺激し、投資のインセンティブを高める働きをします。 EPDBは、建築物のデータ収集に関する規定の見直しを通じて、銀行がデータに適切にアクセスできるようにする。EUの建築環境におけるエネルギー消費のデータ検索と報告を合理化し調和させることで、銀行はリスクを評価し、消費者に最も魅力的な商品を提供するためのより良いデータを得ることができます。 改修のペースやスケジュールが確実であるため、信用機関や金融機関のポートフォリオ配分や中期的な資金調達に関する意思決定を支援し、建物を所有し投資する人々が、その維持管理、持続可能な設計、エネルギー効率にさらに投資することができます。また、EU全域を対象とした改修保証の法的裏付けにより、信用機関はグリーンモーゲージに関するリスクエクスポージャーを軽減することも可能です。  パズルに欠かせないピース EPBDの改訂は、建築環境の将来にとってターニングポイントとなり得るものです。ようやく、このセクターが何年も前から注目してきた問題が取り上げられ、必要なところに焦点が当てられるようになりました。変化を促し、行動を促すためには厳しい目標が必要であり、また、法的な確実性を与えることで資金の流れを増やし、投資を刺激することができることは明らかです。 良い建物は良い生活を支え、良い社会を築きます。リノベーションや改修は環境的・社会的価値を生み出し、低炭素経済への推進を支援し、建築資産の価値と回復力を高めます。ありがたいことに、欧州の議員たちはこのことを理解し、EPBD改訂案に賛成してくれました。今後は、加盟国が自らの主張を表明するための制度間交渉に移行することになります。EPBDのビジネスケースは明確ですが、その将来は欧州の加盟国の手に委ねられています。 Longevity Partnersはどのようにお役に立てるのでしょうか？ Longevity Partnersでは、規制に関する知識はサステナビリティ戦略を成功させるための基礎を形成すると考えています。私たちは、不動産セクターの専門知識を活かし、EPBDなどの規制に関する政策・規制分析を、お客様のニーズや地域に合わせて提供します。私たちのチームは、お客様が規制要件に関連するリスクと機会をよりよく理解できるように、法規制の見直し、トレーニングやワークショップ、データ管理やレポート作成など、さまざまなサービスを提供しています。

著：Anton Konshin, Sustainability and Energy Analyst サステナブルファイナンスの政策状況 国際的な投資と持続可能な開発のコミュニティは、ESG規制とインセンティブの複雑なネットワークを構築し、今日の投資家が利用できる持続可能な金融戦略の全範囲を規定しています。 サステナブルファイナンスに関する複雑かつ断片的な規制の状況を把握することは、投資家にとって負担の大きい作業です。政策の枠組みが常に進化しているため、持続可能な金融と投資慣行を促進するための課題はますます困難になってきています。年々、革新的なESG規制が増え、投資家は詳細なコンプライアンス要件を満たす必要がある一方、ESG基準をポートフォリオの管理・配分に組み込んだ投資家には、金銭的インセンティブが与えられるようになってきています。 責任のある投資 Longevity Partnersのサステナブルファイナンス・ビジネスユニットは、責任ある投資を促進するためのアドバイザリーサービスを拡大しています。サステナブル・ファイナンスでは、グリーンローンや債券のセカンドパーティオピニオン（SPO）を提供、責任ある投資方針を提示し、ネガティブでクラス最高の投資スクリーニングに情報を提供することを目的としたお客様専用のフレームワークを作成します。最近では、不動産投資家が意思決定に重要視するサステナブルファイナンスの規制や金融優遇措置に関する洞察を顧客に提供する新サービスを展開しています。これにより、お客様は助成金、貯蓄、情報、費用対効果の高い融資機会へのアクセスを容易にすることができます。私たちのサービスは、2つの主要な持続可能な投資の目的を達成するものです。UNPRI、SFDR、CSRDの原則をターゲットとした規制に関する政策的背景を提供し、コンプライアンス違反のリスクを評価します。さらに、不動産業界が利用できるさまざまな金融優遇措置や補助金についての情報を、投資家に提供します。 インセンティブ、助成金、サステナブルファイナンス規制のウォッチリストは、すべての管轄区域における融資の機会と規制リスクの包括的な概要を提示することで、持続可能性に配慮する不動産投資家に経済的な節約をもたらします。サステナブルファイナンスのデータベースでは、金利割引、補助金、助成金、税額控除、法的責任リスクなどをリストアップし、ESG目標の達成を支援します。 Longevity Partnersのコンサルタントの研究と専門知識を活用したこのデータベースは、規制環境に存在する情報の非対称性のギャップを埋め、すべての資産クラスと管轄区域において融資を受けるチャンスを提供します。 責任ある投資に対する金融的インセンティブは何か？ 補助金・助成金について　　　　　 不動産への投資、プロジェクトや技術への融資、クラス最高のスキームの開発、企業のESG目標の達成を目指す不動産業界には、さまざまな助成金や補助金が用意されています。 例えば、スペインの復興・レジリエンス計画では、68億ユーロを住宅用建物のエネルギー効率改修や再生可能エネルギー源の建物への統合支援に充てています。このほかにも、EV充電ステーションや太陽光発電パネルの設置にさまざまな補助金が用意されており、スペイン政府は太陽光発電の設置を促進するため、固定価格買取制度によって太陽光発電事業者に市場価格以上の金額を支払っています。このほかにも、パリ協定に参加するほぼすべての国で、同様の補助金や助成金制度が数多く用意されていますが、情報はしばしば政府のウェブサイトに埋もれてしまうか、投資家のニュースフィードに埋もれてしまいます。 税制優遇措置 投資家が利用できる最も一般的な財政的インセンティブは、ESGや責任投資における積極的な意思決定を報奨する税額控除です。政府が支援するESG税額控除制度は、資産家に二重の利益をもたらし、純税額を最小化し、持続可能な投資をより費用対効果の高いものにします。例えば、スペインの場合、電気自動車指令（RD21/2021）により、非住宅用建物に適切な量の充電インフラを設置するための電気自動車（EV）充電税額控除制度が設けられました。