2023年 3月 14日
Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services
ESGの認証は投資先を選別するプロセスの大きな部分を占めるようになり、現在の市場ダイナミクスでは、ESG認証が価格交渉のための有力なルートとなっていることがわかります。クラス最高の資産に対する需要が高まり、陳腐化した資産は流動性の低下や激しい再価格付けのリスクにさらされることになります。この傾向は、現在進行中の「建築物のエネルギー性能に関する指令（EPBD）」の見直しによってさらに強まるでしょう。EPBDは、2050年までにヨーロッパのすべての建物をゼロエミッションにすることを目標に、政府や投資家に多大な負担をかけながら、2050年までに75%の建物を改良しなければならないことを提案している。
Longevityでは、必要な資本コストが追加されるため、要求水準に満たない資産に割引が適用されるケースが見受けられます。このことは、DWSのMichaela Dettki氏も認めています。「エネルギーラベルやグリーンビルディング認証の最低要件は、LOIとSPAの交渉に反映されています」。彼女は、ネットゼロ、気候変動への耐性、その他のESG目標について、ファンドの目標に満たないすべての資産に対して改修計画を提供しなければならないと付け加えています。
資産やポートフォリオの出口を準備する際、どのようにESGに備え、リプライシングへのエクスポージャーを抑えることができるのか。
まず、透明性の確保に力を注ぎます。将来の買い手は、パフォーマンスのモニタリングが不十分な場合に交渉力を発揮し、不確実性の余地が大きすぎるため、買い手側のリスク予算が最大化されることになります。Longevity Partnersは、クライアントのポートフォリオのスクリーニングを何度も支援し、売り手に物件の透明性のある健康チェックを提供してきました。Longevityの手法は、市場や潜在的な買い手のESGに対する期待を調査し、そのパフォーマンス目標に対して監査プロセスを展開することを軸としています。一般的には、英国のMEESやフランスのDecret Tertiaireのような現地規制への準拠、EUの分類、ネットゼロ経路の整合性、認証、GRESBパフォーマンスを先取りするデータカバーなどの評価が含まれます。
第一に、ポートフォリオの強みに光を当てることができ、売却の際にその強みを最大限に発揮することができます。第二に、QAプロセスを通じてLongevityが関与することで、買い手のデューデリジェンスにESGパフォーマンスに関するデータを提供することが可能になります。買い手の目標に対して資産のパフォーマンスが低い場合、ベンダー・デューデリジェンスのプロセスでは、資産の明確な道筋を示す改善戦略を開示することができます。これは、買い手の積極的な予算計画に耐えるのではなく、売り手の評価によって再価格が決定されることを保証する上で重要です。
ESG戦略がファンドに与える影響
企業、プラットフォーム、ポートフォリオの売却を準備する際には、ファンドのESG戦略を明確にしておくこ とが重要です。これまでのESGの進捗状況、目標、行動計画の概要を提示できることは、買い手に将来の機会を伝える上で鍵となります。
不動産セクターのESGデータ・インテリジェンスを提供するDeepkiが2022年11月に実施した調査によると、調査対象となった欧州の資産運用管理マネージャー250人の79％が、ESG認証のある商業不動産が今後5年間にグリーンプレミアムをもたらすと期待していることが明らかになりました。さらに、MSCIによる完成した取引の販売価格に関する別の調査によると、グリーンビルディング認証（BREEAMまたはLEED）を取得したロンドンのオフィスは、評価のない同等の建物と比較して25％のプレミアムを得ています。
Longevity Partnersはどのようなお手伝いができるのでしょうか？
主要なガバナンスの最低要件、データ収集プロセス、認証の展開、ロードマップなどのベースを設定するのに十分な時間があることを確認し、売却の6-18ヶ月前にLongevityに連絡することをお勧めします。当社のベンダー・デューデリジェンス・サービスは、売却に合わせて完全に調整され、当社の専門家は次の2つの焦点に力を注ぎます：過剰な交渉を緩和するための資産パフォーマンスの開示、および優れたパフォーマンスの機会を紹介するための最良の方法を提示させていただきます。