Insights

不動産投資や開発の意思決定は、将来の気候リスクと不確実性が内在する世界で行われています。リスクと不確実性の違いは、リスクは証拠に基づく数値的な確率を割り当てることができるという意味で定量化可能であることです。気候変動リスクに関する健全なビジネス上の意思決定を行うためには、主観的で偏ったリスク推定値ではなく、特定のリスクに関連する客観的な数値を測定することが重要である。行動経済学やファイナンスの知見によると、人間は個々で大きく異なる信念、恐怖、バイアス、対処メカニズム、特定のリスクに関連するリスク許容度の基準値を持っているため、リスクを客観的、正確、かつ正確に評価することが非常に困難であることが浮き彫りになっています。したがって、気候変動リスクに関する個々の「包み隠された」見積もりや見解は、非常に主観的で、ゼロから無限大までの広大な不確実性のスペクトルに沿って変化します。したがって、不動産投資家が直面する気候変動リスクについて、最も方法論に偏りのない、包括的かつ客観的なモデリングと推計を行うことが必要となっています。 客観的な気候変動リスク対策 TCFDとCRREMのガイダンスに従えば、物的資産に 対する客観的気候リスクは、有害な気候現象が発生する偏りのない確率に災害の大きさを掛け、資産と立地固有の特性を考慮したものと定義される。例えば、ロンドン中心部のオフィスビルの洪水リスクは、この洪水の発生確率、この固有の資産に予想される洪水のコスト、および場所固有の資産レベルのエクスポージャーの程度を考慮することになる。洪水、熱波、その他の異常気象のような気候リスクは、物理的気候リスクと呼ばれる。さらに、投資家が不動産ポートフォリオの気候リスクエクスポージャーを完全に理解するためには、資産レベルおよび場所ごとの移行気候リスクを完全に考慮する必要があると認識しています。このように、Longevity Partnersの気候レジリエンスサービスラインでは、複雑な物理的リスクと移行リスクを透明性を持って客観的に定量化することを最も重要な目的の1つとしています。 透明性が高く、正直で、正確で、イデオロギーに偏らない情報は、不動産資産の環境ハザードを管理する上で、実際上最大の違いをもたらすことができるため、客観的な気候リスク測定が望まれるのである。客観的なリスクを測定するためには、個人が客観的なリスクに対して主観的な過大評価や過小評価を行う傾向があるとしたKahneman & Tversky (1979) の知見を認識することが重要である。行動経済学の創始者であるHerbert Simon氏の言葉を借りれば、この結論は、我々の「束縛合理性」、すなわち、時間と機会費用の制約の下で膨大な量の情報を独自に処理できる認知能力の限界に起因している。そして、「束縛された合理性」は、目の前の複雑なデータについて、自分の精神的能力だけに頼っていては客観的な結論に達することが難しいということにつながるのである。 精神的な評価だけに基づいた偏った見積もりが行われる可能性は、特にペースの速い企業環境において顕著である。カーネマン（2011）は、ベストセラー小説「Thinking Fast and Slow」の中で、私たちの合理性が限られていることが、いわゆる「システム1」思考を構成する広範な認知バイアスやヒューリスティックに依存する主因であると述べている。このシステムは、個人レベルで優勢な自動的、直観的、かつしばしばイデオロギー的に偏った思考である。 このように、環境経済学の第一人者であっても、気候変動リスクについて大きく異なる試算を出す可能性があることは注目に値する。例えば、2018年のノーベル経済学賞受賞者であるWilliam Nordhaus（2017-2020）は、1トンCO2あたり30-50ドルという数字を推定しているが、2006年のスターン・レビューを執筆したNicholas Sternや、同じくノーベル賞受賞者のJoseph Stiglitzは、1トンCO2あたり100ドル程度という全く異なる数字で決着している 。この違いは、それぞれの方法論の主観的な違いによって、大きく説明される。このように、気候変動がもたらす真の社会的コストの推定に主観的な差異があることは、民間企業にとっても注目すべき点である。特に、サステナビリティコンサルティング会社は、真の客観的な気候変動リスクの見積もりに偏りがないよう、主観的な要素を最小限にすることを目指さなければなりません。そうすることで、クライアントが賢明かつ総合的なビジネス判断を下すための強固なフレームワークを提供することができる。 気候変動リスクの客観的定量化における背景の「ノイズ」の影響 気候変動リスクを客観的に定量化する能力は、「ノイズ」によってもたらされる人間の判断のもう一つの欠陥によってさらに損なわれています。ノイズとは、気候変動リスクのモデリングのような特定のビジネス問題を取り巻く外部の状況や集団力学のことを指します。企業環境における過度のノイズは、アナリストやマネージャーの気分に影響を与え、複雑なビジネス問題に取り組む際に感情的または非合理的な反応を起こしやすくします。このため、アナリストや企業の意思決定者は、気候変動リスクを独自にモデル化して推定する際に、主観的になりがちです。例えば、彼らの著書であるNoise: Kahneman, Sibony & Sunstein (2021)は、アンダーライターが同じ5人の架空の顧客に対して独自に設定したリスクプレミアムの中央値は55%も異なっており、ほとんどのアンダーライターとその幹部自身が予想したよりも5倍も大きいことを報告している。さらに、著者らは、Uri Simonsohn (2006) による「Clouds […]

Gabriella Palma, Senior Consultant, Global Social Value Business Unit Lead, Longevity Partners 建築環境は、コミュニティの健康、福祉、安定に重要な役割を果たすため、戦略的リーダーは意思決定を行う際に、さまざまなステークホルダーグループの価値観や優先順位を考慮する必要があります。 人間中心のプロジェクトはダイナミックで複雑な性質を持っており、解決策の設計を誤ると、弱い立場のステークホルダーに意図しない結果をもたらす可能性があります。ステークホルダーの証言を集めることは、こうしたプロジェクトの可能性をあらゆる角度から理解し、コミュニティで最も一般的な問題に直接対処する解決策を設計する上で非常に重要なことなのです。   有意義なステークホルダー・エンゲージメントのためのガイド 以下は、堅牢で意図的なESG戦略を伝えるために使用される有意義なステークホルダーとの関わりを通じて、ロングライフパートナーズがクライアントを導くための重要なステップです。 