Die Integration von Klimarisiken und -chancen in die ESG-Strategie von Gewerbeimmobilien

20 Juli 2023

Molly Polk, Managing Director, Longevity Partners USA und Stéphanie Aznavour, Associate Director – Strategy, Longevity Partners France & Belux

Die Temperaturen in Texas erreichten diesem Frühsommer Rekordwerte. In Corpus Christi wurde ein Hitzeindex von 125 gemessen, während Austin, Texas im Juni mit 82 seine bisher niedrigste Temperatur erreichte. Diese extremen Wetterbedingungen beeinträchtigen die natürliche Kühlung des menschlichen Körpers und führen zu einem Anstieg hitzebedingter Krankheiten. Die Erde erwärmt sich, und neue Tools wie der Climate Shift Index von Climate Central können den lokalen Einfluss des Klimawandels täglich aufzeigen. Unternehmen sind für diese negativen Auswirkungen auf das Klima, die unser Leben erheblich beeinflussen, mitverantwortlich, denn die bebaute Umwelt macht fast 40 % der weltweiten Treibhausgasemissionen aus. Daher spielt unser Sektor bei der Dekarbonisierung eine wichtige Rolle.

Der Verbrauch von kohlenstoffintensiven Ressourcen durch den Immobiliensektor hat negative Auswirkungen auf die Umwelt. Dieses Konzept wird als „Inside Out“ bezeichnet, während sich das Konzept „Outside In“ auf die Auswirkungen des Klimawandels auf den Immobiliensektor durch Übergangs-, physische, Reputations- und finanzielle Risiken und Chancen bezieht. Das Konzept von „Inside Out“ und „Outside In“ ist die Grundlage der doppelten Wesentlichkeit, die im Mittelpunkt der Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (CSRD) steht, die am 5. Januar 2023 in Kraft tritt. Eigentümer und Investoren von Gewerbeimmobilien müssen sowohl die mit dem Klimawandel verbundenen Risiken als auch die Chancen erkennen.

Um ihre Widerstandsfähigkeit zu gewährleisten, müssen Immobilienunternehmen sich von einem „Business-as-usual“-Model verabschieden. Kohlenstoffneutralität ist ein entscheidendes Ziel, um die negativen Auswirkungen des Klimawandels zu begrenzen. Das Ziel aus dem Pariser Klimaabkommen soll bis 2050 erreicht werden, um den Anstieg der Durchschnittstemperatur auf der Erde auf weniger als 2 Grad Celsius über dem vorindustriellen Niveau zu begrenzen. Das Verständnis und die Abschwächung von Klimarisiken sind für Investoren immer wichtiger geworden, wie der wachsende Einfluss und die Bedeutung der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) zeigen.  

Eine ESG-Strategie für Unternehmens ist der erste Schritt in seinem Engagement für die Dekarbonisierung sein, wobei eine Schlüsselkomponente dieser Strategie die Identifizierung der Wesentlichkeit beinhaltet. Bei Immobilienunternehmen mit ESG-Strategien, die älter als drei Jahre sind, ist eine Aktualisierung fällig, denn Wesentlichkeit ist dynamisch. Die ~50.000 Unternehmen, die der CSRD-Richtlinie unterliegen, müssen nun über die doppelte Wesentlichkeit berichten. Wir sind der Ansicht, dass CRE-Investoren ihre ESG-Programme aufwerten können, indem sie Klimarisiken und -chancen auf drei Arten in ihre Strategie integrieren.

 

1. Risiken und Chancen entlang der Wertschöpfungskette  

Eigentümer von Gewerbeimmobilien müssen ihre gesamte Wertschöpfungskette untersuchen, um Risiken und Chancen zu ermitteln. Wenn es potenzielle negative Auswirkungen gibt, die sich auf ihr Geschäft auswirken können (z. B. das Risiko des Mangels an materiellen Ressourcen), und wenn sie direkte (Scope 1 und 2) oder indirekte (Scope 3) Kontrolle darüber haben, müssen CRE-Eigentümer Pläne zum Risikomanagement entwickeln. Die gleiche Prüfung der Wertschöpfungskette kann auch Chancen für neue Einkommensströme aufzeigen. Der US Inflation Reduction Act beispielsweise schafft Marktliquidität, indem er es Unternehmen ermöglicht, Steuergutschriften für saubere Energie zu monetarisieren, deren Übertragung zuvor illegal war. Diese übertragbaren Investitionssteuergutschriften wären für PV-Anlagen am wichtigsten.

Durch die Anwendung von Szenarioanalysen zur Vorhersage unsicherer Zukunftsentwicklungen können klimabezogene Risiken und Chancen entlang der gesamten Wertschöpfungskette erkannt werden. Longevity Partners verfügt über die Expertise, Szenarioanalysen durchzuführen, um die Identifizierung von Risiken und Chancen zu erleichtern. Ein erheblicher Nutzen der Szenarioanalyse besteht darin, dass sie die Widerstandsfähigkeit sowohl in der kurz-, mittel- als auch langfristigen Perspektive stärkt. Sie ermöglicht den Entscheidungsträgern, das Unternehmen in Hinblick auf zukünftige Klimaszenarien zu positionieren und dabei politische/regulatorische, ökologische, wirtschaftliche, soziale und technologische Faktoren zu berücksichtigen. Dadurch können wertvolle Erkenntnisse über die Risiken und Chancen zu gewinnen, die mit diesen Szenarien verbunden sind.

