22 März 2023
Laure Ferrand, Associate Director – Head of Transaction Services
Thomas Gibbs, Senior Energy und Sustainability Consultant
2022 war für Immobilieninvestitionen einschneidend. Neue Richtlinien wie die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), SRI und die EU-Taxonomie verstärken die Notwendigkeit eines umfassenden Due-Diligence-Prozesses.
Die Due-Diligence-Prüfung ist ein wichtiger Schritt für die wirksame Verwaltung von Fonds, die nach der SFDR als Artikel 8 oder 9 klassifiziert sind. Dadurch können Fondsmanager den Beitrag ihrer Investitionen zu den Kriterien oder dem nachhaltigen Anlageziel ihrer Fonds verfolgen.
Die SRI-Fonds sind verpflichtet, die Ergebnisse der ESG-Analyse bei ihren Investitionsentscheidungen, der Aktienauswahl und den Verwaltungsprozessen zu berücksichtigen. Sie sollten dies durch eine ESG-Bewertungsmethode mit ESG-Analyse-Tools und -Rahmenwerken tun, um die Strategie für die Auswahl von Immobilienanlagen zu steuern.
Sustainable Due Diligence und ESG-Risiken
Aus der Sicht eines Anlegers ist ein gutes Verständnis der Eigenschaften einer Anlage von entscheidender Bedeutung. Angesichts des wachsenden Anteils an „gestrandeten“ oder „veralteten“ Vermögenswerten auf dem Markt ist die Gefahr eines fehlenden Screenings, um die ESG-Leistung des Fonds zu erhalten, zu hoch. Ohne ein SDD ist ein Portfolio in der Tat zahlreichen Risiken ausgesetzt. Wer ein Portfolio ohne Berücksichtigung der Gesamtstrategie des Fonds kauft, riskiert gesetzliche Konsequenzen und muss beim Verkauf mit einer Neubewertung rechnen. Wenn jedoch vor dem Erwerb alle ESG-Risiken und Wertschöpfungsmöglichkeiten bewertet werden, kann eine klare Richtung für die Anlage festgelegt werden.
Matt O’Shaughnessy, Executive Director bei J.P. Morgan Asset Management, sagt, dass „ESG-Kriterien einen erheblichen Einfluss auf den Verhandlungsprozess haben. Unsere Bewertung der relativen und individuellen Position eines Vermögenswerts in Bezug auf ESG-Leistungskriterien wirkt sich direkt auf unsere Investitionsthese aus, einschließlich der Preisgestaltung bei Akquisitionen und gezielter Investitionsverbesserungen. ESG-Faktoren werden auf der Ebene der Investitionsausschüsse als Schlüsselkriterien anerkannt, die sich erheblich auf die Renditen auswirken, und die ESG-Leistung wird jetzt als Schlüsselkriterium für die Definition der Qualität von Nutzern und zukünftigen Investoren anerkannt.“ Er fügt hinzu, dass aus diesen Gründen alle europäischen Akquisitionen von J.P. Morgan einer speziellen Due-Diligence-Prüfung in den Bereichen Technik, Umwelt und Nachhaltigkeit unterzogen werden, wobei spezialisierte Berater beauftragt werden, um sicherzustellen, dass die Möglichkeiten für ESG-Verbesserungen während des Geschäftsplans und der Haltedauer umgesetzt werden.
Michaela Dettki, Investmentexpertin bei der DWS, erklärt, dass das Unternehmen bei allen Akquisitionen ein ESG-Screening durchführt: „Wir führen ein erstes ESG-Risikoscreening für Akquisitionen durch, und wenn ein spezifischer Risikoindikator im Vorab-Screening-Prozess eine hohe Punktzahl erreicht, beauftragen wir Longevity Partners mit der Durchführung einer detaillierten Sustainability-Due-Diligence für den spezifischen Risikoindikator. Bei diesem Prozess unterstützt Longevity Partners die DWS.“
Angesichts der Marktlücke für einen Anbieter von Beratungsdienstleistungen für den Immobilienerwerb hat Longevity Partners Anfang 2020 seine Sustainability Due Diligence (SDD)-Dienstleistungslinie eingeführt. Seitdem hat sich dieser Bereich zu einem der am schnellsten wachsenden Angebote von Longevity entwickelt, mit etwa 250 zu prüfenden Vermögenswerten im Jahr 2022 und inzwischen mit engagierten SDD-Experten in mehreren Regionen (Großbritannien, Frankreich, Niederlande, Italien, Spanien, Deutschland, APAC und USA).