ステークホルダーグループと直接関わる前に、プロジェクトコーディネーターは以下を行う必要があります。 ステークホルダー参画の目的の決定。責任を持って設計し、イニシアチブを進めるために必要な情報は何か、プロジェクトが生み出す望ましい価値とは何かを見出す。 主要なステークホルダーを特定する。その介入によって最も影響を受けるのは誰か。彼らとコミュニケーションを取るには、どのような方法が最適か。 プロジェクト終了後に追跡・比較できるような質問を中心に、意図的なエンゲージメント・アプローチを設計する。同じステークホルダー・グループとどの程度の頻度で関わりを持つべきか。収集したデータはどのように追跡し、長期的に測定するのか。 エンゲージメントを実施する前にマッピングすることで、ステークホルダーとの会話の基調が整い、より実質的な洞察の収集へとつなげる。 エンゲージメントを実施する前にマップを作成することで、ステークホルダーとの対話の基調を整え、より充実したインサイトを収集することができます。   ステークホルダー・エンゲージメントの3つの基本要素 インディアナ州ブルーミントンのKelley School of Businessでビジネス法・倫理学の教授を務める企業弁護士、Kelly Eskew氏にお話を伺いました。専門分野は、ビジネスと貧困削減、サステナビリティの法律と政策、ビジネスと人権、公民権、企業倫理など。多様なキャリアを通じて、国際的な大企業の経営者からリスクの高いコミュニティの人々まで、さまざまな背景や地域の人々から効果的かつ責任を持って見識を収集する方法を習得しています。Eskew氏は、ステークホルダーとの対話には3つの基本的な要素が重要であると強調する。 […]

Morayo Kamson, Sustainability & Energy Analyst, Longevity Partners USA 立派な建物に足を踏み入れるには、その前にまず建物を建てなければなりません。素晴らしい建物を築くための鍵とは？それは、強固な基礎の構築である。ニューヨークの超高層ビルは、ただ出現したわけではありません。建築家たちは、このビルを未来に残すために、まず土台から丁寧に設計していったのです。多様性、公平性、包括性（DEI）政策は、会社や地域社会に社会的な広がりをもたらそうとする企業の基礎となるものです。ダイバーシティは一朝一夕に実現できるものではありません。計画や詳細を意図して打ち出し、その上に変化をもたらす土台を作る必要があります。   商業用不動産における多様性、公平性、包括性 ここ数年、不動産業界ではDEIというトピックが話題となり、不動産会社は行動を起こすようになりました。伝統的に男性が多い商業用不動産業界においても、人種や性別の多様性は最優先事項であり、多くの場合、必須条件となりつつあります。しかし、DEIは、単なる箱推しや気分転換のための運動ではありません。ダイバーシティは、企業のアイデアや文化に大きな価値を与えることが証明されています。実際、Real Estate Balanceの調査に参加した商業用不動産の専門家の61%は、職場内の多様性を高めることがビジネスの相互作用を高めると考えており、雇用、リーダーシップ、トレーニングプログラムの多様化に取り組んでいます。 DEIは一見単純そうに見えますが、その勢いを生み出し、維持するのは容易なことではありません。ダイバーシティ＆インクルージョンを企業組織に組み込むことで、その土台を築くことができます。また、DEIのフレームワークは、事業活動の基盤を提供するだけでなく、リスクを最小化することにも役立ちます。ダイバーシティ＆インクルージョンの実践は、従業員の定着やコミュニティへの参加に貢献し、ビジネスのセンスと進歩を後押しするものです。これは、DEIが必要条件から利益とみなされるようになり、企業文化の大きな転換に貢献します。   企業内に変化を起こす 企業内で多様性、公平性、包括性に貢献する方法は、少なからず存在します。ここでは、 いくつかを紹介します。 DEIフレームワークを構築する 既存のリソースを活用し、ギャップがあれば、それをチャンスと捉え、貢献する。DEIフレームワークには、公開されているリソースや社内ポリシーなど、様々な要素があります。商業用不動産の分野では、BOMAのDEIリソース・ライブラリーをはじめ、いくつかの既存リソースがあり、現在進行中の議論に貢献しています。  方針と行動計画を策定することは、説明責任を果たすための手段をさらに開発し、設定するためのガイドとなる。 メンタープログラムの開発 DEIへのコミットメントを永続させるもう一つの方法は、メンターシップ・プログラムを開発することです。メンターシップは、社内外での人材育成に役立ちます。メンターシップを通じて、社員は自分が学んだこと、あるいはこれから学びたいことを共有し、社内に支援のネットワークを構築することができます。同様に、メンターシップ・プログラムは、社外との連携や地域社会との関わりを持つことで、次世代の学習者の才能を育むことができます。これは、企業と地域社会とのつながりを生み出すだけでなく、新しい才能を企業に引き寄せることにもつながります。また、メンターシップ・プログラムは、現在および将来の従業員がアクセスし、恩恵を受けることができる共有知識のネットワークを構築します。 データを収集し、進捗を確認する ダイバーシティ＆インクルージョンの勢いを維持する最善の方法の1つは、進捗状況を監視することです。データを収集し、長期的な変化を追跡することで、企業はどこをどのように改善すべきかについて貴重な洞察を得ることができます。そのためには、従業員や経営陣から、ダイバーシティ＆インクルージョンの改善に関する経験や個人的なアイデアを聞くことが重要です。進捗状況を追跡し、報告することで、企業内に説明責任が生まれ、従業員やステークホルダーのダイバーシティ＆インクルージョンへのコミットメントを示すことができるのです   Longevity Partners […]

