2023年 5月 17日
Stefano Capacci, Senior Consultant. Sustainable Finance Business Unit Lead
気候変動は本質的に経済問題であり、過去200年間の絶え間ない経済成長のペースによって引き起こされたものです。その解決策は、技術や文化の進歩によってもたらされるものの、同様に経済学に根ざしています。Longevity Partnersは、世界的な脱炭素化の取り組みに参加するすべての関係者と同様に、本来の資産投資からより持続可能な投資へと、資本配分の針を動かすことを目指します。
脱炭素化を促進させるための経済学はシンプルです。持続可能な投資は、うまくいけば、リスクプレミアムが低く、エネルギー効率が高く、長期的にはより大きなリターンをもたらします。サステナビリティが世間で話題となり、ボトムアップで変化を求める声が高まり、パリ協定のような体制が整うにつれ、投資の世界でも、サステナブルなプロジェクトに資金を透明的に配分するための投資手段を構築するなど、この需要に応える動きが着実に進んでいます。
現在、金融市場に存在する投資商品のリストは、ここで取り上げるにはあまりにも膨大であり、その有効性に関する包括的な評決はまだ議論されている段階にあります。実際、現在市場に存在する基準、枠組み、手段は実に様々です。これらは、脱炭素化のための効果的なツールであるものから、持続可能な金融の努力をグリーンウォッシュと考えられる正反対のものまで、多岐にわたります。
不動産市場に目を向けると、サステナブルな資金調達のスタンダードとして注目されているのが「グリーンローン」です。
不動産投資家は、ますます厳しくなるESG基準にポートフォリオを適合させるよう、多国間の圧力に直面しています。特にヨーロッパでは、規範的な要件により、古い資産のリスクプレミアムが上昇し、賃貸する能力や現在の評価を維持する能力が危うくなってきています。新しいリース基準や、この冬、ガスへの過度の依存が危険な賭けであることが証明されたことで、資産運用会社は運用効率を第一に考えなければならなくなりつつあり、既存の資産と新規開発の両方が、CRREMの脱炭素化経路の急激な下方曲線に沿うことが期待されます。現在、市場はこれに対応して成熟し、持続可能性の基準と明らかに一致する資産にプレミアムを支払うことを望む時代となっています。これは、EUの情報公開制度であるSFDRが、ファンドが投資家を惹きつけるために使用できるグリーンラベルに変化したことによく表れています。
ここで最低限共通するのは、「標準に合わせる」ためのコストが資産評価に織り込まれ、不動産界は時代の転換期に直面しているということです。私たちは、現在の世界市場の炭素パフォーマンス（50 GTCO 2e/年）から、パリ協定の目標（2050年までに10 GTCO 2e/年）を達成するために必要な位置への移行を逃れることはできません。この行き詰まりは、世界的な資金不足に起因しており、エネルギー需要や資源利用を削減し、新しいインフラや技術に投資する能力を妨げる要因となっています。
世界の排出量の40％以上を占める不動産セクターは、脱炭素化が必要です。より効率的で持続可能なビルを建設し、さらに重要なこととして、気候変動緩和の目標を達成するために、現在のストックを向上させる必要があります。そのため、不動産投資家は、これらの重要なステップを実行するための積極的な戦略を追求する必要があります。一見すると、この課題は困難なものに見えますが、以前の記事でご紹介したように、投資家はグリーン化を促進するためのさまざまなサービスを利用することができます。グリーンローンは、すべての不動産投資管理者の手段であるべき資金調達手段です。
Longevity Partnersは、不動産部門の脱炭素化に対応するために、学際的なソリューションを提供しています。戦略的アドバイザリーや建物の最適化から再生可能エネルギー発電まで、幅広いサービスを提供しています。これらのサービスを通じて、お客様と共にポートフォリオのパフォーマンスをベンチマークし、目標を達成しベストプラクティスに沿った資産レベルの実装を提供します。また、資金不足に対応するため、持続可能な資金調達ソリューションに関するアドバイスも提供しています。私たちは、お客様がプロジェクトや買収においてグリーンローンの機会を特定し、ローン市場協会の「グリーン、ソーシャル、サステナビリティ連動型ローンのためのガイダンス」で定められた原則に合致していることを確認するためのセカンドパーティオピニオンをサービスすることを支援しています。
グリーンローンって何？
グリーンローンは、持続可能な負債金融の一形態で、定量化可能なポジティブな環境成果に結びついた新規および/または既存のプロジェクトの全部または一部の資金調達または借り換えに使用することができるものです。
グリーンローンは、従来の金融取引とは異なり、「LSTA LMAグリーンローン原則」に基づくサステナブル・ファイナンス・フレームワークと連携したガバナンスと、借り手と貸し手が合意した環境目標と連動した融資の成果という、2つの基本要素を備えています。