Diese Entwicklung wurde durch eine Reihe von Faktoren vorangetrieben, darunter die Notwendigkeit, dass Vermögenswerte spezifische ESG-Leistungsanforderungen erfüllen müssen (z. B. EU-Taxonomie, CRREM, BREEAM), die zunehmende Bedeutung von ESG-bezogenen Themen wie Klimawandel, Energiesicherheit und regulatorische Anforderungen (z. B. MEES, Décret Tertiaire) sowie die Sicherstellung, dass Kapitalausgaben im Umgang mit solchen Themen angemessen berücksichtigt werden.
Sebastian Dooley, Fondsmanager bei Principal Asset Management, stellt fest, dass „wir feststellen, dass der Anlageausschuss stärker als früher prüft, ob wir bei der Due-Diligence-Prüfung von ESG-Themen einen angemessenen Ansatz gewählt haben. In den meisten Fällen geht es darum, sicherzustellen, dass das Fonds- bzw. Transaktionsteam Vermögenswerte mit offenen Augen erwirbt, da Nachhaltigkeitsaspekte bearbeitet werden müssen, was früher nicht immer der Fall war.“
Michaela Dettki von der DWS fügt hinzu: „ESG-Kriterien werden verstärkt geprüft und in jedem Anlageausschuss diskutiert. Warnhinweise (Red Flags) werden ernsthaft in Betracht gezogen und können ein Geschäft beeinflussen, vor allem, wenn Vermögenswerte sofort gestrandet sind, ohne dass Sanierungspläne vorliegen. Andere Warnsignale sind z. B. Anlagen, die in hohem Maße natürlichen und physischen Klimarisiken ausgesetzt sind und bei denen eine Abmilderung weder technisch noch finanziell machbar ist.“
So kann Longevity Partners helfen
Die Sustainability-Due-Diligence -Dienstleistung von Longevity Partners zielt darauf ab, Probleme von Investoren zu lösen. Sie ermöglicht es, starke ESG-Performer hervorzuheben, verwertbare Erkenntnisse zur Erschließung nachhaltiger Werte zu gewinnen und festzustellen, wo wesentliche ESG-Risiken in den zu erwerbenden Vermögenswerten liegen.
Der SDD-Rahmen umfasst etwa 60 wesentliche ESG-Punkte, für die jeweils eine maßgeschneiderte Bewertungsmethode entwickelt wurde, die 13 ESG-Themen abdeckt, darunter betriebliche Energie, Wassernutzung, Abfallmanagement, Biodiversität und regulatorische Risiken. Für jedes ESG-Thema werden Antworten gegeben, wobei für diejenigen, die als unzureichend eingestuft werden, detaillierte Empfehlungen ausgesprochen werden. Für jede Empfehlung wird eine ungefähre Schätzung der Investitionskosten und eine Anleitung für den Zeitpunkt der Umsetzung gegeben, sodass Prioritäten gesetzt werden können, wenn die Anlagen in den Besitz des Unternehmens übergehen.
Unser Expertenteam ist darin geschult, Chancen zu erkennen und die wichtigsten Stärken einer Anlage zu nutzen. Michaela merkt an, dass sie „mit der Unterstützung von Longevity Partners in der Lage waren, durch ausgewählte Sanierungsmaßnahmen mit einem begrenzten Investitionsbudget einen starken ESG-Effekt zu erzielen.“