この税制優遇措置により、2023年1月1日以前に非住宅用建物に適切な量の充電インフラを設置した不動産所有者は、不動産税（IBI）および経済活動税（IAE）から差し引かれる税制優遇措置を受けることができます。 不動産投資家は、集中的かつ精度の高いグリーン投資政策研究がなければ、ニッチなESGやサステナビリティ関連の税制優遇措置を見つけることはかなり困難である。投資家は、自社資産のコスト効率の良いサス手ナブルなソリューションにつながるインセンティブを見逃すという大きなリスクに直面しています。 グリーンローン 投資家は、インセンティブだけでなく、政策に対する認識を深め、多様な資金源を理解する必要性に直面しています。グリーンローンを利用しようとする投資家の多くは、APLMA、LMA、LSTAが共同で承認した業界の基本文書である「グリーン、ソーシャル、サステナビリティ連動型融資原則」を出発点としています。従来のグリーンローンの適用にとどまらず、公的資金の調達先、グリーンローン政策、助成金申請手続き、各種制度の金利割引などを詳しく知ることで、さらなるメリットが期待できます。さらに、各法域は、独自の基準に従って業界のベストプラクティスに報いるためにグリーンローンを適用しています。 Longevity Partnersのチームは、この調査を「インセンティブ、助成金、持続可能な金融規制ウォッチリスト」に統合し、50以上の法域で適切な金融インセンティブと投資家を結びつけることによって、持続可能な価値を引き出しています。例えば、ハンガリーに資産を持つ不動産投資家は、以下のようなグリーンローン制度を利用することができます： (i) 条件を変更した住宅向け優先資本要件プログラム (ii) 法人向け優先資本要件 […]

Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services, Longevity Partners France & Belux Thomas Gibbs, Senior Consultant, Longevity Partners 2022年は、不動産投資活動にとって変革の年となりました。持続可能な金融情報開示規則（SFDR）、SRI、EUタクソノミーといった新しい枠組みは、新たな複雑さをもたらし、強力なデューデリジェンスプロセスの必要性をさらに高めました。デューデリジェンスは、SFDRの第8条または第9条に分類されるファンドを効果的に管理するための重要なステップで す。これにより、ファンドマネージャーは、ファンドの特性または持続可能な投資目的に対する投資先の貢献度を把握することができます。 SRIファンドは、投資判断、銘柄選定、運用プロセスにおいて、ESG分析の結果を考慮することが求められています。彼らは、不動産資産の選択戦略を導くために、ESG分析ツールやフレームワークを用いたESG評価手法によってこれを行う必要があります。 サステナビリティ・デューデリジェンスとESGリスク 投資家の観点からは、資産の特性をよく理解することが重要です。市場で「取り残された」あるいは「時代遅れ」の資産のシェアが高まる中、ファンドのESGパフォーマンスを維持するためのスクリーニングが行われなければ、そのリスクはあまりに高くなります。実際、SDDを完了しない場合、ポートフォリオは多くのリスクにさらされることになります。ファンド全体の戦略との整合性を考慮せずに資産を購入すると、規制当局の影響を受けるリスクがあり、また出口でその資産が将来の再値付けにさらされることになりかねません。しかし、買収前に重要なESGリスクと価値創造の機会をすべて分析すれば、不動産資産の道筋をより明確にすることができるのです。 J.P. Morgan Asset ManagementのExecutive DirectorであるMatt […]

Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services ESGの認証は投資先を選別するプロセスの大きな部分を占めるようになり、現在の市場ダイナミクスでは、ESG認証が価格交渉のための有力なルートとなっていることがわかります。クラス最高の資産に対する需要が高まり、陳腐化した資産は流動性の低下や激しい再価格付けのリスクにさらされることになります。この傾向は、現在進行中の「建築物のエネルギー性能に関する指令（EPBD）」の見直しによってさらに強まるでしょう。EPBDは、2050年までにヨーロッパのすべての建物をゼロエミッションにすることを目標に、政府や投資家に多大な負担をかけながら、2050年までに75%の建物を改良しなければならないことを提案している。 Longevityでは、必要な資本コストが追加されるため、要求水準に満たない資産に割引が適用されるケースが見受けられます。このことは、DWSのMichaela Dettki氏も認めています。「エネルギーラベルやグリーンビルディング認証の最低要件は、LOIとSPAの交渉に反映されています」。彼女は、ネットゼロ、気候変動への耐性、その他のESG目標について、ファンドの目標に満たないすべての資産に対して改修計画を提供しなければならないと付け加えています。 資産やポートフォリオの出口を準備する際、どのようにESGに備え、リプライシングへのエクスポージャーを抑えることができるのか。 まず、透明性の確保に力を注ぎます。将来の買い手は、パフォーマンスのモニタリングが不十分な場合に交渉力を発揮し、不確実性の余地が大きすぎるため、買い手側のリスク予算が最大化されることになります。Longevity Partnersは、クライアントのポートフォリオのスクリーニングを何度も支援し、売り手に物件の透明性のある健康チェックを提供してきました。Longevityの手法は、市場や潜在的な買い手のESGに対する期待を調査し、そのパフォーマンス目標に対して監査プロセスを展開することを軸としています。一般的には、英国のMEESやフランスのDecret Tertiaireのような現地規制への準拠、EUの分類、ネットゼロ経路の整合性、認証、GRESBパフォーマンスを先取りするデータカバーなどの評価が含まれます。 第一に、ポートフォリオの強みに光を当てることができ、売却の際にその強みを最大限に発揮することができます。第二に、QAプロセスを通じてLongevityが関与することで、買い手のデューデリジェンスにESGパフォーマンスに関するデータを提供することが可能になります。買い手の目標に対して資産のパフォーマンスが低い場合、ベンダー・デューデリジェンスのプロセスでは、資産の明確な道筋を示す改善戦略を開示することができます。