Kanon Tsuda, Consultant, Longevity Partners ESG（環境、社会、ガバナンス）は、業界や地域を問わず常に注目されるトピックとなっていますが、 SとGに比べEへの注目度が低いことは、明らかに脆弱な点です。SとGへの関心と探求が比較的希薄であるため、その実施メカニズムやベストプラクティスに関する知識は、まだ未熟とまではいかないまでも、発展途上の段階にあると言えます。環境危機は差し迫った問題ですが、ESGの3つの要素の間の重要な関連性と同様に、より広いコミュニティとの本質的な関係や影響の重要性を混同させることはできません。 2022年カタールFIFAワールドカップが賛否両論を巻き起こす中、SとGに近い話題はここ数週間で大幅に増えています。Longevity PartnersのCCOであるLouise Ellisonが書いているように、「国際的なスポーツイベントをサポートできるインフラが限られており、人権に関する記録が乏しい国は、必然的に労働者の搾取と大規模な環境への影響をもたらした」のである。移民労働者は建設作業の中心であったため、新しいスタジアム、トレーニング場、ホテル、その他わずか29日間しか使われないインフラを開発するための「賃金泥棒、怪我、何千もの原因不明の死」の犠牲者でもあった。しかし、これは孤立した事件ではなく、人権侵害は世界の不動産サプライチェーンで一貫して発生している。   不動産のサプライチェーンには、広範な人権に関する懸念が存在します。KPMGとオーストラリア人権委員会による2020年の報告書では、アウトソーシングを多用するビジネスモデルは「労働リスクと影響の可視性を低下させ…1つの建設プロジェクトに何百もの作業の流れが関連することがある」と述べている。違反行為から完全に保護するためには、サプライチェーン全体を綿密に分析することが重要ですが、このように分野や地理的な幅が広いため、不可能かもしれません。しかし、ESGの目的は、完全に調和した世界ではなく、より良いバージョンに向けた継続的な努力です。   運転席に座っているのは誰？ 私たちの出発点は、国連の1948年の世界人権宣言であり、1966年の経済的、社会的および文化的権利に関する国際規約、市民的および政治的権利に関する国際規約と並んでいます。これらは、国際人権規約を構成し、人権を法的に定義し、個人の平等な扱いのためのグローバルな枠組みを提案しています。しかし、これらの権利は、最終的に締約国が行使者として求められるため、それ自体にはどうしても限界がある。つまり、「普遍的人権」と呼ばれるものは、依然として国境を越えたものではなく、国際的に通用し得るものなのである。   このことは、一つの基準点を明確にしています：私たちは、人間の権利を守るために公的部門にのみ頼ることはできません。民間セクターによるESG関連の政策やプロセスの開発は、これらの統治機関に主導されるのではなく、並行して行われる必要があります。バルバドスのミア・モットリー首相が最近行ったCOP27サミットでのスピーチも、同じ点を強調しており、国家に「正しいことをする」よう求めるだけではダメだと述べています。モトリーは、石油・ガス会社とそれを促進する企業を含む非国家が協力する必要があると訴え、「世界の人々 が…政府の責任を問う」よう呼びかけている。このメッセージは、損失と損害の基金を設立するという文脈の中で中心的な役割を果たしたが、社会環境問題に対処するための義務をより水平に分散させる必要性は依然として存在するのである。                                                  建設業における現代版奴隷 ここでは、このテーマを取り巻くさまざまな側面から、建設や原材料の抽出工程における現代奴隷制に焦点を当てます。英国警視庁のウェブサイトでは、「性的搾取、家庭内奴隷、強制労働、犯罪的搾取、臓器狩りを含む、個人的または商業的利益を目的とした人々の違法な搾取」と定義しています。 労働市場でどのように展開されているかを理解するために、2020年からのいくつかの重要な統計数字を紹介します。 世界の労働人口のうち、約 世界の労働人口のうち、不動産・建設業に従事する人は約7％。 現代奴隷制の犠牲者のうち、約18％が建設業に従事している。18%が建設業に従事している 強制労働の被害者のうち、約18%が建設業に従事している。22% が原材料の製造および生産に従事している 2015年に英国の現代奴隷法、2018年にオーストラリアのそれに相当する法律が制定されるなど、最近、この問題にいくつかの主流のスポットライトが当たっています。 […]

著: Jillian Giberson   要約：論争、障害、地政学的緊張があるにもかかわらず、COP27 の交渉からは、少なくも 1 点の国際的合意が得られた：我々は気候変動対策にとって重要な 10 年に入ったということである。つまり、今こそ、取り組みが求められている。   第27回国連気候変動枠組条約締約国会議は、気候変動資金、損失と損害、パリ目標達成に向けた行動の「グローバル・ストックテイク」に焦点を当てた「実施COP」と謳われました。果たして、この重要な役割を果たすことができたのでしょうか。 エジプト・シャルムエルシェイクで開催されたCOP27は、冒頭から厳しい展開を余儀なくされた。ウクライナ戦争、世界的なエネルギー危機、米国と中国の地政学的緊張など、交渉の進展は危ぶまれた。 さらに、世界的な景気後退が予想される経済状況の中、気候変動対策における民間資金の役割について、改めて議論されることとなった。政府の行動が行き詰まったとき、民間資本がそのギャップを埋めることができるため、そうする必要がある。特に不動産投資分野では、アセットマネージャーやオーナーが、気候変動に強い、環境に配慮した建築物を促進する最前線に立っています。 さて、COP27の成果は何だったのか、あるいは何が不十分であったのか。そして、それらは民間金融機関、特に不動産セクターにとってどのような意味を持つのでしょうか。   損失と損害 エジプト議長国が推し進めた主要な優先事項の一つである、途上国に資金を提供するための「損失と損害」協定は、会議 の最終日に合意に達しました。世界で最も脆弱な国々に対する地球温暖化の影響に対処することは、長い間、論争の的となってきた。気候危機の影響は、温室効果ガス排出の増加に最も責任のない地域により最も深刻に捉えられることが多いからである。しかし、先進国は歴史的にこのシナリオに抵抗してきた。途上国の気候災害からの復興を支援するための特別な基金の設立と、この基金の運用を支援するための「移行委員会」の設立は、結果として大きな前進となりました。 シャルム・エル・シェイク実施計画に盛り込まれたこの損失と損害の基金の運営には、政府、中央銀行、金融関係者の間で前例のない資金協力が必要となる。世界経済を持続可能な低炭素システムに変革するためには、少なくとも年間4〜6兆ドルの費用がかかると推定される。特に、先進国が2020年までに合意した年間1000億ドルの気候変動資金を動員できなかったことを考えると、この金額は決して小さなものではない。つまり、民間資金なくして、これらの目標を達成することは不可能なのです。   損失と損害の合意は、民間企業にとって重要な機会を示すものであるべきである。