2021年 3月 22日
ますます多くの機関投資家が、エネルギー消費とCO 2排出量の削減に重点を置き、持続可能性を不動産投資戦略の中核に据えています。一方、水の消費のような他のテーマはしばしば見過ごされています。これは、トピックを探索し、積極的に関与するための多くの手段があるため、機会を逃したことを意味します。世界水の日を記念して、ロンジェビティ・パートナーズとSMARTVATTENは、このトピックとオランダの不動産業界との関係について議論するため共同で作業を行っています。どういった理由で節水を必要とし、責任ある水消費のためにどのような選択肢が存在するのでしょうか。
水不足が不動産に与える影響
過去20年間で、洪水、嵐、熱波といった世界の災害の90%が気象関連イベントによって引き起こされています。これらの極端な気象は気候変動を原因として今後より一般的になっていきます。世界の一部の地域では、水の過剰な供給につながり、他の地域では深刻な水不足を引き起こします。水はオランダの歴史を通じて重要なテーマでした。堤防、デルタ・ワークス、その他のインフラに多額の投資が行われたことは、洪水から国を守ることへの重要性を強調しています。その一方で、干ばつに対する保護の面では、他のヨーロッパ諸国に遅れをとっています。オランダの水インフラは、水を保持するのではなく、主に排出に向けられており、その結果は近年明らかにされました。何十もの記録が破られ、その脆弱性は長期間の暑さと干ばつにより露呈されました。オランダの水道会社は、降雨量の不足と地下水テーブルの低下により、飲料水の確保における課題が増大しています。さらに、国立公衆衛生環境研究所(リクスインスティトゥートヴォール・ヴォルクスゲゾンドハイド・エン・ミリュウ、RIVM)は、現在の成長率では、飲料水の消費量は2040年までに30%増加すると予測しています。これは、飲料水会社、農業部門、民間人、堤防管理者だけでなく、不動産業界にも大きな課題をもたらすでしょう。
長期間の干ばつとそれに続く地下水テーブルの低下は、地盤沈下をもたらし、基礎を傷つけ、地面に亀裂を引き起こす可能性があります。これらの気候変動が引き起こす影響は、オランダ国外でも2050年まで悪影響を及ぼし続けると予想されます。フランスでは、土地の沈下の結果として、過去20年間に不動産の維持費が50%以上増加し、保険会社はより高い保険料を請求することを余儀なくされています。フランスでは公的保険制度の下でカバーされていますが、オランダの保険契約では多くが含まれていません。その結果、約100万棟の住宅・商業ビルが無保険となり、将来的には高コストに直面する可能性があります。土地の地盤沈下による被害は、オランダで最も高い都市密度を特徴とするランスタッド地域で特に蔓延するでしょう。被害額は数千億ユーロを上ると予想されるため、オランダが気候変動への適応と不動産の将来性に重点を置くことが不可欠です。
図1：基礎損傷の原点報告（KCAF；2020年9月
座礁資産と節水の必要性
規制は、水の保全のためのより強力にならざるを得ません。オランダ政府はすでに水不足や干ばつ対策を講じており、市民に節水するよう定期的に呼びかけています。過去数年間、水価格は年々上昇しており、今後数年間でさらなる上昇が予想されます。これらの規制の変更や水価格の変化を予期しないことで、不必要なコストが発生する可能性があります。さらに、建物の価値は大幅に低下し、様々なリスクにさらされる可能性があります。これはより厳しい政府の介入、または投資家の持続可能性への要求によって引き起こされる可能性があります。
不動産業界における持続可能性の力
ヨーロッパをはじめ世界各国で、環境・社会・企業統治に関する包括的な方針を重視する投資家が増えています。持続可能な不動産に投資することの付加価値を証明する研究結果もあります。ESGを企業戦略に取り入れることで、確実なビジネスケースを提供できることがますます明らかになっています。ビルの所有者は、グリーンビルディングが従来のビルよりも資産価値の上昇を示すと報告しており、エネルギー効率が高く、水の消費量も平均で11%少ないことが分かっています。その結果、グリーンビルの運用コストは37％減少し、グリーンビルディングの証明書を持つ資産は43％以上の価値があるとされています。つまり、サステナビリティは評価プロセスに不可欠な要素となってきています。そのため、水の消費量を含む不動産のサステナビリティ・パフォーマンスを戦略的に評価する体系的なアプローチが必要です。
このため、投資家はしばしばグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）を活用しています。このベンチマークは、不動産事業者とそのポートフォリオのESGパフォーマンスを年単位で評価するものです。参加企業は1つ星から5つ星の間で採点され、投資家へのコミュニケーション手段としても機能している。GRESBがファンドレベルのESGパフォーマンスを評価するのに対し、他の認証制度は資産レベルのパフォーマンスを評価するための枠組みを提供します。これらの制度は、同時に企業のGRESB提出のためのインプットとして使用することができます。資産レベルでの認証制度で最も広く採用されているものに、BREEAM（Building Research Establishment Environmental Assessment Method）があります。この制度は、水を含む一連のカテゴリーで建物の性能を測定をし、さらに他の認定を受けた建物と比較することができます。また、水の節約を含む改善すべき分野を強調することができます。