これは、買い手の積極的な予算計画に耐えるのではなく、売り手の評価によって再価格が決定されることを保証する上で重要です。 ESG戦略がファンドに与える影響 企業、プラットフォーム、ポートフォリオの売却を準備する際には、ファンドのESG戦略を明確にしておくこ とが重要です。これまでのESGの進捗状況、目標、行動計画の概要を提示できることは、買い手に将来の機会を伝える上で鍵となります。 不動産セクターのESGデータ・インテリジェンスを提供するDeepkiが2022年11月に実施した調査によると、調査対象となった欧州の資産運用管理マネージャー250人の79％が、ESG認証のある商業不動産が今後5年間にグリーンプレミアムをもたらすと期待していることが明らかになりました。さらに、MSCIによる完成した取引の販売価格に関する別の調査によると、グリーンビルディング認証（BREEAMまたはLEED）を取得したロンドンのオフィスは、評価のない同等の建物と比較して25％のプレミアムを得ています。 Longevity Partnersはどのようなお手伝いができるのでしょうか？ 主要なガバナンスの最低要件、データ収集プロセス、認証の展開、ロードマップなどのベースを設定するのに十分な時間があることを確認し、売却の6-18ヶ月前にLongevityに連絡することをお勧めします。当社のベンダー・デューデリジェンス・サービスは、売却に合わせて完全に調整され、当社の専門家は次の2つの焦点に力を注ぎます：過剰な交渉を緩和するための資産パフォーマンスの開示、および優れたパフォーマンスの機会を紹介するための最良の方法を提示させていただきます。

著者：Anna Ruddiman, Senior Sustainability and Energy Analyst, Longevity Partners 21世紀末には地球の気温が2℃以上上昇することが予想されており、気候変動緩和のための重要な局面を迎えています1。世界のエネルギー関連総排出量の40％近くと、採取される資源使用の半数を占める建築環境は、現在の気候危機の主な原因であることは周知の事実です。 2060年2には、世界の建築物数は倍増し、世界人口の70％が都市部に住むと予測されています。現在の気候予測の軌道を修正するためには、システム全体の変革が必要不可欠なのです。 現在、世界の二酸化炭素排出量の38%3を占めている不動産セクターは、ネットゼロの実現や体系・行動の根本的な変革が達成されれば、気候変動対策に具体的な変化をもたらすことができる立場であると言えます。 BREEAM In-Use v6 ケーススタディー：CBRE IM Europaショッピングセンター CBRE Investment Management (CBRE IM)は、事業用不動産のサービスと投資の分野で世界有数の企業として、持続可能なネットゼロカーボン社会とレジリエントな社会の実現に取り組んでいます。CBRE IMの「サステナビリティ・ビジョン」4は、「気候」「人」「影響力」に焦点を当て、包括的なESG戦略を示しており、資産運用やBREEAM In-Use（BIU）認証の普及を通じて現場で推進されているアクションに反映されています。世界で最も広く採用されているグリーンビルディング認証であるBREEAM In-Useは、ESGパフォーマンスを評価するための厳格なフレームワークを有し、気候変動対策としてポジティブな影響を与えています。 ESGアドバイザリーのグローバルリーダーとして、また世界最大のBREEAMのアセッサーとして、これまでに2150億ドル以上の資産を認証してきた当社Longevity Partnersは、この度CBRE IMと密接に協力し、スロバキアの主要な商業用資産Europaショッピングセンターの最適化とv6 BIU認証を実現することに成功しました。幅広いサービス、飲食店、娯楽の機会を提供する資産であり、スロバキア中部地域の主要な小売・ […]

著：Sophie Hazza, Consultant, Fitwel Lead Longevity Partnersは、お客様の資産の社会的・環境的持続可能性を最大限に高めることができるよう、業界をリードする高品質のコンサルティングを提供することに専心しています。不動産投資家や不動産オーナーにFitwel認証サービスを提供できることを嬉しく思います。 Fitwel認証とは?  CDC（疾病管理予防センター）および米国総合サービス庁が開発し、アクティブデザインセンターが運営するFitwelは、特に建物居住者の健康と福祉に焦点を当てた世界的に認められた評価システムです。2017年初頭に開始されたFitwelは、設計や運用方法が居住者の健康に与える影響に関する広範な研究に裏付けられています。 Fitwelは、建物における健康管理にかんする戦略を評価するアプローチにおいてユニークであり、レビュー対象の特定の資産の種類と建物の使用目的を考慮します。その結果、よりカスタマイズされたアプローチとなり、不動産資産の家主にとって明確なガイダンスとなるのです。ビルの評価には、ワークスペース、小売、高齢者住宅、多世帯住宅、商業インテリア、マルチテナント（基本および全体）、シングルテナントの8つのスコアカードが使用されています。 Fitwelの認証システムは、1つ星から3つ星までの評価システムを採用しており、最高得点は144点です。1つ星を獲得するためには、最低でも90ポイントを獲得する必要があります。このポイントは、歩きやすさ、屋外スペースへのアクセス、室内環境の質、水の供給といった主要なウェルネス項目を含む11のカテゴリーにわたって獲得されます。 フィットウェルの資格取得はなぜ重要なのか、また不動産投資家や不動産オーナーにどのようなメリットがあるのか。 資産または資産のポートフォリオを認証することで、テナントの健康と満足度の向上、不動産価値と賃貸利回りの増加、評価の向上、全体的なコスト削減の可能性など、さまざまな利点があります。 テナントの健康状態や満足度の向上：Fitwel認証の主なメリットの1つは、ビル居住者の全体的な健康と幸福の向上に役立つことです。自然光、屋外スペースへのアクセス、健康的な食事のオプションなどの機能を組み込むことで、Fitwel認証ビルは、ストレスを減らし、生産性を向上させ、テナントの全体的な健康と幸福を促進することができます。これは、テナントの定着率と満足度の向上につながり、最終的には家主の利益増につながります。  