2023年 3月 21日
Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services, Longevity Partners France & Belux
Thomas Gibbs, Senior Consultant, Longevity Partners
2022年は、不動産投資活動にとって変革の年となりました。持続可能な金融情報開示規則（SFDR）、SRI、EUタクソノミーといった新しい枠組みは、新たな複雑さをもたらし、強力なデューデリジェンスプロセスの必要性をさらに高めました。デューデリジェンスは、SFDRの第8条または第9条に分類されるファンドを効果的に管理するための重要なステップで す。これにより、ファンドマネージャーは、ファンドの特性または持続可能な投資目的に対する投資先の貢献度を把握することができます。
SRIファンドは、投資判断、銘柄選定、運用プロセスにおいて、ESG分析の結果を考慮することが求められています。彼らは、不動産資産の選択戦略を導くために、ESG分析ツールやフレームワークを用いたESG評価手法によってこれを行う必要があります。
サステナビリティ・デューデリジェンスとESGリスク
投資家の観点からは、資産の特性をよく理解することが重要です。市場で「取り残された」あるいは「時代遅れ」の資産のシェアが高まる中、ファンドのESGパフォーマンスを維持するためのスクリーニングが行われなければ、そのリスクはあまりに高くなります。実際、SDDを完了しない場合、ポートフォリオは多くのリスクにさらされることになります。ファンド全体の戦略との整合性を考慮せずに資産を購入すると、規制当局の影響を受けるリスクがあり、また出口でその資産が将来の再値付けにさらされることになりかねません。しかし、買収前に重要なESGリスクと価値創造の機会をすべて分析すれば、不動産資産の道筋をより明確にすることができるのです。
J.P. Morgan Asset ManagementのExecutive DirectorであるMatt O’Shaughnessyは、「ESG基準は交渉の過程でかなりの影響を与える」と指摘しています。ESGパフォーマンス基準における資産の相対的・個別的な位置づけの評価は、買収価格や目標とする設備投資の改善など、当社の投資テーマに直接影響します。ESG要素は、リターンに大きな影響を与える重要な指標として投資委員会レベルで認識されており、ESGパフォーマンスは現在、入居者や将来の投資家ターゲットの質を定義する重要な指標として認識されています。さらに、このような理由から、J.P. Morganの欧州での買収時には、事業計画や保有期間を通じてESG改善の機会を確実に提供するために、専門コンサルタントによる技術・環境・持続可能性に関する具体的なデューデリジェンスを実施していると述べています。
DWSの投資プロフェッショナルであるMichaela Dettki氏は、同社がすべての買収案件についてESGスクリーニングを実施していることを伝えている。「私たちは、最初のESG買収リスクスクリーニングを行い、事前スクリーニングで特定のリスク指標が高得点だった場合、その特定のリスク指標について詳細なサステナビリティ・デューデリジェンスを行うようLongevityに委任しています」と述べています。このプロセスにおいて、Longevity PartnersはDWSを支援しています。不動産取得アドバイザリーサービスのプロバイダーとしての市場のギャップを受け、Longevity Partnersは2020年初頭、サステナビリティ・デューデリジェンス（SDD）サービスラインを立ち上げました。それ以来、このサービスはLongevityの最も急成長しているサービスの1つであり、2022年には約250の買収資産を評価し、現在は複数の地域（英国、フランス、オランダ、イタリア、スペイン、ドイツ、APAC、米国）にSDDの専門家を擁しています。
この背景には、特定のESGパフォーマンス必須基準（EUタクソノミー、CRREM、BREEAMなど）に準拠する必要性、気候変動、エネルギー安全保障、規制へのエクスポージャー（MEES、Décret Tertiaireなど）を含むESG関連問題の重要性の高まり、こうした問題に対処するための資本支出が適切に計上されているかどうかなど様々な要因があります。
Principal Asset ManagementのFund ManagerであるSebastian Dooleyは、「投資委員会が、ESG項目のデューデリジェンスに適切なアプローチをとっているかどうかを以前よりもより精査していることがわかる」と指摘しています。これまでと違い、サステナビリティの問題を解決する必要があるため、ファンドやディールチームがしっかりと目を光らせて資産を手に入れることが重要です。DWSのMichaela Dettkiは、「ESG基準に対する監視の目は厳しくなり、すべての投資委員会で議論されるようになった。」と補足しています。レッドフラッグは慎重に検討され、取引に影響を与える可能性があります。例として、資産が立ち往生し、改修計画がない場合です。その他のレッドフラッグとしては、自然・物理的な気候リスクへのエクスポージャーが高く、緩和策が技術的・経済的に実行可能なオプションがない資産などが挙げられます。
Longevity Partnersはどのようなお手伝いができるのでしょうか？
Longevity Partnersのサステナビリティ・デューデリジェンス・サービスは、投資家が直面するこのような問題に対処することを目的としており、強力なESGパフォーマンス、持続可能な価値を引き出すための実用的な洞察を提供します。具体的には、取得中の資産のどこに重大なESGリスクが潜んでいるかをピンポイントで特定することを可能にします。
SDDのフレームワークは、約60の重要なESG項目を網羅し、それぞれに特化したスコアリング手法を開発し、それらの項目は、運用エネルギー、水使用、廃棄物管理、生物多様性、規制リスクなど13のESGエリアをカバーしています。各推奨事項には、設備投資額の目安や実施時期のガイダンスが記載されており、資産を所有する際の優先順位を設定することが可能になっています。
Longevityの専門家チームは、機会を認識し、資産の主要な強みを活用するよう日々経験を重ねています。Michaela は「Longevity のサポートにより、限られた設備投資予算の中で、選択した改修策により、強い ESGインパクトを達成することができた。」述べています。