気候変動に強いインフラ、技術、復興への投資は、これまで以上に必要とされるだけでなく、特に不動産の領域において、民間投資家に前例のない機会を提供するものだと言えます。   COPへのビルディング連合 不動産セクターの関与が高まっている代表的な例として、COP26で発足した「COPへのビルディング連合」があり、世界中の企業や投資家とパートナーシップを組んで、建築環境の持続可能性に取り組んでいます。 「2030年建築環境に関する戦略的成果」や「Race to Zero」と同様に、連合自体も建築環境をめぐる議論を活発化させており、市場における実質的な動きを示唆しています。規制の強化や持続可能な建築基準との関連で、不動産業界へのメッセージは明確です：気候変動に対する回復力と気候変動対策に投資しなければ、取り残されてしまいます。 一部の投資家にとっては、これは新しい新興国市場に目を向けることを意味します。気候変動に強い建物への需要は、特に損失損害基金等の取り組みを通じて公的資金が動員されることで、ますます高まっていくでしょう。 他の投資家にとっては、より確立された市場における既存の活動や戦略を評価することが奨励されます。持続可能な建築規制、エネルギー効率基準、低炭素建築材料やプロセスの要件は、今後も大きく発展していくと考えられています。スウェーデンの炭素開示義務、フランスのエネルギー効率最低基準、EUと英国の持続可能な金融規制は、各国がパリ協定の公約を達成するために取った措置のほんの一部に過ぎません。今、責任ある持続可能な投資戦略を実行することは、座礁資産のリスクから守り、成長し続ける市場における機会を確保することへとつながるのです。 […]

著: Elliot Ikenna Ogbechina, Sustainability and Energy Consultant ショッピングセンターとは、一般的に、小売店やサービス業の店舗を含むように設計・建設された建物、またはその複合体と定義されており、通常、広い駐車スペースを備え、特定のコミュニティや近隣地域向けに多くの相互に関連した活動を提供している。ショッピングセンターは、経済的・顧客的な快適さのために市場の中心となっていますが、持続可能性や気候変動にも大きな影響を及ぼしています。大規模なショッピングモールは、その建物が持つ特性から、エネルギー消費に大きな影響を与える可能性があります。建物のエネルギー消費を改善することで、その価値と価値を高めることが実際に証明されている。この記事では、ショッピングセンターのエネルギー消費の典型的な特徴、エネルギー性能の改善に対する主な障害、およびこれらの改善がショッピングセンターの価値と価値に及ぼす影響を述べる共に、これらの推奨事項を指摘することを目的としています。   ショッピングセンターのエネルギー消費特性と気候変動への影響. 国際的には、地域の屋外気候、利用可能なエネルギー資源、価格、国の建築規制、伝統などによって、エネルギー使用とシステムソリューションに違いがあります。ショッピングセンターの場合、テナントは一般的に国際的なチェーン店であり、気候の違いにかかわらず、システムソリューションや室内気候などに関して、他の地域のテナントと同じ要求を持っているのが一般的です。ショッピングセンターは通常、照明負荷が大きく、人口密度が高いため、空調需要が大きくなる傾向があります。また、ガラス面を増やす傾向があり、そのような設計上の特徴は建物のエネルギーバランスに影響を及ぼします。 今日、ショッピングセンターは商業的な機能だけでなく、多くのニーズを満たしている。ショッピングセンターには、レクリエーション施設や近代的な設備が整っており、日常的な買い物のためというよりは、むしろ食事をするために訪れるのが一般的です。そのため、テナントミックスと全体的な雰囲気は、立地、リフレッシュメント、全体的な利便性に加えて、相対的に最も重要な要素となっています。 ソファやカフェ、エンターテインメント、広い駐車場などを備えた暖房完備のショッピングセンターは、滞在時間の増加とともに普及が進んでいる。しかし、暖房、空気清浄、顧客のための十分な照明には、大きなコストがかかります。このようなセンターの平均的なエネルギー消費量 は、ヨーロッパでは1平方メートルあたり約300kWhで、高いレベルのCO2排出量と廃棄物を発生させています。 ヨーロッパのショッピングセンターのほとんどはすでに建設されていますが、定期的な改修や設計変更により、省エネの可能性はまだまだ大きく、毎年約4％のショッピングセンターが改修工事を実施しています。このように常に変化し続けるショッピングセンターは、照明、換気、建物外壁、監視システムなどの技術システムを改善する機会を定期的に提供しています。 建築物のエネルギー効率化による影響建築物の価値と価値を高める サステナビリティは、急速に優れたビジネスの代名詞となりつつあります。ブランドと評判の管理は、サステナビリティの重要な推進力です。財務実績はビジネスの唯一の推進力ではありません。企業は、ビジネスの持続可能性（そして最終的には財務パフォーマンス）は、経済成長、環境バランス、社会的進歩などの複合的な要因によって決定されることを認識しつつあるのです。従業員、地域社会、活動家グループ、政府、そして最近では金融機関も、企業に対して、環境および社会的リスクに対する管理能力を積極的に示し、これらの分野におけるパフォーマンスを向上させるよう圧力をかけています。 小売業や不動産開発を含む多くの業界は、持続可能性と気候変動という課題に取り組み始めています。これらの問題に対処し、新たな市場の需要を認識するために、地主はテナントと協力して、ショッピングセンターに持続可能な開発の原則を取り入れるという主導的な役割を担っています 。[1] CBREが実施した新しい調査によると、持続可能な設備への投資により、英国のショッピングセンターの市場価値は5%以上増加しました。特に、築25年以上の古いショッピングセンターでは、5％を超える利益が得られる可能性があります。平均的な1億ポンド規模のショッピングセンターでは、このような省エネ改修によって1億500万ポンドまで価値を高めることができます。一方、より近代的なショッピングセンター（築5年未満）では、実現可能な価値の向上は1%以上となります。   ショッピングセンターにおけるエネルギー消費削減戦略 ショッピングモールのエネルギー消費量削減のための一般的な戦略には、以下のものが含まれますが、これらに限定されるものではありません。 多目的コーティングを施した多機能な気候適応型ファサードシステムの実現と、冷暖房需要削減のための植栽の戦略的統合のための潜在的なアプリケーション。 スマートな自然換気と冷房を適用し、エネルギー集約型の空調システムの使用を削減する。 ヒートポンプや熱回収技術を応用して廃熱を再利用すること。 照明の効率化を図るため、最適なLight management systemとセンサーを備えたLED照明を導入すること。 […]