資産価値の向上：Fitwelの認証は、不動産価値の向上にもつながります。自分たちが生活し、働く建物が環境や健康に与える影響に関心を持つ人が増えるにつれ、Fitwel認定物件はより高い需要が見込まれます。つまり、家主や投資家は、より高い賃料を要求できる可能性があり、不動産の価値も上昇します。MITの2020年のレポートによると、Fitwelのような健康的な建物の認証を受けた商業施設は、認証を受けていない近隣の物件よりも1平方フィートあたり4.4～7.7%賃貸料が増加することが分かっています。また、この調査では、2人に1人のオーナーが、建物認証を取得している物件を、取得していない物件よりも早くリースしていると報告していることも確認されました。   評価の向上：Fitwelの認証を取得することは、物件とそれを所有するオーナーや投資家の評判を高めることにもつながります。テナントの健康と福祉に対するコミットメントを示すことで、不動産オーナーや投資家は、競合他社との差別化を図り、より質の高いテナントを誘致できる可能性があるのです。Fitwelは、BREEAM、GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）、USBCG、RESEと提携し、基準の整合性と相互補完性を確保しています。 コスト削減：Fitwelの認証を取得することは、不動産オーナーや投資家にとってもコスト削減につながります。省エネ・節水機能を取り入れることで、Fitwel認定ビルは光熱費を削減し、メンテナンス費用を節約することができます。さらに、健康的な生活習慣を促進し、テナントのために高水準の室内環境を維持することで、Fitwel認定ビルはテナントの医療費を削減できる可能性があり、これは不動産所有者のコスト削減にもつながるのです。 まとめ  結論として、Fitwel認証は、不動産の健康、福祉、価値の向上を目指す不動産投資家や不動産所有者にとって、重要かつ貴重なツールです。健康と福祉を促進する機能を取り入れることで、Fitwel認証ビルはテナント満足度の向上、不動産価値の上昇、評判の向上、コスト削減につながる。不動産投資家または不動産所有者の皆様が、ご自身の不動産をより持続可能で効率的なものにしたいとお考えなら、ぜひFitwel認証を検討されることをお勧めします。追記：GRESB報告書2024年版では、Fitwel認証は2023年内に実施する必要があります。 ロングライフ・パートナーへ のお問い合わせ 当社のサステナビリティ専門家チームが、認証プロセスを通じてお客様の不動産を可能な限り健康的かつ効率的にするためのお手伝いをいたします。Fitwel認証スキームによる資産（または資産ポートフォリオ）の認証にご興味がある方、または認証プロセスについてご質問がある方は、こちら（sh@longevity.co.uk）および運用認証責任者のPeter Howle（ph@longevity.co.uk） までご連絡ください。または、英国ロンドンの本社（+44 20 3693 […]

Miquel Nijsen, Senior Sustainability & Energy Analyst, Longevity Partners 新年を迎え、選ばれた科学者たちが、人間による環境変化を最もよく表している場所を探すため、9つの地理的な候補地を調査しています。オーストラリア沿岸のサンゴ礁から南極大陸の大陸氷床まで、さまざまな場所が選ばれています。この9カ所を丹念に調査し、最新の地質学的時代である「人新世」の正式な始まりとすることを目指します。2023年度後半には、人新世ワーキンググループ（AWG）のメンバーが、人類が地球の地層（岩石層）に及ぼした地質学的変化を最も正確に示しているサイトを投票で決定します。この決定により、1万2千年前の完新世と呼ばれる時代が終わり、人類が地球の状態やプロセスに大きな影響を与えたことが公式に認められます。 環境変化の担い手としての建築物 人間新世の複雑な状況を分析する際、建築を変化の担い手としてとらえるのは良い方法です。なぜなら、建築は地域社会の変容を促す重要な役割を担っているからです。建築の原材料や天然資源のための自然生息地や生態系の破壊、これらの材料の広範な使用と需要、それらがもたらす汚染物質や温室効果ガス（GHGs）の生産は、すべて環境変化の主要な要因の1つとして建築環境の重要な役割を際立たせています。産業革命以降、都市がかつてないほど発展したことを考えると、建築環境が世界の排出量の3分の1以上、特に都市が75％以上を占めていることも不思議ではありません。このように、建築物を「地質でできた物体」として捉えるのではなく、「地質を形成する主体」として捉えることが必要なのです。 今日、私たちが経験している人為的な変化は、都市部が直面する課題を様々な形で特徴づけています。例えば、建設に必要な材料は、すでに不足している資源を枯渇させるだけでなく、その二酸化炭素排出量も膨大で、有害な温室効果ガスの排出をさらに悪化させる。さらに、増加する都市人口を支えるために必要なエネルギー、食糧、水などの資源の需要は、ネットゼロの誓約、ガバナンス、そしてロシアのウクライナ侵攻に代表される世界的危機によって、さらに大きな課題となっています。さらに、気候変動の物理的な影響は、世界中でますます感じられるようになっている。都市部はこうした影響への備えがほとんどなく、建築環境は、豪雨や洪水、熱ストレスや長引く干ばつ、過度の風速といった異常気象の激化や頻度の増加に耐えうるようには設計されていないことが多いのです。したがって、都市部は、その回復力を強化し、人新世の負の結果を抑制することを目的とした緩和と適応の取り組みの中心であると見なすべきである。 気候変動が建築環境に及ぼす悪影響については、当社のエキスパートによるこちらの記事をご覧ください。 気候変動がもたらす不平等な課題 気候変動の悪影響に対抗するため、世界的に多くの取り組みが行われています。1998年の京都議定書や2015年のパリ協定で、2100年までに地球の気温上昇を産業革命以前の水準から2℃未満に抑えることを目指し、各国が国内の温室効果ガス排出量を削減することに合意し、いくつかの重要なマイルストーンが達成されました。先の2022年締約国会議（COP27）では、多国間パートナーシップ、資金、能力開発、技術的進歩の活用を通じて、都市の気候変動対策を加速させることを目的とした「次世代に向けた持続可能な都市の回復力イニシアチブ（SURGe）」が設立された。