2023年 7月 20日
Molly Polk, Managing Director US, Longevity Partners USA
Stephanie Aznavour, Associate Director – Strategy, Longevity Partners France & Belux
テキサスの初夏の気温が記録を更新している。コーパスクリスティでは耐えがたい暑さ指数125が記録された。オースティンでは、6月の最低気温が過去最高の82度を記録した。両極端な暑さは、人間の自然な冷却能力を低下させ、熱関連疾患の発生を増加させる。地球は温暖化しており、クライメート・セントラルのクライメート・シフト・インデックスのような新しいツールは、気候変動の影響を地域の天候に結びつけることができる。私たちの生活に悪影響を及ぼす気候変動は、企業にも責任の一端があります。建築環境部門は、世界の温室効果ガス排出量の40％近くを占めており、私たちが進むべき方向において、その役割を過小評価することはできない。
不動産セクターは、炭素集約的資源の消費を通じて、気候変動に悪影響を与える。これは、「インサイド・アウト」 の概念であり、「アウトサイド・イン」 の概念は、気候変動が不動産に及ぼす過渡 的、物理的、評判的、財務的なリスク と機会を通じての影響を指す。インサイド・アウトとアウトサイド・インの概念は、2023年1月5日に発効した企業持続可能性報告指令（CSRD）の中心となる二重の重要性（ダブル・マテリアリティ）の基礎となるものである。商業用不動産の所有者や投資家は、気候変動に関連するリスクと機会の両方を認識しなければならない。
レジリエンスを高めるためには、不動産会社はもはや従来どおりのビジネスを続けることはできない。カーボンニュートラルは、気候変動による悪影響を抑制するために極めて重要な目標であり、2050年の目標は、地球の平均気温の上昇を産業革命前の水準から2度未満に抑えることを目指すパリ協定に由来する。気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）の影響力と重要性の高まりが示すように、気候変動リスクの理解と軽減は、投資家にとってますます重要になっている。
ESG戦略は、企業が脱炭素化に取り組むための第一歩であるべきで、その戦略の重要な要素には、マテリアリティの特定が含まれるべきである。3年以上前のESG戦略を持つ不動産会社は、更新の時期を迎えている。CSRD指令の対象となる5万社以上の企業は、二重の重要性について報告しなければならなくなる。CRE投資家は、3つの方法で気候変動リスクと機会を 戦略に組み込むことで、ESGプログラムをレベルアップで きるというのが当社の見解である。
1. バリューチェーンにおけるリスクと機会
商業用不動産のオーナーは、リスクと機会を特定するために、バリューチェーン全体を検証する必要がある。事業に影響を及ぼす可能性のある潜在的な悪影響（例：材料資源不足のリスク）があり、直接（スコープ1と2）または間接（スコープ3）管理している場合、CREオーナーはリスクを管理するための計画を策定しなければならない。同じようにバリューチェーンを検討することで、新たな収入源の機会が明らかになることもある。例えば、米国のインフレ削減法は、これまで譲渡が違法とされていたクリーンエネルギー税額控除を企業が収益化できるようにすることで、市場の流動性を生み出している。このような譲渡可能な投資税額控除は、太陽光発電設備に最も適している。
シナリオ分析を通じて不確実な未来を予測することは、バリューチェーン全体における気候関連のリスクと機会を特定する有益な方法となり得る。Longevity Partners は、リスクと機会の特定を促進するために、シナリオ分析のプロセスを通じてクライアントを指導することができる。シナリオ分析は、政治的／規制的、環境的、経済的、社会的、技術的な要因を考慮した将来の気候シナリオに対する企業の位置づけを意思決定者に示すため、短期、中期、長期のレジリエンスを構築するという付加価値を生むことができる。
2. 資産とポートフォリオの脱炭素化
ネット・ゼロ・カーボン経済への移行を成功させるには、移行に沿ったプロジェクトへの投資資金の配分を大幅に増やす必要があります。Longevity Partnersのサステナブル・ファイナンスとエネルギーチームは、気候変動に直接取り組む投資への資金配分を支援する専門知識を提供しています。資産やポートフォリオの脱炭素化のための5つのプロセスについてアドバイスします。
- エネルギー効率の最適化：ビルの二酸化炭素排出量を削減するための第一歩である。一般的なオフィスビルの場合、二酸化炭素排出量の約45％を現場での改善によって削減することができる： 制御の最適化で10％、プラントのアップグレードで20％、ファブリックのアップグレードで10％、オンサイトの自然エネルギーで5％である。 HVACシステム、照明、その他の技術設備、断熱材など、建物のあらゆる側面を考慮する必要がある。資産の最適化は、エネルギー監査によって行うことができるが、利用者の意識改革によって行うこともできる。
- 建設・改修における具体化炭素への取り組み：各設計の選択を、先行炭素削減の観点とライフサイクル全体のアプローチの一環として評価し、すべての開発・改修における建設・解体・掘削廃棄物に関する目標を設定する。例えば、廃棄物のリサイクル率を75％にすることは可能である。
- 再生可能エネルギー源の増加：ソーラーパネルの設置、ヒートポンプ、グリーンエネルギー契約への加入、地熱エネルギー、都市地区ネットワーク。前述したように、米国のインフレ抑制法はこうした変化を可能にする。
- エコモビリティ・ソリューションの強化：太陽光発電の充電、自転車ラック、カーシェアリングプロモーション、徒歩での移動は、欧州や英国の多くの場所で標準的な選択肢となっている。
- 残りの炭素の相殺：オフセットは最終的なステップであり、カーボン・オフセットの前に、可能な限り炭素排出を減らすことを目的とすべきである。資産のエネルギー効率の改善と自家発電を優先することで、Longevity Partnersは、長期的な利益をもたらす持続可能なソリューションを開発することの重要性を強調している。
3. 建物の評価と適応とレジリエンスに対する取り組み
利害関係者は、既存の資産に対 して、気候変動に対するレジリエン スを促進するための行動をとることが できる。資産の物理的な気候変動リスクへの晒され方 を評価することは、デューデリジェンスプロセスにおける標準的な手法と見なされている。他の不動産状況評価と同様、資産 がさらされている物理的リスクを定量化す ることは、気候変動による財務的リスクを理 解していることを示すことになる。例えば、Moody’s Climate RiskやMunich REといったツールは、手ごろな価格で簡単に理解することができる。オーナーは、デューデリジェンス時にリス クを評価するだけでなく、保有期間中も定期的 （3～5年）にリスクプロファイルの変化を捉える必要がある。投資方針は、リスクプロファイルを考慮し、設備投資を通じてリスクを軽減する方法のガイドラインを示すべきである。内部要因に対する資産の脆弱性を評価する（すなわち、実際の感性と将来の感性を、以下のような資産の適応性とともに評価する）。
商業用不動産のエコシステムでは、不動産管理者、ブローカー、テナント、地域社会がすべて重要なプレーヤーである。ESGの進展には、彼らのESGへの賛同が不可欠です。Longevity Partnersでは、その総合的かつ国際的な視点により、新たな戦略の開発、既存の戦略の刷新、低炭素ビルの設計、クラス最高のエネルギー監査の実施など、ESG目標の達成に向けたクライアントとのパートナーシップを独自に構築している。