2021年 5月 19日
ロンジェビティ・パートナーズの創業者兼グローバルCEOのエティエン・カデスタン氏は、アクサIMアルツの責任投資グローバルヘッドであるジャスティン・トラブロス氏に4つの質問をしています。
不動産やポートフォリオ全体で持続可能性を実現する際に直面した最大の課題は何ですか?
私にとって最大の課題は,常に変更管理に関するものでした。
持続可能性に関連したソリューションを実装するということは、新しい機会を見ることができるほど人々を遠くに移動させ、その機会を実現するための適切な技術サポートと時間を提供することが全てです。
私はそれを 「ギャップを埋める」 と呼んでいます。
まず多くの場合、知識のギャップです。あなたはあなたが問題を抱えていることを知らない。問題があることを理解して初めて、解決策を考え始めることができます。問題が存在することを十分に理解していないときに、持続可能性に関連するソリューションを提供しようとすると、実際には非効率的になる可能性があります。問題があることを人々に認識させようとすることは、変更管理の練習です。人々に問題を理解させる最善の方法は、彼らが理解している有意義で関連性のある事実に基づいたデータを使用することです。
それは 「データギャップ」 となります。
データの取得には時間と労力がかかりますが、ビジネスにおいて自らを見つめ直し、進捗状況を把握する最も効果的な方法です。データを得ることは、ご存知の通り、「言うは易く行うは難し」でもあります。データ収集の難しさは業界ではよく知られていますが、データの入手可能性やデータ収集・分析を簡素化するビジネスだけでなく、目標、意味のあるベンチマーク、一貫した業績指標に関するコンセンサスも高まっており、世界的に良い進展が見られるようになっています。しかし、データに関する合理的な見解が得られたとしても、行動を起こすことが不可欠です。
そこで見えてくるのが「価値観のギャップ」です。
これはすべて認識に関するものです。コストと利益を朝飯前とする世界では、価値を「リスク」と言い換えることで、物事の関連性を理解し、より行動しやすくすることができる場合があります。多くの場合、人々は行動を起こす前に、価値について明確な感覚を得る必要があります。この数ヶ月で最も効果的な認識の変化は、ダウンサイドリスクに対する認識が高まったことです。エネルギーパフォーマンスの低下による流動性リスク、気候変動リスクの増大と資産の座礁、将来の所有者が期待する長期的な整合性に資産を近づけるための膨大なコストなど、さまざまなリスクがあります。これは、新たな価値を見いだし、新たなリスクを軽減する能力という、考え方の変化が起こるポイントです。これは、チームや個人が、単一のプロジェクトに特化した成果から、ポートフォリオや新しい機会に同様の視点を適用することを可能にする、幅広い能力なのです。
これが起きたら「ギャップに気をつけて」 。
転換期を過ぎると、多くのことが急速に、そしてさまざまなレベルの理解と熱意を持って起こります。このときこそ、信頼できるアドバイザー、強力な技術サポート、厳格な評価とグッドガバナンスへの明確な期待が、リスク管理だけでなく、進捗管理を確実にするためにチームに最も必要とされるときです。地理的な違いから、矛盾する規制や地域政策まで、他にも多くの課題がありますが、チェンジマネジメントという作業は、有意義な進歩を遂げるための基本となります。
この12～24ヶ月の間に、持続可能性についての議論が世界や英国でどのように発展してきたのか。?