このような取り組みは、気候変動の影響を不当に受けるだけでなく、その影響に対処する適応能力を持たないことが多い「南半球」の都市にとって、特に重要な意味を持ちます。資金不足、制度の弱さ、その他の優先事項が主な問題とされています。 2021年の世界気候リスク指標を通じて行われた分析では、南半球の最貧国が、世界の温室効果ガス排出量の増加への寄与が最も少ないにもかかわらず、気候変動の影響を最も深刻に受けていることが明らかになりました。その結果、富める国と貧しい国の間、そして富める国と貧しい国の間の不平等がさらに悪化し、不平等が拡大する悪循環に陥っています。温室効果ガス排出と気候変動の責任をめぐる議論でも、不平等が最前線に立たされています。Lancet Planetary Health誌の調査によると、人口規模と地理的境界線に基づき、産業革命以降の世界の相対的な排出量の約92％を北半球が担っていることが分かっています。したがって、気候変動の影響はすでに不平等である一方、私たちが直面している状況に対する責任の大きな違いは、私たちが皆同じ船に乗っていることを物語っているようです。  私たちは正しい方向に向かっているのだろうか？ 同じように、私たちは「同じ船」に乗っているのであり、人新世の脅威の海を航海しているのです。したがって、この新しい時代を乗り切るために必要な責任と能力の違いを埋めるために、国際的な協力体制が不可欠です。 現在、北半球の国々は、パリ協定などの国際条約やEUと米国が共有するネットゼロ目標を通じて、その目標を達成しようとしていることがわかります。その結果、途上国は、緩やかではありますが、排出量の削減に成功しています。しかし、一方で、「南半球」の排出量は増加の一途をたどっています。これは、後発開発途上国の政府が、国際的な目標達成に必要な手段を提供できず、気候変動の影響に備えることができないことが大きな要因となっています。 人新世の代償を払うこと 北半球の国々は、人新世の課題に対して責任を負い、行動する時期に来ているのだろうか。もしそうなら、南半球の都市部の適応能力と回復力を高めるための投資が不可欠である。 国連の調査によると、2050年までに気候変動への適応のために年間約5000億ドルが必要になると推定されており、この数字は2022年に世界で投資されたわずか300億ドルを大きく下回っています。それでも、正しい方向に向かう有望な一歩となり得るのが、COP27で達成された歴史的な合意です。2週間にわたる交渉の末、「損失損害基金」が設立されました。この基金は、気候変動に対して最も脆弱な開発途上国に資金援助を提供するためのものです。このイニシアチブは、気候変動の結果として支払わなければならない多額の代償に対して、ますます多くの「南半球」の国々が怒りを表明している時に生まれたものです。 AWG が 9 地点の候補を決定したことは、これ以上ないタイミングであった。実際、国際層序委員会が人新世の始まりとして、「金のスパイク」とも呼ばれる世界境界層序区分・点（GSSP）を公式に決定すれば、人類が地球の自然システムやプロセスに与えた前例のない変化を認めることから、もはや逃れることが出来なくなります。もし、まだ十分明確でないのなら、これは私たちが行動を起こさない言い訳を見送るための完璧な合図にもなるのです。     私たち自身の未来を再想像する […]

Maryam Arshad, Sustainability and Energy Analyst, Longevity Partners ブラウンフィールドとは、廃墟、汚染または放置された土地のことで、何年も放置された後、その再生には複雑な手続きと費用がかかるため、「都市問題」とみなされることがほとんどです。しかし、このような土地を再利用することは、緑地開発とは異なり、開発者、環境、地域社会にとって多くの利益をもたらします。このため、ブラウンフィールドの再生は、関係者や投資家にとってますます魅力的な機会になってきている。 ブラウンフィールド再生の利点 ブラウンフィールドは、歩きやすい道、交通の便、近隣の商業地域、様々な土地利用が混在する既存の発展した地域社会に多く存在するため、立地効率が非常に高い。このような敷地を再開発することで、既存の雨水や交通インフラへの負担を大幅に軽減し、それに関連する排出を軽減することができる。また、インフラをゼロから構築する際のコストや工期、建設時に排出される二酸化炭素を大幅に削減することができます。  工業地帯のブラウンフィールドの多くは、土壌に重い溶剤や化学物質が含まれていることが多く、このような汚染物質への暴露は深刻な健康リスクにつながります。そのため、このような場所の環境浄化は、地域の環境と公衆衛生を劇的に改善することができます。ブラウンフィールドの再生は、既存の人口密集地ではなく、都市部の周辺に建設されることが多いため、開発やインフラ整備のコストが高くつくグリーンフィールドの開発の必要性を減らすことができます。また、緑地での建設を避けることで、植生や土壌の保全、都市拡大の防止、さらなる気候変動を最小限に抑えることができます。 さらに、整備されたブラウンフィールドへの投資は、企業の誘致や雇用の創出により、かなり短期間で相殺することができます。これは、地域の経済状況を改善し、より安全な環境を作ることにもつながります。ブラウンフィールドの近くに住むグループは、一般的に社会的に弱く、低所得であるため、特に重要なことなのです。 気候変動に配慮したブラウンフィールド再生のための意思決定 気候変動の危機的状況を考えると、不動産に関わる各決定において気候変動について第一に考えることがますます重要となってきています。他の持続可能な取り組みと同様に、ブラウンフィールドの再開発は、都市が気候変動の緩和目標を達成し、気候変動に強いコミュニティを作るために役立ちます。最近の研究結果によると、ブラウンフィールドの再開発は、ある都市で年間14％の温室効果ガス（GHG）削減の可能性があることがわかった。また、低所得者層の多くはブラウンフィールド周辺に居住しているため、ブラウンフィールドにおける気候変動の緩和と適応を検討することも重要である。これらの人々は、資源がなく、そのような状況に対応する能力がないため、気候の大災害の矢面に立たされることになります。したがって、ブラウンフィールドの開発は、変化する状況に適応する能力を大幅に向上させ、気候関連事象によるさらなる被害を回避することができます。  このようなプロジェクトにおいて気候変動を考慮するためには、敷地とその周辺に影響を及ぼすであろう問題を認識することが必要です。