トム・シャープ、シニア・サステイナビリティアナリスト 既存の建物をネットゼロや脱炭素化へと導くためには、建物の最適化に向けた投資が必要です。エネルギー効率を高めるための投資は高額になる可能性があるため、効果的な改修プロジェクトの計画と資金調達は、二酸化炭素排出量の目標基準を達成し、資産価値を最大化するために非常に重要です。そのため、排出量目標を達成し、資産価値を最大化するためには、効果的な改修プロジェクトの計画と資金調達が不可欠です。最初のステップは、お客様の建物で実施されるコスト、投資回収や建物がもたらす影響を理解することが重要となってきます。そこから、排出削減への投資を促進するための補助金、開発銀行による割引融資、気候変動対策に特化したその他の資金源など、プロジェクトファイナンスのオプションやツールを利用して、改修プロジェクトの設備投資負担を評価・軽減することが容易になります。   エネルギー効率化「イージーウィン」 多くのお客様から、自社の資産で達成可能なエネルギー効率の「イージーウィン」について尋ねられます。これは、投資回収期間が短いだけでなく、ベストプラクティスを維持し、将来的に使い古され維持が困難になるシステムを避けるために、明らかに必要な対策です。EU の既存する建物の75%はエネルギー効率が悪いとされており、ほとんどの建物には、標準的なビジネスプランに簡単に組み込むことができるアップグレードを含め、簡単に導入できる機会があります。このような機会を最大限に活用するためのコツは、お客様の資産に適したオプションを慎重に選択し、必要であれば実行することです。 LED照明 LED照明のアップグレードは、短期間で投資回収が可能で、「もしもの時」ではなく、「簡単に」実現できる一般的な例です。LED照明は、同等の蛍光灯と比較して、照明にかかる電気代を50～70％削減できるうえ、メンテナンスコストも低く抑えることができます。その上、旧式の照明システムを稼働させ続けるためのコストは上昇する一方です。LED照明は、国際エネルギー機関のネット・ゼロ・ロードマップに従い、今後数年でほぼ100％の市場シェアに達すると予想され、古い技術は市場から駆逐されることになります。大規模なLEDアップグレードプロジェクトでは、利用可能なオプションを入札することで、投資から最大限の価値を引き出すだけでなく、建物の他のシステムと互換性のあるオプションを選択することができます。これにより、今後何年にもわたって省エネ効果を最大化することができます。 暖房器具の電化 建物の暖房システムの電化は、多くの場合、排出量削減のための最も重要なステップであり、また最も費用のかかるステップの一つでもあります。2050年のネットゼロ目標達成に向けた建物では、電化は、この10年間のGHG排出量削減において、エネルギー効率対策よりもさらに大きな役割を果たすと予想される。ガスボイラーから暖房を電化する場合の投資回収期間には、電気とガスの将来のコストがともに影響し、投資対効果の確立は困難です。エネルギー価格をコントロールすることはできませんが、計画的な暖房器具のアップグレードによって電化の設備投資負担を最小限に抑えれば、将来のガス価格の変動からビジネスを守りつつ、常に投資の将来性を改善することができます。 ヒートポンプ ヒートポンプは、特に太陽光発電と組み合わせることで、ほとんどの建物で高効率の電化暖房を実現することができる優れた選択肢です。将来の電力網の脱炭素化は別として、ヒートポンプは暖房にかかるGHG排出を65～70%削減することができます。ヒートポンプに対する補助金は時々利用できますが、ガスボイラーからヒートポンプへのアップグレードを計画的に行う場合、その投資を正当化するために必要なものではありません。ヒートポンプの設置が、必要な冷暖房のメンテナンスやアップグレードと同時に計画できれば、アップグレードにかかるわずかな設備投資は、初期費用よりはるかに管理しやすくなります。これらを、適切なヒートポンプの種類とサイズを選択することによるコストメリットと組み合わせれば、このようなアップグレードをより快適な設備投資計画に組み入れることができます。 オンサイトの再生可能エネルギー ヒートポンプや照明とは異なり、オンサイトの再生可能エネルギーは、通常の建物のアップグレードの一環として追求される可能性が低い傾向にあります。再生可能エネルギーシステムの設計は、地域の法律や第三者による融資の選択肢と合わせて検討し、建物にとって最適な方法を決定する必要があります。Longevity Powerの効果的な太陽光発電（PV）システムの見積もりに関するガイドはこちらで入手可能で、太陽光発電への投資を最大限に活用する方法についての考察を得ることができます。 過去10年間の設備コストの低下とエネルギー価格の上昇により、屋根設置型太陽光発電は補助金を受けなくても高い投資効果を得ることができるようになりました。しかし、初期の設備投資がまだ導入の障壁となっている場合、設備投資の負担を完全に取り除くために、多くの国で第三者による電力購入契約（PPA）オプションが利用できるようになっています。この方式は、設置にかかる費用を第三者が負担し、その電力を家主やテナントに販売することで投資収益の大部分を受け取ることができます。この方法は、より大規模な屋上設備に限られますが、利用可能であれば、ビルのオーナーや利用者は、多額の初期費用をかけずにグリーン電力の環境メリットを享受することができるようになります。 グリーンローン 「サステナブルファイナンス」は、比較的高額な設備投資を伴う建築物の最適化工事において人気を博しています。サステナブルファイナンス、特にLMAと連携したグリーンローンを活用することで、不動産業者は資産の環境パフォーマンスを定量的に大きく改善するプロジェクトに融資したり、借り換えたりすることができるのです。この基準が普及し、価値提案が明確になるにつれ、サステナブルファイナンスの選択肢はより広くなってきています。建物の最適化を目的とした投資で、グリーンローンの対象となることが判明した場合、従来の融資契約と比較して、信用スプレッドに明確な利点があることがわかります。これは、金利マージンの割引（通常10～40bps）と出口手数料の割引（通常0.2％～1.5％のステップアップ／ダウン幅）に現れています。エネルギー効率の向上、温室効果ガスの排出削減、廃棄物や水の管理改善などの対策は、グリーンローンの申請に必要な定量的な環境効果をもたらすものである。このように、グリーンローンは、大規模な設備投資に対して限界的なプレミアムを提供し、今後のキャッシュフローへの影響を和らげ、環境に対するポジティブな成果を直ちに活用することで、お客様の大規模な導入に対応します。 Longevity Partnersはどのようにお役に立てるのでしょうか？ 建物の最適化プロジェクトの資金調達は、お客様の資産に特有の課題と選択肢を理解することで、常に容易になります。Longevity Partnersの建物最適化サービスでは、世界中の建物のエネルギー節約、投資収益、プロジェクトファイナンスの機会を評価することができます。建物のエネルギーシステム、再生可能エネルギー、ESG政策、炭素測定、持続可能な金融に関する当社の専門知識は、クライアント様のビジネスに適したプロジェクトファイナンスの選択肢を提供し、これらの機会を最大限に活用するお手伝いをします。

