2021年 5月 18日
ANNELI TOSTAR 著
アメリカ合州国は、地球に良い建物や、人間の健康を支える建物に関して、常に世界のリーダーだったわけではありません。むしろ、市場は長い間地域間で断片化されており、一部の州や都市が環境規制と市場主導のソリューションをリードしています。
しかし、この状況は変わり始めています。機関投資家は、資産運用会社がESG（環境、社会、ガバナンス）に関して優れたパフォーマンスを示すことを求め始めています。その結果、多くの資産運用会社が持続可能性の指標で他社を凌駕することを求め、これに加えて、草の根の支持と消費者の要求が高まり、より厳しい規制に対する市場の意欲が変化しているのです。このような立法化の動きは、沿岸部だけでなく予想外の場所を含む全米で起こっています。
主なトレンド
ここでは、すでに全国で行われ始めており、今後数年間で拡大すると予測している最大の法改正を紹介します。
- 電動化
はっきりさせておくと、「電化」とは、建物に電気を通すという意味ではありません。国を席巻する電化の波は、建設業者にガスラインのない新しい建物を建設し、既存の建物の天然ガスをボイラーやストーブなどの電化製品に置き換えるよう促すことです。
ビル電化研究所 (BEI) は、建物の冷暖房システムの電化を拡大するための戦略を試験的に実施する都市を支援する非営利団体です。参加都市は以下の通りです。参加都市：カリフォルニア州バークレー、カリフォルニア州サンノゼ、カリフォルニア州ロサンゼルス、コロラド州ボルダー、コロラド州デンバー、マサチューセッツ州ボストン、ニューヨーク、フィラデルフィア、ソルトレイクシティ、バーリントン、ワシントンD.C.。
電気式冷暖房に切り替えることが重要なのはなぜですか?BEIによると、寒い気候の都市では、建物での化石燃料の使用が都市全体の総排出量の40%以上を占める可能性があります。代わりに、空気源ヒートポンプやその他の技術を使用して建物を加熱することは、電力網がクリーンな電力で稼働している場合、建物がクリーンエネルギーで稼働できることを意味します。(PASSIVE HOUSE STANDARD規格など、できるだけ暖房と冷房を必要としない効率的な基準に建物を設計して改造することはさらに良いことです。)
現在、数十の都市が電化条例を制定しており、さらに多くの都市が制定に向けて動き出しています。最近の動きとしては、カリフォルニア州の35の都市が、少なくとも一部の建物で天然ガスの使用を段階的に削減し始めています。カリフォルニア州サンノゼの例では、Adobe社が18階建てのオール電化タワーをキャンパスに建設中です。
- ベンチマーク
これは、すでに場所の最大の広がりに適用される立法上の「傾向」です。「ベンチマーク」とは、エネルギー、水、廃棄物のデータを開示することを指し、自治体に直接報告するか、エネルギースターPMを通じて報告します。エネルギースターPMは米国独自のもので、ビルのオーナーが環境指標に関するビルのパフォーマンスをベンチマークするために使用できる無料の便利なツールです。
現在、少なくとも一部の建物タイプについてエネルギースタープログラムの使用を義務付けている都市のリスト は、ここで紹介するには長すぎますが、エネルギースターのINTERACTIVE MAPを使用して、ベンチマーキングが義務的または任意的である場所を見つけることができます。テキサス州では、州庁舎および高等教育施設は、エネルギーおよび水の使用量をエネルギースターで 追 跡 し 、監 視 し な け れ ば いけません 。同様に、ミズーリ州セントルイスの5万平方フィートを超えるすべての民間所有の建物についても同様です。テキサス州サンアントニオでは、今まさにこの件に関する公開協議の真っ最中です。
ベンチマークは、その地域の他の建物と比較することで、建物の性能を把握するために必要なステップであると広く認識されています。エネルギースターは住宅認証も提供しており 、2019年にはアリゾナ州の新築の54パーセント（または18,224軒）がエネルギースター基準で建築されました。不動産オーナーは自社の資産がどの程度効率的であるかを理解することで、その後、資源の利用を最適化し、コストを削減するための計画を立て始めることができます。
- エンボディドカーボン
私たちは、これが今後10年間の「到達点」となる法案だと考えています。エンボディッドカーボンとは、一般に、建物の運用に伴う炭素排出ではなく、建設における材料の製造や輸送に伴う炭素を指します。今のところ、カリフォルニア州だけが新築に対して「BUY CLEAN」要件を可決していますが、テキサス州オースティンやニュージャージー州など、より低炭素な材料の使用を奨励する法律を導入する州や都市も増えています。
実際に実施されたエンボディッドカーボンを取り巻く法律は限られていますが、昨年は政策議論に拍車をかけるべく、ますます多くのソートリーダーシップが生まれました。例えば、カーボンリーダーシップフォーラム(CLF)は、建築部門でエンボディッドカーボンに関するアドバイスを共有する専門家のネットワークです。2019年11月、アーバンランド研究所(ULI)グリーンプリントセンターは、「不動産用建材の具現化された炭素」というレポートを発表しました。CLFはまた、エンボディッドカーボンに関する関連法規を紹介し、政策立案者や他の人々がこの政策空間をナビゲートするのを助ける政策ツールキットを公開しました。
何をする必要があるのか
当たり前のように聞こえるかもしれませんが、不動産所有者にとっての最初のステップは、すでに通過した規制の上にとどまることです。多くの都市には違反に関連する罰金が科せられており、これらのうちのいくつかは非常に費用がかかる可能性があります。ロンジェビティ・パートナーズは、お客様と協力して、お客様が事業を展開する地域の規制とコンプライアンスを追跡できます。
企業が取ることができる第2の手段は、これらの立法動向を予測し、米国のポートフォリオ全体でそれらに対処する計画を策定することです。ロンジェビティ・パートナーズは、お客様と協力して包括的なESG戦略を作成し、資産レベルで最適化した詳細を掘り下げることができます。
米国でESGアジェンダを推進したい不動産会社であれば、声を上げてください。地元の協議に参加することは今後の規制について常に情報を得るための素晴らしい方法です。