Nachhaltige Finanzierungsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt

22 Mai 2023

Stefano Capacci, Senior Consultant, Leiter der Geschäftseinheit Sustainable Finance, Longevity Partners 

Der Klimawandel ist ein wirtschaftliches Problem, das unter andrem durch die schnelle wirtschaftliche Expansion der letzten zweihundert Jahre verursacht wurde. Der Zugang zu billiger und umweltschädlicher Energie spielte bei der Beschleunigung dieses Vorgangs eine wesentliche Rolle. Auch die Lösung des Problems, die zwar durch technologische und kulturelle Fortschritte vorangetrieben wird, hat ihre Wurzeln in der Wirtschaft. Wie auch andere Akteure, die sich an den weltweiten Bemühungen um die Dekarbonisierung beteiligen, versucht Longevity Partners, den Schwerpunkt der Kapitalallokation von umweltschädlichen auf nachhaltige Investitionen zu verlagern.  

Es gibt viele Gründe, warum die Dekarbonisierung für die Wirtschaft wichtig ist: Nachhaltige Investitionen – wenn sie gut gemacht sind – haben geringere Risikoprämien, sind energieeffizienter und bringen langfristig höhere Rendite. Da der Nachhaltigkeit immer mehr Aufmerksamkeit in der Öffentlichkeit zukommt und systemische Erfolge wie das Pariser Abkommen erzielte, hat sich die Investmentwelt stetig bemüht die erhöhte Nachfrage nach nachhaltigen Lösungen zu decken, indem sie Anlageinstrumente für die transparente Allokation von Kapital in nachhaltige Projekte geschaffen hat.  

Die Fülle an Produkten, die derzeit im Finanzmarkt angeboten werden, ist zu groß, um sie hier aufzulisten. Die Beurteilung ihrer Wirksamkeit bleibt umstritten. Tatsächlich variiert die Anzahl der Standards und Rahmenwerke erheblich und reicht von wirksamen Instrumenten zur Dekarbonisierung bis hin zu oberflächlichen Etiketten, die den Bemühungen um nachhaltige Finanzen den Anschein von Greenwashing verleihen. 

 

Auf dem Immobilienmarkt hat sich ein neues Finanzierungsmodell als Standard für nachhaltige Finanzierungen etabliert: das Green Loan. 

Immobilieninvestoren stehen vermehrt unter Druck, ihre Portfolios den immer strengeren ESG-Standards anzupassen. Normative Anforderungen, vor allem in Europa, erhöhen die Risikoprämien älterer Vermögenswerte und gefährden deren Vermietbarkeit und die Aufrechterhaltung ihrer aktuellen Bewertungen. Neue Vermietungsstandards und der vergangene Winter haben gezeigt, dass ein übermäßiger Rückgriff auf Gas eine riskante Wette ist. Dies führt dazu, dass die betriebliche Effizienz zu einem Hauptaugenmerk der Vermögensverwalter wird, wobei sowohl von bestehenden Anlagen als auch von neuen Entwicklungen erwartet wird, dass sie sich der steilen Abwärtskurve der CRREM-Dekarbonisierungspfade anpassen. Der Markt ist inzwischen gereift und bereit, einen Aufpreis für Anlagen zu zahlen, die nachweislich mit Nachhaltigkeitsstandards übereinstimmen. Dies wird am besten durch die Umwandlung der SFDR, des EU-Offenlegungsmechanismus, in ein grünes Label veranschaulicht, das Fonds verwenden können, um Investoren anzuziehen. 

Die Immobilienbranche steht zweifellos vor einer Wende, da die Kosten für die Anpassung an Standards nun in die Bewertung von Vermögenswerten einfließen. Es ist unausweichlich, dass wir uns von der derzeitigen Kohlenstoffbilanz des Weltmarkts (50 GTCO2e/Jahr) hin zu den Zielen des Pariser Abkommens (10 GTCO2e/Jahr bis 2050) bewegen müssen. Diese Herausforderung ist größtenteils auf eine weltweite Finanzierungslücke zurückzuführen, die uns daran hindert, den Energieverbrauch und den Ressourcenverbrauch zu senken sowie in neue Infrastrukturen und Technologien zu investieren. 