エネルギー価格が上昇し、ネットゼロへの競争が激化する中、ハイテクな選択肢が唯一の解決策のように思われがちですが、建物のエネルギー消費の背後にある基本的な理由を覚えておくことが重要です。建物の挙動を十分に理解することで、既存の建物のエネルギー消費を削減したり、よりエネルギー効率の高い新しい建物を設計したりすることが容易になるのです。エネルギー効率 “の記事で紹介したように。Anneli Tostar氏、Laure Ferrand氏、Tessa Lee氏、LeAnna Roaf氏らによる記事「Energy efficiency: The unsung hero of Net Zero Carbon”」にもあるように、エネルギー効率向上策による消費削減はネットゼロに向けた不可欠なステップなのです。 気候変動の影響が続く中、30年後、50年後も性能を維持できるレジリエントな建物を設計する必要性がさらに高まっています。気温の上昇により、冷房システムの負担が増し、パッシブソリューションの必要性が高まっています。 パッシブ・ソリューション – 自然換気、昼光、外部遮光、パッシブヒートゲインなど、すでに存在する要素を活用すること。 望ましい環境の維持 人間の健康に寄与し、建物の用途に応じた内部環境をつくるには、自然がすでに提供しているものを利用し、それを補う設計が必要です。 建物を設計するとき、何故そのように快適と感じたかは分からないかもしれません。しかし、不快な部屋を想像してみると、何が原因かは一目瞭然です。思い当たる例をいくつか挙げてみましょう。 部屋は息苦しいほど暑く、または鳥肌が立つほど寒い。 掃除用具やカビのような不快な臭いがする。 暗くて薄暗い、あるいは窓から差し込む太陽の光がまぶしくて、時間帯によっては目がくらむことがある。 なぜか不快に感じる環境は、その空間がもっとよくデザインされていれば、あるいは運用されていればと思うはずです。私たちは、可能な限りサステナブルな方法で、そこにいることが楽しいと思えるような空間づくりを目指さなければなりません。 冷暖房について 熱的快適性は、画一的な解決策では効率的に達成できません。場所や時期によって状況は大きく異なるため、それぞれの建物に合った方法をとる必要があるのです。ただし、基本的な原理は、極めて普遍的なものなのです。 建物の冷暖房システムですぐに温度をコントロールしようとする前に、すでにある熱の獲得・損失の仕組みを利用することが最も望ましい方法です。一般に、建物の場合、これらは次のいずれかのタイプに分類されます。 内部取得熱：人が照明や電気、調理器具など、空間内の物体から発生する排熱。人、照明、電気、調理器具など、空間内の物体から発生する廃熱。 日射取得：窓から入る太陽光の一部として伝わる熱。窓から差し込む太陽光の一部として伝わる熱。 […]

著者: Imane Ketrane, Sustainability and Energy Analyst, Longevity Partners 編集: Carson Smith, Sustainability & Energy Consultant, Longevity Partners   「倫理的調達」とも呼ばれる「責任ある調達」とは、企業がサプライチェーンや 買い手との関係において、社会的・環境的な影響を考慮することを自発的に取り組むことです[1] 。   責任ある調達は、企業の社会的責任（CSR）への自然な取り組みから生まれたものであり、強固なビジネスモデルの重要な構成要素となっています。特に、ファッション、食品、化粧品、建築/エンジニアリング/建設（AEC）などの生産集約型産業全体に広がっています。建築分野では、責任ある建築資材の調達を優先することで、環境、サプライチェーン、発注者[2]にメリットをもたらし、持続可能な発展の主要な３つの柱である人、地球、利益[3]すべてに沿うことができます。   倫理的な労働慣行の向上や人々の健康と安全が主な社会的メリットとして挙げられます。また、責任ある調達は、廃棄物の削減や資源効率の向上を通じて、環境保護にも役立ちます。責任ある調達から見えるこの2つの側面は、企業の評判を高め、ビジネスの誠実さを維持することで、より多くの利益を生み出すという経済的なメリットももたらします。    責任ある調達：グリーンビルディング認証の要件に必要不可欠な要素 建設資材の責任ある調達は、BREEAMやLEEDなどのほとんどのグリーンビルディングの認証で評価対象となります。   […]

Kitty Greenwood, Senior Climate Analyst 7月19日に最高気温40.3℃を記録したイギリスでの熱波は、多くの人々に、温暖化が進む中で典型的な夏がどのようなものになるかを考えさせるきっかけとなりました。World Weather Attribution Serviceによる最近の研究で、人為的原因からなる気候変動により、今回の熱波は通常より4℃高く、10倍の確率¹で発生したと主張しています。このほかにも、火災が各地で発生し、気象庁によると1935年以来最も乾燥した7月を経て、英国環境庁が渇水を宣言し、その後ホースパイプ禁止令が出され、イングランド南部では鉄砲水が発生するなど、今回の熱波によって悪化した前例のない天候が続きました。今回の異常気象は、私たちの現在の建築物が、いかにそのような極端な気候に耐えられるように設計されていないかを明らかにしました。建築規制が現在の状況に対応できていないため、気候モデルが予測する極端な天候を想定していない新しい建物が建設され続けています２。英国の建物は通常、熱を逃がさず保持するために建てられているため、科学的根拠を考慮した新しい基準を設定することが不可欠なのです。2016年以降、イギリスでは57万戸以上の新築住宅が建設されていますが、これらは建築設計の中で建物の立地における気候変動の影響を受けています。