10 März 2023
Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services, Longevity Partners France & Belux
ESG-Kriterien spielen eine immer wichtigere Rolle im Investitionsprozess, und in der heutigen Marktdynamik wird deutlich, dass sie auch bei Preisverhandlungen eine entscheidende Rolle spielen. Die Nachfrage nach erstklassigen Anlagen steigt, was bedeutet, dass veraltete Anlagen ein erhöhtes Risiko für geringe Liquidität oder eine Neubewertung darstellen. Diese Entwicklung wird durch die derzeit laufende Überprüfung der Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) weiter verstärkt. Die EPBD legt fest, dass bis 2050 75 % der Gebäude modernisiert werden müssen, was sowohl für Regierungen als auch für Investoren erhebliche Kosten mit sich bringt. Das letztendliche Ziel ist es, bis 2050 alle europäischen Gebäude emissionsfrei zu gestalten.
Longevity hat festgestellt, dass Anlagen, die die erforderlichen Standards nicht erfüllen, aufgrund zusätzlicher Kapitalkosten abgewertet werden. Dies wird von Michaela Dettki von DWS bestätigt. Sie sagte: „Wir berücksichtigen Mindestanforderungen an Energielabel oder Green-Building-Zertifizierungen in unseren Verhandlungen für Absichtserklärungen (LOI) und Kaufverträge (SPA).“ Sie fügte hinzu, dass für alle Anlagen, die die Netto-Null-, Klimaresilienz- oder andere ESG-Ziele des Fonds nicht erreichen, Sanierungspläne vorgelegt werden müssen.
Wie kann man sich bei der Planung des Verkaufs einer Anlage oder eines Portfolios auf ESG-Belange vorbereiten und gleichzeitig das Risiko einer Neubewertung begrenzen?
Transparenz sollte im Vordergrund stehen, denn mangelnde Leistungsüberwachung kann schnell zu Unsicherheiten führen und somit das Risiko auf der Käuferseite erhöhen. Longevity Partners hat zahlreiche Kunden bei der Überprüfung ihrer Portfolios unterstützt und dem Verkäufer so einen transparenten Zustandsbericht der Immobilien geliefert. Longevity Partners Vorgehensweise basiert auf einer Marktanalyse und einer detaillierten Analyse der ESG-Anforderungen potenzieller Käufer. Anschließend wird ein Prüfungsprozess eingeleitet, der auf diese Leistungsziele abzielt. Dies schließt in der Regel die Bewertung der Einhaltung örtlicher Bestimmungen wie MEES im Vereinigten Königreich oder Decret Tertiaire in Frankreich, die Klassifizierung nach der EU-Taxonomie, die Anpassung an die Net-Zero-Vorgaben, Zertifizierungen, Datenerfassung sowie die Leistungsbewertung nach GRESB und vieles mehr ein.
Dieses Konzept bietet zwei Vorteile: Erstens ermöglicht es, die Besonderheiten des Portfolios hervorzuheben und es optimal für den Verkauf zu positionieren. Zweitens gewährleistet Longevity während des gesamten QA-Prozesses, dass die Due-Diligence-Prüfung des Käufers auf Fakten zur ESG-Performance gestützt wird. Wenn die Anlagen im Hinblick auf die Ziele des Käufers nicht gut abschneiden, ermöglicht der Due-Diligence-Prozess die Offenlegung einer Verbesserungsstrategie mit konkreten Vorgehensweisen für die Anlagen. Dies ist von entscheidender Bedeutung, um sicherzustellen, dass die Neubewertung durch die Einschätzung des Verkäufers bestimmt wird und nicht von einer aggressiven Budgetplanung des Käufers beeinflusst wird.
Welchen Einfluss kann die ESG-Strategie auf einen Fond haben?
Bei der Planung der Verkäufe von Unternehmen, Assets oder Portfolios raten wir, dass sichergestellt wird, dass eine explizite ESG-Strategie für den Fonds vorliegt. Die Möglichkeit, eine Zusammenfassung der bisher erreichten ESG-Fortschritte, Ziele und Aktionspläne vorzulegen, ist entscheidend, um dem Käufer eine Botschaft über zukünftige Chancen zu vermitteln.
Die Fähigkeit, Gespräche über ESG erfolgreich zu führen, ist entscheidend. Dies zeigt eine im November 2022 durchgeführte Studie von Deepki, ein Anbieter von ESG-Daten für den Immobiliensektor. In der Studie gaben 79 % der 250 befragten europäischen Pensionsfondsmanager an, dass Gewerbeimmobilien mit guten ESG-Bewertungen in den nächsten fünf Jahren einen Aufschlag erhalten werden. Eine Studie von MSCI zu abgeschlossenen Transaktionen zeigt, dass Bürogebäude in London mit einer Green-Building-Zertifizierung (BREEAM oder LEED) einen Aufschlag von 25 % gegenüber vergleichbaren Gebäuden ohne Bewertung erzielen.
Wie kann Longevity Partners helfen?
Wir empfehlen, sich 6–18 Monate vor dem Verkauf an uns zu wenden, um sicherzustellen, dass genügend Zeit zur Verfügung steht, um die Grundlagen für Mindestanforderungen an die Unternehmensführung, Datenerfassungsprozesse, Zertifizierungseinführung, Roadmapping usw. zu schaffen. Unsere Vendor Due Diligence Services sind vollständig auf den Verkaufsprozess zugeschnitten. Unsere Experten konzentrieren sich dabei auf die folgenden zwei Schwerpunkte: Offenlegung der Asset-Performance, um übertriebene Verhandlungen zu vermeiden, und optimale Darstellung der Chancen für eine gute Wertentwicklung.