 

2. Dekarbonisierung von Vermögenswerten und Portfolios

Ein erfolgreicher Übergang zu einer Netto-Null-Kohlenstoff-Wirtschaft erfordert eine signifikante Erhöhung der Allokation von Investitionsmitteln für Projekte, die auf den Übergang ausgerichtet sind. Longevity Partners unterstützt seine Kunden dabei, Kapital für Investitionen zu allozieren, die direkt dem Kampf gegen den Klimawandel dienen. Dabei beraten wir in fünf Prozessen zur Dekarbonisierung von Anlagen und Portfolios.

• Die Optimierung der Energieeffizienz ist der erste Schritt zur Verringerung der Kohlenstoffemissionen eines Gebäudes. Bei einem typischen Bürogebäude können etwa 45 % der Kohlenstoffemissionen durch Verbesserungen vor Ort reduziert werden: 10 % durch die Optimierung der Steuerung, 20 % durch die Verbesserung der Anlagen, 10 % durch die Verbesserung der Bausubstanz und 5 % durch erneuerbare Energien vor Ort.  Dabei müssen alle Aspekte des Gebäudes berücksichtigt werden, z. B. die HLK-Systeme, die Beleuchtung und andere technische Anlagen sowie die Isolierung. Die Optimierung der Anlagen kann durch Energieaudits, aber auch durch eine Änderung der Einstellung der Nutzer erfolgen, die schnelle und kostengünstige Lösungen darstellen.
• Bewältigung des verkörperten Kohlenstoffs beim Bau oder bei der Renovierung: Bewerten Sie jede Entwurfsentscheidung im Hinblick auf die Kohlenstoffreduzierung im Vorfeld und als Teil eines Gesamtlebenszyklusansatzes und setzen Sie Ziele für Bau-, Abbruch- und Aushubabfälle bei allen Entwicklungen oder Renovierungen. Es ist zum Beispiel möglich, 75 % der Abfälle zu recyceln.
• Ausbau der erneuerbaren Energiequellen: Installation von Sonnenkollektoren, Wärmepumpen, Abschluss von Ökostromverträgen, geothermische Energie, städtische Nahwärmenetze. Wie bereits erwähnt, wird der US Inflation Reduction Act diese Veränderungen ermöglichen.
• Verbesserung der Öko-Mobilitätslösungen: PV-Ladestationen, Fahrradständer, Carsharing-Angebote und Fußgängerfreundlichkeit sind vielerorts in Europa und im Vereinigten Königreich Standardoptionen.
• Ausgleich des verbleibenden Kohlenstoffs. Alle verbleibenden Kohlenstoffemissionen können über zertifizierte Kompensationsprogramme ausgeglichen werden. Die Kompensation ist der letzte Schritt, und das Ziel sollte sein, die Kohlenstoffemissionen so weit wie möglich zu verringern, bevor die Kohlenstoffemissionen kompensiert werden. Durch die vorrangige Verbesserung der Energieeffizienz der Anlagen und der Energieerzeugung vor Ort unterstreicht Longevity Partners die Bedeutung der Entwicklung nachhaltiger Lösungen, die langfristige Vorteile bieten.

 

3. Einbeziehung der Resilienz in die Bewertung und Anpassung von Gebäuden

Es können Maßnahmen ergreifen werden, die die Widerstandsfähigkeit bestehender Anlagen gegenüber dem Klimawandel fördern. Die Bewertung der Exposition von Vermögenswerten gegenüber physischen Klimarisiken gilt heute als Standardverfahren im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung. Wie bei jeder Zustandsbewertung von Immobilien zeigt die Quantifizierung des physischen Risikos, dem die Anlage ausgesetzt ist, ein Verständnis des finanziellen Risikos aufgrund des Klimawandels. Tools wie Moody’s Climate Risk und Munich RE sind erschwinglich und leicht verständlich. Eigentümer sollten das Risiko nicht nur während der Due-Diligence-Prüfung bewerten, sondern auch in regelmäßigen Abständen (3–5 Jahre) während der Haltedauer, um veränderte Risikoprofile zu erfassen. Die Investitionspolitik sollte die Risikoprofile berücksichtigen und Leitlinien für die Minderung dieser Risiken durch Investitionen vorgeben. Die Investitionspolitik sollte angemessen auf Risiken reagieren und klare Leitlinien festlegen, um diese Risiken durch gezielte Investitionen zu minimieren.

Bei Gewerbeimmobilien sind Immobilienverwalter, Makler, Mieter und lokale Gemeinschaften wichtigsten Akteure, denn ihre Meinung zu ESG ist entscheidend, um Fortschritte in diesem Bereich zu erzielen.  Wir arbeiten eng mit unseren Kunden zusammenzuarbeiten, um ihre ESG-Ziele zu erreichen, sei es bei der Entwicklung oder Auffrischung von Strategien, der Planung kohlenstoffarmer Gebäude oder bei der Durchführung von Energieaudits.