さらに、英国の既存建物の80％は2050年まで使用されていると推定され、現在では古くなった気候データの歴史的記録に基づいて設計された要素があるため、これらの建物は気候変動に対する脆弱性を軽減するために対策を講じる必要があります。    気候変動リスクを考えるとき、物理的なリスクそのものだけでなく、移行リスクや社会的なリスクも考慮する必要があります。   社会的リスクは、気候変動リスクにおいて、安全衛生の確保や、気候変動対策と同時に実施できる福利厚生・快適性対策と関連している。    移行リスクとは、低炭素経済への移行に伴うリスクのことです。建築基準に関する政策や規制がますます厳しくなり、それを満たさない場合は金銭的な罰則が課せられるリスク、炭素コストの上昇などの市場リスク、投資家や消費者が企業に一定の気候リスク管理水準を求めることによる風評リスクなど、あらゆる要因から生じる可能性があります。したがって、気候変動に強い建物は、災害への耐性と二酸化炭素削減、適応策と緩和策は同時に追求されるべきであると考えます。   しかし、気候変動委員会（CCC）は、英国が排出量の削減で着実に前進している一方で、適応策は依然として資金不足で、しばしば無視されていると指摘しています³。さらに、投資されている適応策は、建築物がさらされる潜在的な危険性をすべてカバーしているわけではありません。洪水対策には多額の投資が行われており、2021年から2027年の間に洪水と海岸浸食のために52億ポンドが投入されています。しかし、暑熱、干ばつ、火災に関して、依然として政府によってほとんど無視されているか、部分的にしか投資の対象とはなっていません。例えば、過熱を防ぐために6月に承認された建築規制は、新築の住宅4にしか適用されず、既存の建物や非住宅は最小限の恩恵しか得られないことを意味します。    猛暑の深刻化は、イギリスだけの問題ではありません。中国・上海、東京、ヨーロッパの広い範囲で最近発生した熱波から、フランス、スペイン、ギリシャ、ドイツで猛威を振るう山火事まで、世界中の国々で未曾有の気象現象が発生しています。   では、熱波による影響を減らすためには、どうすればよいのでしょうか。  建物の冷房といえば、エアコンを使うのが一般的です。しかし、空調は皮肉なことに、地域や地球の暖房を悪化させる可能性があるため、可能な限り代替の冷却技術を利用することが不可欠です。国際エネルギー機関（IEA）によると、空調は現在、世界の電力需要のほぼ10％を占めており、2050年には37％に達すると予想されています⁵。低炭素発電による電力の利用は簡単な解決策ですが、100％低炭素の電力網が実現するのは数年後と思われます。また、エアコンの冷却材には、二酸化炭素の数千倍の温室効果ガスを持つHFCが使われているのが一般的です。そのため、エアコンの使用量を増やすと排出量が増え、地球温暖化が進むという悪循環に陥ってしまいます。また、エアコンは建物から熱を奪って外に出すという機能を持っているため、周辺環境の温度を上昇させ、都市部のヒートアイランド現象（コンクリートやタールなどの物質が太陽の熱を吸収・保持することによって、都市部の気温が上昇する現象）を悪化させる可能性があります。空調の代わりに、より効果的な建物の冷房対策がたくさんあるので、それを採用することもできます。     パッシブデザインとは、建物の方位、遮光、自然換気などを利用して冷房を行うことです。日よけやシャッターなどの外部遮光機能は、環境によっては日射を遮るのに効果的ですが、風の強い気候では難しい場合があります。しかし、自然換気や風の通り道となる窓の配置を工夫することで、そのような気候にも対応することができます。また、南向きの窓をできるだけ少なくすることで、室内への日射の侵入を抑え、建物のサーマルマス（熱量）を高めることができます。    自然光や 景観を改善するためにガラスを増やすことは一般的になってきていますが、これはウェルビーイングや生産性を高めることが知られている一方で、逆にオーバーヒートの問題を引き起こすことがあります。しかし、ガラスの断熱性を高め、窓のg値（ガラスが太陽からの熱をどの程度透過するかを示す値）を十分に確保することで、この問題を軽減することができます。    建築材料も熱取得に影響し、石材やコンクリートなどの緻密材料は、熱伝導率が高く、サーマルラグ（熱の伝わりにくさ）があり、体積熱容量が大きいという特徴があります。しかし、コンクリートの使用量を増やすことは、具体化した炭素の影響を最小限に抑えるために控えなければなりません。また、住宅には、U値（構造体を通る熱の伝わりやすさを示す指標）で測定される断熱材を使用することも可能です。さらに、建物の色も建物に吸収される熱に影響を与え、明るい色のファサードは太陽光を反射しやすく、熱の吸収を抑えることができるのです。バークレー研究所の研究によると、太陽光を35％反射する涼しい色の屋根は、太陽光を20％しか反射しない従来の暗い屋根よりも12⁰Cも涼しく保つことができることが分かっています。屋根から反射される熱は、建物内部と周囲の空気の熱を軽減します。さらに、太陽光を最大80％反射できる白色の屋根（従来の灰色の屋根より60％多い）は、31⁰C⁶まで屋根を冷却することがわかりました。   […]

この夏、気候変動の影響が世界各地で猛威を振るっています。山火事や 猛暑が夏の早い時期に始まり、また7月現在の地中海沿岸の焼失面積は2006年から2021年の平均の4倍に達しています。一刻も早く炭素排出量ゼロを達成する必要性は、これまでにないほど高くなっています。 地球温暖化防止に関する目標を達成するためには、従来のパフォーマンス指標に対する理解のパラダイムシフトと、それに見合った金融業界からの支持を得ることが必要です。世界的に、資産運用会社やオーナーは、炭素排出量ゼロに向けた幅広い取り組みの一環として、保有するファンドや投資の環境・社会・ガバナンス（ESG）影響に関する情報を提供するよう、政策立案者や顧客からますます強く求められているのです。 世界の排出量の約40%を占めるという不動産の気候変動への大きな影響を認識し、不動産分野で事業を行う金融機関は、排出削減や資産の気候変動への対応力などのESG要素を投資判断材料に取り入れた責任ある投資戦略を策定することがますます求められています。 Longevity PartnersのシニアアナリストであるHugh Falcon氏が最近の記事で論じているように、英国や欧州でますます厳しくなる法的要件により、コンプライアンスを確保し将来の規制リスクを軽減するために、見込み投資に関する包括的なESGデューデリジェンスの必要性が進んでいます。 