グリーンローンやサステナビリティ連動型ローン・ボンドなどの増加により、債券市場は成熟し、気候危機への取り組みを支援するソリューションを提供するようになっています。グリーンローンは、脱炭素プロジェクトに資本を配分するための明確なインセンティブを提供します。プロジェクトが関連するESG基準を満たし、取引にグリーン条項が書き込まれている場合、そのプロジェクトはグリーン・ローンと表示されることがあります。この場合、借り手には、クーポンの引き下げや、プロジェクトの目標達成度合いに応じて変動する出口手数料といったメリットがあります。
グリーンデットとは、借り手は貸出コストの低減を通じて資産の環境・社会的パフォーマンスの向上から直接利益を得ることができ、貸し手はより持続可能な資産に資本を配分し、ローンブックのESGプロファイルを改善できる仕組みを提供します。グリーンローンを利用することで、ESGパフォーマンスにおいてベストインクラスのプロジェクトであることを示すことができ、ローンのクーポンやエグジットフィーにわずかな割引を与えることができます。
グリーンローンの仕組みは？
グリーンローンおよびサステナビリティに関連する金融取引は、ICMAおよびLMAの原則に準拠しています。市場基準を満たすために、グリーンローンの発行を希望する市場参加者は、以下の原則に関連する方針、目標、ガバナンスを定義した包括的なサステナブルファイナンスフレームワークを作成する必要があります：
- 売上金の使途
- プロジェクト評価・選定のプロセス
- 売上高の管理
- 報告書作成
グリーンローンは、上記の要素を具体的に考慮する必要がある。その資本は、フレームワークが定めるガバナンス・ルールに従って確保・配分される必要があり、融資に関連する目標は、融資期間中、明示されトラッキングされる必要があります。さらに、グリーンローンは、融資の実行（資金使途）とその環境維持目標について、透明で定期的な報告メカニズムを要求しています。
このフレームワークに基づいて、グリーンローンの機会を特定し、プロジェクトの割り当てと割り当て後の両方のフェーズで、目標に対する進捗をトラッキングすることが可能です。
グリーンローンの対象となるのは？
環境および/または社会的にポジティブな結果をもたらす幅広いプロジェクトが、サステナブル・ファイナンスの対象となり得ます。グリーンローンは、資金使途をESGターゲットによって定量化可能な環境上の成果に結びつける必要がある。具体的な例としては、以下のようなものがある：
- 節約したKWh
- スコープ1、2、3のCO2e排出量の削減
- サーキュラーエコノミーに対応した製品を使用
- BREEAM認証取得（Excellent以上）
- 水・廃棄物管理対策が含まれている
グリーンローンの適用範囲は広く、金融商品として利用することが可能です：
- アクイジション
- デベロッパー
- リファビッシュメント
- インフラストラクチャープロジェクト（再生可能エネルギーなど）
- 公害防止、水・土地の保全、生物多様性プロジェクト
具体的には、グリーンローン原則の適格基準を満たすプロジェクト（既存または新規）は、グリーンローンを使って、その一部または全部を資金調達することができます。適格性基準は、グリーンプロジェクトの選定方法を提供するものであるが、資産クラスを超えて広く適用できるよう、その定義は広範である。原則の批判は、この解釈の広さによって、悪質な業者が持続可能な資金調達を悪用し、実際には「グリーン」とみなされないはずのプロジェクトをグリーンウォッシュすることを可能にするというものである。
グリーンローンで融資可能な不動産分野に関連するプロジェクトは以下の通りです：
- 再生可能エネルギー – 生産、送電、機器、製品など
- エネルギー効率 – 新築・改修建物、エネルギー貯蔵、地域暖房、スマートグリッド、家電製品、製品など
- 汚染防止と管理 – 大気排出の削減、温室効果ガスの管理、土壌浄化、廃棄物の防止、廃棄物の削減、廃棄物のリサイクル、エネルギー/排出効率の良い廃棄物からエネルギーへの転換などを含む
- 持続可能な水・排水管理 – 清浄な水および/または飲料水のための持続可能なインフラ、排水処理、持続可能な都市排水システム、河川訓練、および他の形態の洪水緩和を含む
- 気候変動への適応 – 気候観測や早期警報システムなどの情報支援システムも含む
- 地域、国、または国際的に認められた基準や認証を満たすグリーンビルディング
サステナブル・ファイナンスのGreeniumとは
繰り返しになりますが、債券市場はESGの原則を取り入れ、グリーン・トランスフォーメーションの資金調達の必要性に対応するため、持続可能な金融手段を開発してきました。持続可能な金融取引の主なインセンティブは、環境にプラスの影響を与えるコストで、従来よりも安価な資本にアクセスする機会である。このような安価な資本を得るための原動力は、グリーンラベルの付いたファンド（SFDRなど）の台頭であり、それ以前には、中央銀行が気候変動の緩和に関連した復興資金をリリースしたことである。これらにより、現在、市場に出回っている資産のごく一部に過ぎないグリーンアセットに対する強い需要が生まれてきています。このような投資家の「グリーン」ローンブックの構築に対する関心によって、発行体は、資金使途がグリーンプロジェクトに限定されていない従来の資金調達と比較して、低いスプレッドでプロジェクトに資金を供給することができるようになりました。