これには、土地の長期的な適性に影響を与える可能性のある海面上昇、気温の上昇による汚染物質の毒性への影響、気候条件の悪化に対応できる適切な土地植生に掠る要因を考慮することが含まれます。これは初期段階において、リスクアセスメントや環境サイトアセスメントを通じて、過去と予測される気候関連の影響を考慮し、脆弱性を評価し、既存の要素の潜在的な回復力を判断することによって実施することができます。また、早期評価により、土地利用、区画整備、建築基準に関する将来の意思決定が促進され、回復力を高めることができます。 もう一つの考慮すべき点は、既存の敷地が空き地であるか、改修や取り壊しが必要な物件があるかということです。これは、空のブラウンフィールドでの開発や既存の建物の改修は、取り壊しよりも多くの温室効果ガスを排出しないため、重要なポイントになります。これは、このプロセスで使用される機器の種類や、相当量の瓦礫を埋立地まで運ぶという炭素集約的な方法によるものです。建物を解体するのではなく、解体することで、より環境にやさしく、低排出ガスで使用可能なブラウンフィールドを実現することができます。なぜなら、解体とは建物の部品を一つ一つ分解することで、材料の回収を可能にし、建物のほとんどの部分が埋め立てられるのを防ぎ、建設用の原材料を採取する必要性も減らすことができるからです。 ブラウンフィールド再生の重要な側面は、既存の土地の修復と整備です。このプロセスは、土壌を原位置で処理し、汚染物質の除去を避け、さらには廃棄物の発生を減らし、再生可能エネルギー源を使用します。材料の使用を管理することによって環境への影響に対応し、その過程において気候変動から回復できる要素を見込むことが可能です。. これらの緩和策に加えて、浄化の回復力に影響を与える可能性のある気候変動に対するサイトの脆弱性も考慮することが不可欠です。 また、ブラウンフィールドの再開発は時間を要するプロセスであることを認識することが重要である。そのため、清掃や再開発を行う前に、敷地の暫定的な利用方法を開発することで、現在進行中の敷地の崩壊や衰退に対処し、厳しい気象現象による悪影響に対処することができます。例えば、コミュニティガーデンやファーマーズマーケット、イベント会場、仮設公園などを作ることができます。 建設や改修の最終段階では、排出量を削減し、新しい建築物の耐障害性を高めるために、グリーンインフラを考慮する必要があります。これには、緑の屋根、都市樹の天蓋、雨水利用、雨樋の方向転換、バイオスウェイル、透水性舗装、エネルギー効率化手法の導入などが考えられる。このような対策を講じることで、気候変動と戦い、その結果、建物の耐性を向上させることができるのです。 最終的には、気候変動に配慮した方法でブラウンフィールドを再生することは、気候変動の緩和や適応だけでなく、より健康的な環境を作り出し、アクセスを改善することによって、レジリエントなコミュニティを構築するために不可欠であることが証明されるでしょう。また、グリーン投資家にとっても、再生後のコミュニティの経済状況が改善されることで、財務的リターンが増加するというメリットがあります。 Longevity Partnersはどのようにお役に立てるのでしょうか？ Longevity Partnersでは、お客様の資産の気候リスクを特定・定量化し、適切な提言や戦略を提供することで、気候に配慮した意思決定を行うための舵取りを支援します。また、建設中の物件については、持続可能な設計アプローチやグリーンビルディング認証に関する専門知識を提供し、お客様の物件の気候への影響を軽減するお手伝いをします。当社のサービスに関する詳細は、こちらをご覧ください。   参考文献 Climate change […]

不動産投資や開発の意思決定は、将来の気候リスクと不確実性が内在する世界で行われています。リスクと不確実性の違いは、リスクは証拠に基づく数値的な確率を割り当てることができるという意味で定量化可能であることです。気候変動リスクに関する健全なビジネス上の意思決定を行うためには、主観的で偏ったリスク推定値ではなく、特定のリスクに関連する客観的な数値を測定することが重要である。行動経済学やファイナンスの知見によると、人間は個々で大きく異なる信念、恐怖、バイアス、対処メカニズム、特定のリスクに関連するリスク許容度の基準値を持っているため、リスクを客観的、正確、かつ正確に評価することが非常に困難であることが浮き彫りになっています。したがって、気候変動リスクに関する個々の「包み隠された」見積もりや見解は、非常に主観的で、ゼロから無限大までの広大な不確実性のスペクトルに沿って変化します。したがって、不動産投資家が直面する気候変動リスクについて、最も方法論に偏りのない、包括的かつ客観的なモデリングと推計を行うことが必要となっています。 客観的な気候変動リスク対策 TCFDとCRREMのガイダンスに従えば、物的資産に 対する客観的気候リスクは、有害な気候現象が発生する偏りのない確率に災害の大きさを掛け、資産と立地固有の特性を考慮したものと定義される。例えば、ロンドン中心部のオフィスビルの洪水リスクは、この洪水の発生確率、この固有の資産に予想される洪水のコスト、および場所固有の資産レベルのエクスポージャーの程度を考慮することになる。洪水、熱波、その他の異常気象のような気候リスクは、物理的気候リスクと呼ばれる。さらに、投資家が不動産ポートフォリオの気候リスクエクスポージャーを完全に理解するためには、資産レベルおよび場所ごとの移行気候リスクを完全に考慮する必要があると認識しています。このように、Longevity Partnersの気候レジリエンスサービスラインでは、複雑な物理的リスクと移行リスクを透明性を持って客観的に定量化することを最も重要な目的の1つとしています。 透明性が高く、正直で、正確で、イデオロギーに偏らない情報は、不動産資産の環境ハザードを管理する上で、実際上最大の違いをもたらすことができるため、客観的な気候リスク測定が望まれるのである。客観的なリスクを測定するためには、個人が客観的なリスクに対して主観的な過大評価や過小評価を行う傾向があるとしたKahneman & Tversky (1979) の知見を認識することが重要である。行動経済学の創始者であるHerbert Simon氏の言葉を借りれば、この結論は、我々の「束縛合理性」、すなわち、時間と機会費用の制約の下で膨大な量の情報を独自に処理できる認知能力の限界に起因している。