英国では、2022年4月より、英国の上場企業、銀行、保険会社など従業員500人以上、売上高5億ポンド以上の民間企業を対象に、気候関連財務情報の報告義務化（TCFD報告）が導入されました。英国は、この種の報告を法律に明記した最初のG20の国であり、G7各国政府はすべて、今後数年のうちにこれを義務化することを約束している。 EUレベルでは、持続可能な金融情報開示規則（SFDR）とEUタクソノミー規則が金融商品の透明化を要件とし、持続可能な経済活動の定義に関する規則を成文化した。SFDRの下で第8条または第9条の分類を目指す金融機関は、明確な持続可能性指標を開示し一貫して報告することで、グリーンな主張を実現していることを投資家に示す必要があります。 米国では、最近、証券取引委員会が年次報告における気候変動リスクの開示を義務付ける提案を行ったことは、ESGの透明性に関する法律が欧州を越えて急速に世界標準になりつつあることを示しています。 この規制の効果は、市場におけるESG関連情報の量を増やし、ESGパフォーマンスが高い企業や資産とそうでない企業とを区別するのに役立つということです。これは、市場の水準を高めると同時に、長期的な思考を促進し、資本を合法的に持続可能な投資へと促す意図としています。その結果、ESGに関する活動対する悪い評判を持つ企業は、高いレベルの環境・社会スチュワードシップを求める投資家から資金を集めることが将来的に難しくなる可能性があります。企業が同業他社に対して競争力を維持するためには、こうした評判のリスクをチャンスに変えることが重要です。 ESGリスク分析をデューデリジェンスプロセスに組み込むことは、貸し手に特定の取引が環境や社会に与える影響を明確に理解させるための一つの方法です。ESGパフォーマンスの高さがデフォルトリスクの低減につながるという証拠があるため、これらの分析 は、リスクプロファイルリングや関連する金利の情報提供にも役立つ可能性があります。 Longevity Partners は、UNPRI、GRI、BRE、TCFD などの業界をリードする機関から開発された基準を用いて、企業および資産レベルでの ESG リスクデューディリジェンスサービスを提供しています。当社のスクリーニングツールは、投資候補先のESG信憑性を明らかにし、懸念事項を提起し、適切な場合には持続可能な債務手段を使用するアプローチを提案させていだたきます。

ジリアン・ギバーソン、政策アナリスト 前例のない都市開発は、持続可能な成長戦略を策定するようますます圧力をかけてきています。すでに都市は世界の二酸化炭素排出量排出量の75%を占めており、都市人口は2050年までにさらに倍増すると見込まれていることから、効果的な持続可能戦略がなければ、都市の環境への影響は飛躍的に増大します。 気候変動政策の多くは国レベルの取り組みに焦点を当てていますが、サステナビリティの課題を推進する上での地方自治体の役割も過小評価されるべきではありません。世界中の都市が革新的なサステナビリティ政策を導入しています。不動産投資と開発の、国際的な中心地であるニューヨークとロンドンは、気候変動の緩和と回復力を促進する画期的なプログラムを実施しています。   ニューヨーク ニューヨークは、都市レベルでの政策立案の重要性を明確に示している実例です。過去5年間、アメリカの環境政策の不確実性と変動により、気候政策の策定は州や地方自治体の手に委ねられました。2017年のアメリカのパリ協定離脱を受け、ニューヨークは協定の目標に沿った世界初のシティレベル・アクションプランを発表しました。さらに2018年には、国連の持続可能な開発目標に対するボランタリー・ローカル・レビュー（VOLUNTARY LOCAL REVIEW）を提出した最初の都市となりました。最後に2019年、ニューヨークは世界的に発表された最も野心的な立法パッケージのひとつと呼ばれるものを発表しました。それが気候変動法です。   気候変動法が施行する新しい規制の中に、LOCAL LAW 97があります。不動産投資業界に大きな影響を与えるLOCAL LAW 97は、25,000平方フィート以上の既存建築物に対して、2030年までに40％、2050年までに80％の炭素排出量削減を義務づけています。これは、ニューヨークの大型ビル5万棟以上に適用され、ニューヨークの総建築面積の60％以上に相当します。温室効果ガス排出量の年次報告書の最初の提出期限は2025年であり、資産所有者は3年以内に規格に適合した排出量削減計画を実施する必要があります。   ニューヨークでは、このコンプライアンスの期限の迫る中、大きなビジネスチャンスが生まれるという期待が高まっています。2019年のアーバン・グリーン・カウンシル（URBAN GREEN COUNCIL）のレポートによると、地方法97条だけで、新たに200億ドルの改修市場につながると予測されています。さらに、クライメイト・モビリゼーション・アクト（CLIMATE MOBILIZATION ACT）は、資産所有者がクリーンエネルギーと建物の改修に投資するための資金調達手段を確立し、資産所有者がその気候変動への回復力とエネルギー性能に投資するための重要なインセンティブを提供します。   ロンドン 大西洋を隔てたロンドンでは、独自の持続可能な開発計画を意欲的に策定しています。2021ロンドン計画（2021 LONDON PLAN）では、2030年までに温室効果ガス排出量をゼロにすることを目標としており、排出量削減に貢献する必要のある不動産業界にも大きな影響を及ぼしています。新規の大規模開発物件は、温室効果ガスの排出量を最低35%削減することが求められ、小規模な住宅や非住宅の開発物件も10～15%の削減が求められています。   ロンドン計画では、エネルギー効率化対策の義務化と、ネットゼロ目標の達成を支援する自治体レベルの二酸化炭素排出量削減のための資金を組み合わせ、資産所有者にこれらの目標達成のための複数の道筋を提供しています。各自治体には二酸化炭素排出量ゼロの目標を達成できなかった開発事業者が貢献できる二酸化炭素削減基金を設立し、管理することが義務付けられています。   ロンドン計画では、GHG排出量に加えて、都市特有の現象であるヒートアイランド現象（UHI）による熱リスクを軽減することの重要性を強調しています。都市部に舗道や建物が集中し、熱を吸収・保持するための植生や水域がない場合、暑い気候や季節には気温が危険なレベルまで上昇することがあります。ロンドンだけでも、周辺地域より10度以上気温が高くなることがあります。都市特有の現象であるUHIは、都市レベルで軽減するのが最善であり、地域社会、気候、地域の実情に合わせた地域政策が可能です。   […]