サステナブルファイナンスのgreeniumが、市場の爆発的な成長に寄与しています。2020年のグリーンボンド市場は、2012年の127億ドルから2695億ドルとなり、過去最高を記録しました。同様に、グリーンローン市場も大きな成長を遂げており、世界のグリーンローン量は2012年の240億ドルから、2020年には1830億ドルに達します。
グリーンローンの割引は、多くの場合、クーポンの限界的な引き下げとして行われる。様々なタイプのプロジェクトや資産クラスにおける金利割引のシナリオ分析は困難である。民間融資契約であるグリーンローンは、グレーマーケットで運用されている。最終的にグリーンローンで達成される割引は、資本コスト、環境ターゲットの質、融資先との交渉次第である。
当社の社内市場調査およびグリーンローン提供の経験から、クーポンの予想割引率は12～45bps、開発・買収のエグジットフィーのステップダウン機構は0.2～1.5%と推定されます。
Longevity Partnersのサービス内容
Longevity Partnersは、持続可能な資金調達のためのアドバイザリーサービスとセカンドパーティオピニオンを提供しています。グリーンローンによる資金調達に必要なガバナンス体制の構築を支援し、契約書のグリーン条項で設定されたKPIに照らして取引の進捗を毎年報告します。
- Longevity Partnersは、持続可能な金融の枠組みを起草し、収益の使用、プロジェクトの評価と選択のプロセス、収益の管理、報告に関する方針とガバナンスを定義します。この文書は、借り手と貸し手のいずれに対しても起草することができます。グリーンローンを発行する場合、両者はこの文書で定められた統治原則に同意する必要があります。
- Longevity Partnersは、金融取引におけるグリーンローンの機会を追跡し、グリーンローンを発行する際に存在する財務的インセンティブを活用するためにフレームワークを適用します。
- Longevity Partners は、グリーンローンに関する年次報告書を発行し、スキームの進捗に照らし合わせてプロジェクトを追跡し、関連するローンのドローダウンが選択した KPI を達成するために使われたかどうかを判断します。
- Longevity Partnersは、取引の市場原理、規制、および市場におけるベストプラクティスとの整合性について、独立したSecond Party Opinion（SPO）を提供します。当社のSPOは、外部レビューのためのLMA/LSTAガイドラインに沿ったもので、国際的な枠組みに対して目標をベンチマークし、借り手と貸し手にグリーンローンの質を保証します。
Longevity Partnersのセカンドパーティオピニオンは、プロジェクトがLMA/ICMAのグリーン、サステナビリティ、ソーシャルローン原則に準拠しているかどうかを評価するものです。また、関連するサステナブル・ファイナンス・フレームワークに規定されているように、プロジェクト評価と選択の要件、およびクライアントの目標に対して、その資金使途の適合性を評価します。さらに、独立した評価方法を用いて、一連の最小限の適格性基準に対するプロジェクトの適合性を判断し、EUのタクソノミーに照らし合わせて整合性を示します。
要約
サステイナブル・ファイナンス、特にグリーン・ローンは、脱炭素化プロジェクトを推進する明確なインセンティブを提供することで、グリーン・トランジションに必要な資金を提供するものです。グリーンローンは負債性融資の一形態で、基礎となるプロジェクトは環境に良い結果をもたらすものと結び付けられており、プロジェクトの影響を融資の引き落としと照らし合わせて追跡することで、資金がどのように配分されたかを判断することが可能です。開示要件を満たし、ベストプラクティスに沿うために、グリーンローンは毎年報告し、プロジェクトの進捗状況や環境への貢献度について最新情報を提供することが期待さています。
グリーンローンには様々な利点があります。ファンドや資産が規制要件を満たすのに役立ち、ESGに沿った資産を求める投資家を惹きつけるレピュテーション効果が期待でき、もちろん明確な財務的メリットもある。グリーンプロジェクトに低金利を提供する上述のグリーニウムの他にも、グリーンローンを利用することで、原資産にもメリットがあります。エネルギー効率の良い芽は運用コストが低く、「グリーン」な芽は一般的に再販価値が高くなります。
Longevity Partnersは、ESGアドバイザリーファームとして、クライアントのサステナビリティニーズに対応し、ファンドレベルの戦略策定や資産の環境パフォーマンスの向上を支援します。ESGのニーズを実現することで、気候変動の緩和にインパクトを与え、パリ目標の達成に向けた今世紀の歩みに重要な役割を果たすことができるよう支援します。サステナブル・ファイナンスでは、グリーン・プロジェクトに直接資本を配分することで、脱炭素化のための新たな手段を追加しています。
お客様の持続可能な資金調達のニーズに応えるため、グリーンローンの評価、借り手と貸し手の市場原理への適合性の保証、国際的な枠組みに対する目標のベンチマーク、LMA/ICMA基準への適合などを行うセカンドパーティーオピニオンサービスを提供しています。
グリーンローンについてのご相談は、サステイナブル・ファイナンス・チームまでご連絡ください。