そして、「束縛された合理性」は、目の前の複雑なデータについて、自分の精神的能力だけに頼っていては客観的な結論に達することが難しいということにつながるのである。 精神的な評価だけに基づいた偏った見積もりが行われる可能性は、特にペースの速い企業環境において顕著である。カーネマン（2011）は、ベストセラー小説「Thinking Fast and Slow」の中で、私たちの合理性が限られていることが、いわゆる「システム1」思考を構成する広範な認知バイアスやヒューリスティックに依存する主因であると述べている。このシステムは、個人レベルで優勢な自動的、直観的、かつしばしばイデオロギー的に偏った思考である。 このように、環境経済学の第一人者であっても、気候変動リスクについて大きく異なる試算を出す可能性があることは注目に値する。例えば、2018年のノーベル経済学賞受賞者であるWilliam Nordhaus（2017-2020）は、1トンCO2あたり30-50ドルという数字を推定しているが、2006年のスターン・レビューを執筆したNicholas Sternや、同じくノーベル賞受賞者のJoseph Stiglitzは、1トンCO2あたり100ドル程度という全く異なる数字で決着している 。この違いは、それぞれの方法論の主観的な違いによって、大きく説明される。このように、気候変動がもたらす真の社会的コストの推定に主観的な差異があることは、民間企業にとっても注目すべき点である。特に、サステナビリティコンサルティング会社は、真の客観的な気候変動リスクの見積もりに偏りがないよう、主観的な要素を最小限にすることを目指さなければなりません。そうすることで、クライアントが賢明かつ総合的なビジネス判断を下すための強固なフレームワークを提供することができる。 気候変動リスクの客観的定量化における背景の「ノイズ」の影響 気候変動リスクを客観的に定量化する能力は、「ノイズ」によってもたらされる人間の判断のもう一つの欠陥によってさらに損なわれています。ノイズとは、気候変動リスクのモデリングのような特定のビジネス問題を取り巻く外部の状況や集団力学のことを指します。企業環境における過度のノイズは、アナリストやマネージャーの気分に影響を与え、複雑なビジネス問題に取り組む際に感情的または非合理的な反応を起こしやすくします。このため、アナリストや企業の意思決定者は、気候変動リスクを独自にモデル化して推定する際に、主観的になりがちです。例えば、彼らの著書であるNoise: Kahneman, Sibony & Sunstein (2021)は、アンダーライターが同じ5人の架空の顧客に対して独自に設定したリスクプレミアムの中央値は55%も異なっており、ほとんどのアンダーライターとその幹部自身が予想したよりも5倍も大きいことを報告している。さらに、著者らは、Uri Simonsohn (2006) による「Clouds […]

トム・シャープ、シニア・サステイナビリティアナリスト 既存の建物をネットゼロや脱炭素化へと導くためには、建物の最適化に向けた投資が必要です。エネルギー効率を高めるための投資は高額になる可能性があるため、効果的な改修プロジェクトの計画と資金調達は、二酸化炭素排出量の目標基準を達成し、資産価値を最大化するために非常に重要です。そのため、排出量目標を達成し、資産価値を最大化するためには、効果的な改修プロジェクトの計画と資金調達が不可欠です。最初のステップは、お客様の建物で実施されるコスト、投資回収や建物がもたらす影響を理解することが重要となってきます。そこから、排出削減への投資を促進するための補助金、開発銀行による割引融資、気候変動対策に特化したその他の資金源など、プロジェクトファイナンスのオプションやツールを利用して、改修プロジェクトの設備投資負担を評価・軽減することが容易になります。   エネルギー効率化「イージーウィン」 多くのお客様から、自社の資産で達成可能なエネルギー効率の「イージーウィン」について尋ねられます。これは、投資回収期間が短いだけでなく、ベストプラクティスを維持し、将来的に使い古され維持が困難になるシステムを避けるために、明らかに必要な対策です。EU の既存する建物の75%はエネルギー効率が悪いとされており、ほとんどの建物には、標準的なビジネスプランに簡単に組み込むことができるアップグレードを含め、簡単に導入できる機会があります。このような機会を最大限に活用するためのコツは、お客様の資産に適したオプションを慎重に選択し、必要であれば実行することです。 LED照明 LED照明のアップグレードは、短期間で投資回収が可能で、「もしもの時」ではなく、「簡単に」実現できる一般的な例です。LED照明は、同等の蛍光灯と比較して、照明にかかる電気代を50～70％削減できるうえ、メンテナンスコストも低く抑えることができます。その上、旧式の照明システムを稼働させ続けるためのコストは上昇する一方です。LED照明は、国際エネルギー機関のネット・ゼロ・ロードマップに従い、今後数年でほぼ100％の市場シェアに達すると予想され、古い技術は市場から駆逐されることになります。大規模なLEDアップグレードプロジェクトでは、利用可能なオプションを入札することで、投資から最大限の価値を引き出すだけでなく、建物の他のシステムと互換性のあるオプションを選択することができます。これにより、今後何年にもわたって省エネ効果を最大化することができます。 暖房器具の電化 建物の暖房システムの電化は、多くの場合、排出量削減のための最も重要なステップであり、また最も費用のかかるステップの一つでもあります。2050年のネットゼロ目標達成に向けた建物では、電化は、この10年間のGHG排出量削減において、エネルギー効率対策よりもさらに大きな役割を果たすと予想される。ガスボイラーから暖房を電化する場合の投資回収期間には、電気とガスの将来のコストがともに影響し、投資対効果の確立は困難です。エネルギー価格をコントロールすることはできませんが、計画的な暖房器具のアップグレードによって電化の設備投資負担を最小限に抑えれば、将来のガス価格の変動からビジネスを守りつつ、常に投資の将来性を改善することができます。 ヒートポンプ ヒートポンプは、特に太陽光発電と組み合わせることで、ほとんどの建物で高効率の電化暖房を実現することができる優れた選択肢です。将来の電力網の脱炭素化は別として、ヒートポンプは暖房にかかるGHG排出を65～70%削減することができます。ヒートポンプに対する補助金は時々利用できますが、ガスボイラーからヒートポンプへのアップグレードを計画的に行う場合、その投資を正当化するために必要なものではありません。