実生活の例
投資家が設定する、より厳しい持続可能性目標に後押しされ、不動産管理者、オーナー、利用者は、節水に対するプレッシャーを感じるようになりました。しかし、国や欧州のBREEAMやGRESBのスコアを見ると、多くの施設で水に関するパフォーマンスが不十分であることがわかります。不動産の所有者は、その資産の水消費量に関する詳細な洞察を欠いていることが多く、検針はオフラインで処理されることが多いため水の再利用はごくまれです。完全な消費データがなければ、水使用に関する意識を高め、適切な節水ソリューションを特定することは困難な場合が多いのです。しかし、スマートメーターやサブメーター、自動水漏れ検知システムなどを利用すれば、水使用量の異常を特定することができます。一方、これらのシステムの導入もBREEAMでは評価されています。これまで、水部門のスコアが相対的に低くても、BREEAMの総合評価への影響は限定的でした。しかし、2020年版のBREEAM Internationalでは、水カテゴリーの相対的なウェイトが高くなり、総合評価への影響は小さくなります。その結果、不動産オーナーはより高いBREEAM評価を得るために、水を節約する技術や政策に投資する必要が出てきました。さらに、新バージョンでは「レジリエンス」カテゴリーが導入され、気候変動の緩和策を講じる必要性が強調されています。オランダグリーンビルディング協会（DGBC）のプロジェクトマネージャーであるピーター・ガブリエル氏も、この点を強調しています。
「この新しいカテゴリーでは、ピーク時の豪雨による水害や干ばつの影響など、既存の洪水リスク評価に加えて、気候に関連するすべてのリスク評価が考慮されます。気候関連のリスクを建物の価値に変換する、いわゆる「模範的なクレジット」を導入することで、インセンティブが追加されました。」
–ピーター・ガブリエルDGBC
図2:HoofddorpのNOWビル、BREEAM既存評価4つ星（節水対策の一環）
水効率の高い技術は限られた範囲にしか適用されませんが、その付加価値は前述のコスト削減と将来の水価格の上昇によって明確に実証されています。
HoofddorpのNOWビルは、資産レベルでの水効率対策の統合に成功した代表例です。水効率の良い衛生設備、電化製品、備品、サブメーターを備え、雨水はトイレの洗浄に使用されます。緑の屋根は雨水を集めて緩衝し、別の下水道システムにも接続されます。これにより、流出が最小限に抑えられ、極端な豪雨時の下水道処理に対する圧力が軽減されます。これらの措置もあって、NOWビルはBREEAM既存評価で5つ星のうち4つ星を授与されました。
組織レベルでは、制度的な家主も水保全の重要性と可能性を認識しています。例えば、Heimstadenは、2030年までに水消費量を年間1% (平方メ-トル当たり)削減するというポートフォリオ全体の目標にコミットしています。この目的を定義し、それに応じてロードマップを定義することで、同社は今日必要な対策の実施を開始する理由を作り出しました。
水資源の有効活用と気候変動に適応した不動産への注目
国連の予測によると、2030年までに世界人口の約40%水不足に直面すると言われています。そのため、「水」は「持続可能な開発目標(SDGs)」にとって極めて重要な項目となっています。許容できる水資源管理なしには、これらのSDGsを達成することはできません。オランダの建設セクターは、国の水消費量の30%を占めています。つまり、不動産業界は持続可能な水管理において主導的な役割を果たすことができ、またそうしなければならないのです。2021年の気候適応サミットで、インフラ・水管理大臣のコーラ・ヴァン・ニューウェンハイゼンは、国の水管理システムをより持続可能なものにするために、今後もイノベーションを続けていくことを力説しました。規制はより厳しくなり、目標はより強化されます。持続可能でない投資に伴うリスクと合わせて、水不足に適切に対応できない事業者は、投資ポートフォリオをより大きなリスクにさらすことになります。同時に、サステナビリティ・パフォーマンスの透明性がより重要な役割を果たすようになり、特に水の消費量に関する洞察力がより重要になります。
幸いなことに、ヨーロッパ全域をカバーする大規模な不動産ファンドや、地元の不動産管理会社の間では、持続可能な水管理に対する関心が高まっていますが、まだまだ改善の余地があります。私たちは、将来の世代に対して共通の責任を負っており、健全な水管理ソリューションが重要であることは明らかです。水資源管理に優れ、気候変動に適応した不動産が、持続可能な開発にとって不可欠な要素であるという事実を、私たちはもはや無視することはできないのです。
著者情報:
Longevity Partners B.V. : Olaf Amersfoort, Sustainability & Energy Analyst – OA@LONGEVITYPARTNERS.NL
Smartvatten B.V.
With thanks to L’Etoile Properties (manager NOW building) and Heimstaden