様々な意味で、上記で議論された認識と理解の変化は過去数ヶ月で加速され、私たちは 「ギャップを埋める」 という点で世界的に転換点を過ぎました。過去12か月を振り返ってみると、英国でも世界的にも、ESGに関する議論の参加者や洗練度が変化し、投資家によるESGの重要性の優先順位が変化しました。
しかし、ESG、特に気候変動リスクに対する一般的な理解は、不動産業界全体の会話の深さを大きく変えました。ニッチで集中的なものから、広範でテーマ性のあるものへ。ESGに関連する価値は、市場でも評価されるようになりました。ESGの不在が顕著になり、「言葉」から「行動の証拠」へと根本的に変化しています。この最後のポイントは最も重要であり、「グリーンウォッシュ」に対する唯一の解毒剤でもあります。
投資リスクに関する我々の会話は、より深く理解され、数年前には考えられなかったような場で議論されるようになっています。資産ストランディング、気候変動リスクの感度テスト、自然資本で上昇する新しい資産クラス。ネット・ゼロ・パスウェイに具現化した炭素を含めるのか、含めないのかなど、多くの新しい問いがあり、その多くはまだ答えるのが難しい段階にあります。重要なことは、新しい知性とイノベーションは、差し迫ったグローバルな問題の解決に活かされていることです。
さまざまな資産クラスの投資家やテナントと、どのような新しい会話をしていますか。
多くの場合、会話に進展が見られました。例えば、一部の投資家からの「古い」質問がPRIの署名機関であるかどうかであった場合、過去 6ヶ月間の質問は、「具体的にどのようにESGリスクを意思決定に取り入れているのですか？例と証拠を提示してください」というように進化しています。
異なる資産クラスにおける質問も変化しています。異なる認証ラベルやツールの利用が、資産クラスにとってより適切であるか、より適切でないかについての理解が深まっているようです。すべての投資家と管理者からのデータレベルを向上させることに対する要求には、大きな変化がありました。この最後の要求は、多くのデータがないような体系的かつ評価可能な方法で収集されていない不動産の民間市場では、時に耐え難いものでした。
その他、2つの会話が目立ちます。
まず、炭素について。炭素の潜在的な価値についての理解、緊急性は、黙示録的であると同時に「ゴールドラッシュ」のような感覚を市場に与えています。私たちは、インフラ、開発、エネルギー効率、持続可能な森林、インパクト投資などを通じて、投資家のために価値を見出し、推進するための能力をチームに備え、より幅広い価値観とESGリスクおよび機会を深く統合する方法で活動を続けています。
2つ目の会話は社会的価値についてです。
社会的進歩に関するパフォーマンスを測定するための「指標」を特定することが強く求められていますが、現実では人と同じように、すべての資産クラスで異なっています。この話題の核心は、人とつながり、人々にとって実際に重要なことに取り組むという、非常に人間的なニーズを持っているということです。ソーシャルテナントの純財務的利益の計算であれ、ショッピングセンターの子供の遊び場の開発であれ、社会的価値を巡る会話は、伝統的に構築された形態と財務から、人間にとって意味のある結果を見つけ出すことを中心に展開されます。これは、2つの理由から重要です。1つは、価値に長期的な影響を与えることが明らかであること。もう1つは、資産に取り組むチームに新しいレベルの個人的関与と満足をもたらすことです。うまくいけば、この2つは統合されより良いビジネスと、より良い成果を生むことができるます。
グローバルなネット・ゼロ戦略を展開することは大きな課題ですが、アクサIMアルトが資産を保有するすべての大陸で、どのようにしてビジョンを実現するのでしょうか。
これは依然として大きな課題です。過去12か月間の市場心理の変化により、それはとても容易になり、過去にはオーストラリアなどの一部の地域がゲームをはるかに先取りしていたため、多くの市場が追いかけている状態です。妥当なレベルで一貫して提供できるように、当社はビジネスの目標を設定し、世界中の進捗状況とパフォーマンスの可視性を高めています。しかし現実には、私たちのビジネスはダイナミックでありクライアントに価値を生み出すために資産を獲得、管理、処分しており、これはネットゼロへの道筋を提供するために多くの課題を抱えています。
CRREM のようなツールは、様々な国の様々な資産クラスについて、より具体的な道筋を一貫して描くのに役立ち、様々なチームにとって進捗の測定がより有意義で正確なものとなっています。
デューデリジェンスのフレームワークの構築、エネルギー監査、大規模な太陽光発電や低排出エネルギーソリューションの検討、ドルフィンスクエアのような特注のエネルギー管理戦略の策定など、私たちの目標を技術的に実現するためにチームを支援する主要アドバイザーを頼りにすることができるのも、その理由のひとつです。一貫した、市場に適したソリューションと、コンサルタントチームによる最新のサポートを得ることで、最終的に私たちの野望は現実のものとなり、より持続可能な未来に向けた有意義な前進を見ることができるのです。