ヒートポンプの設置が、必要な冷暖房のメンテナンスやアップグレードと同時に計画できれば、アップグレードにかかるわずかな設備投資は、初期費用よりはるかに管理しやすくなります。これらを、適切なヒートポンプの種類とサイズを選択することによるコストメリットと組み合わせれば、このようなアップグレードをより快適な設備投資計画に組み入れることができます。 オンサイトの再生可能エネルギー ヒートポンプや照明とは異なり、オンサイトの再生可能エネルギーは、通常の建物のアップグレードの一環として追求される可能性が低い傾向にあります。再生可能エネルギーシステムの設計は、地域の法律や第三者による融資の選択肢と合わせて検討し、建物にとって最適な方法を決定する必要があります。Longevity Powerの効果的な太陽光発電（PV）システムの見積もりに関するガイドはこちらで入手可能で、太陽光発電への投資を最大限に活用する方法についての考察を得ることができます。 過去10年間の設備コストの低下とエネルギー価格の上昇により、屋根設置型太陽光発電は補助金を受けなくても高い投資効果を得ることができるようになりました。しかし、初期の設備投資がまだ導入の障壁となっている場合、設備投資の負担を完全に取り除くために、多くの国で第三者による電力購入契約（PPA）オプションが利用できるようになっています。この方式は、設置にかかる費用を第三者が負担し、その電力を家主やテナントに販売することで投資収益の大部分を受け取ることができます。この方法は、より大規模な屋上設備に限られますが、利用可能であれば、ビルのオーナーや利用者は、多額の初期費用をかけずにグリーン電力の環境メリットを享受することができるようになります。 グリーンローン 「サステナブルファイナンス」は、比較的高額な設備投資を伴う建築物の最適化工事において人気を博しています。サステナブルファイナンス、特にLMAと連携したグリーンローンを活用することで、不動産業者は資産の環境パフォーマンスを定量的に大きく改善するプロジェクトに融資したり、借り換えたりすることができるのです。この基準が普及し、価値提案が明確になるにつれ、サステナブルファイナンスの選択肢はより広くなってきています。建物の最適化を目的とした投資で、グリーンローンの対象となることが判明した場合、従来の融資契約と比較して、信用スプレッドに明確な利点があることがわかります。これは、金利マージンの割引（通常10～40bps）と出口手数料の割引（通常0.2％～1.5％のステップアップ／ダウン幅）に現れています。エネルギー効率の向上、温室効果ガスの排出削減、廃棄物や水の管理改善などの対策は、グリーンローンの申請に必要な定量的な環境効果をもたらすものである。このように、グリーンローンは、大規模な設備投資に対して限界的なプレミアムを提供し、今後のキャッシュフローへの影響を和らげ、環境に対するポジティブな成果を直ちに活用することで、お客様の大規模な導入に対応します。 Longevity Partnersはどのようにお役に立てるのでしょうか？ 建物の最適化プロジェクトの資金調達は、お客様の資産に特有の課題と選択肢を理解することで、常に容易になります。Longevity Partnersの建物最適化サービスでは、世界中の建物のエネルギー節約、投資収益、プロジェクトファイナンスの機会を評価することができます。建物のエネルギーシステム、再生可能エネルギー、ESG政策、炭素測定、持続可能な金融に関する当社の専門知識は、クライアント様のビジネスに適したプロジェクトファイナンスの選択肢を提供し、これらの機会を最大限に活用するお手伝いをします。

エネルギー価格が上昇し、ネットゼロへの競争が激化する中、ハイテクな選択肢が唯一の解決策のように思われがちですが、建物のエネルギー消費の背後にある基本的な理由を覚えておくことが重要です。建物の挙動を十分に理解することで、既存の建物のエネルギー消費を削減したり、よりエネルギー効率の高い新しい建物を設計したりすることが容易になるのです。エネルギー効率 “の記事で紹介したように。Anneli Tostar氏、Laure Ferrand氏、Tessa Lee氏、LeAnna Roaf氏らによる記事「Energy efficiency: The unsung hero of Net Zero Carbon”」にもあるように、エネルギー効率向上策による消費削減はネットゼロに向けた不可欠なステップなのです。 気候変動の影響が続く中、30年後、50年後も性能を維持できるレジリエントな建物を設計する必要性がさらに高まっています。気温の上昇により、冷房システムの負担が増し、パッシブソリューションの必要性が高まっています。 パッシブ・ソリューション – 自然換気、昼光、外部遮光、パッシブヒートゲインなど、すでに存在する要素を活用すること。 望ましい環境の維持 人間の健康に寄与し、建物の用途に応じた内部環境をつくるには、自然がすでに提供しているものを利用し、それを補う設計が必要です。 建物を設計するとき、何故そのように快適と感じたかは分からないかもしれません。しかし、不快な部屋を想像してみると、何が原因かは一目瞭然です。思い当たる例をいくつか挙げてみましょう。 部屋は息苦しいほど暑く、または鳥肌が立つほど寒い。 掃除用具やカビのような不快な臭いがする。 暗くて薄暗い、あるいは窓から差し込む太陽の光がまぶしくて、時間帯によっては目がくらむことがある。 なぜか不快に感じる環境は、その空間がもっとよくデザインされていれば、あるいは運用されていればと思うはずです。私たちは、可能な限りサステナブルな方法で、そこにいることが楽しいと思えるような空間づくりを目指さなければなりません。 冷暖房について 熱的快適性は、画一的な解決策では効率的に達成できません。場所や時期によって状況は大きく異なるため、それぞれの建物に合った方法をとる必要があるのです。ただし、基本的な原理は、極めて普遍的なものなのです。 建物の冷暖房システムですぐに温度をコントロールしようとする前に、すでにある熱の獲得・損失の仕組みを利用することが最も望ましい方法です。一般に、建物の場合、これらは次のいずれかのタイプに分類されます。 内部取得熱：人が照明や電気、調理器具など、空間内の物体から発生する排熱。人、照明、電気、調理器具など、空間内の物体から発生する廃熱。 日射取得：窓から入る太陽光の一部として伝わる熱。窓から差し込む太陽光の一部として伝わる熱。 […]