 Der Immobiliensektor, der zu mehr als 40 % der weltweiten Emissionen beiträgt, muss seine Emissionen reduzieren. Es müssen effizientere und nachhaltigere Gebäude gebaut werden und, was noch wichtiger ist, den aktuellen Bestand erhöhen, um die Klimaziele zu erreichen. Folglich müssen Immobilieninvestoren aggressive Strategien verfolgen, um diese entscheidenden Schritte umzusetzen. Auf den ersten Blick mag diese Aufgabe beängstigend erscheinen, aber wie wir in einem früheren Beitrag dargelegt haben, können Investoren auf eine Reihe von Dienstleistungen zurückgreifen, um den grünen Wandel weiter zu fördern. Ein Schlüsselelement sind Green Loans, ein Finanzierungsinstrument, das für jeden Immobilieninvestmentmanager unerlässlich ist. 

 Longevity Partners bietet multidisziplinäre Lösungen, um die Dekarbonisierung des Immobiliensektors anzugehen. Wir bieten Dienstleistungen an, die von strategischer Beratung und Gebäudeoptimierung bis hin zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien reichen. Im Rahmen dieser Dienstleistungen arbeiten wir mit unseren Kunden zusammen, um die Leistung ihres Portfolios zu bewerten und die Umsetzung auf Anlagenebene zu ermöglichen, um die Ziele zu erreichen und sich an bewährten Verfahren zu orientieren. Um unsere Kunden zu unterstützen, haben wir unser Angebot erweitert und bieten nun auch Beratung zu nachhaltigen Finanzierungslösungen an. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Identifizierung von Green Loan-Möglichkeiten bei ihren Projekten und Akquisitionen und bieten ihnen Second Party Opinions, um sicherzustellen, dass sie mit den Grundsätzen der Loan Market Association’s Guidance for Green, Social, and Sustainability-Linked Loans übereinstimmen. 

 

Was sind Grüne Kredite? 

Ein grünes Darlehen ist eine Form der nachhaltigen Fremdfinanzierung, die zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung oder Refinanzierung neuer und/oder bestehender Projekte verwendet werden kann, die mit einem quantifizierbaren positiven Umwelteffekt verbunden sind.  

Grüne Kredite unterscheiden sich von herkömmlichen Finanztransaktionen in zweierlei Hinsicht: Die Verwaltung des Kredits ist an einen Rahmen für nachhaltige Finanzierung gebunden, der sich an den LMA-Grünkreditgrundsätzen der LSTA orientiert, und das Ergebnis des Kredits ist an Umweltziele gekoppelt, die von Kreditnehmer und Kreditgeber vereinbart wurden. 

 Mit dem Aufkommen von Green Loans und Sustainability-Linked Loans & Bonds sowie anderen Produkten bietet der Fremdkapitalmarkt Lösungen, die zur Bewältigung der Klimakrise beitragen können. Grüne Darlehen bieten einen klaren Anreiz, Kapital für Dekarbonisierungsprojekte bereitzustellen. Wenn ein Projekt die relevanten ESG-Kriterien erfüllt und eine grüne Klausel in die Transaktion aufgenommen wurde, kann es als grünes Darlehen bezeichnet werden. Dies kann dem Kreditnehmer in Form eines niedrigeren Kupons oder einer variablen Ausstiegsgebühr zugutekommen, die sich nach der Leistung des Projekts im Vergleich zu einer Reihe von Zielen richtet. 

Grüne Kredite bieten Kreditnehmern die Möglichkeit, durch niedrigere Kreditkosten direkt von der Verbesserung der ökologischen und/oder sozialen Leistung ihrer Anlagen zu profitieren, und Kreditgebern die Möglichkeit, Kapital für nachhaltigere Anlagen bereitzustellen und so das ESG-Profil ihres Kreditportfolios zu verbessern. Die Verwendung eines grünen Darlehens trägt dazu bei, ein Projekt in Bezug auf die ESG-Performance als „best-in-class“ zu präsentieren und gewährt einen geringfügigen Nachlass auf den Kupon oder die Ausstiegsgebühr des Darlehens. 

 

Wie funktionieren Grüne Kredite? 

Grüne Kredite und nachhaltigkeitsbezogene Finanztransaktionen unterliegen den Grundsätzen der ICMA und der LMA. Um die Marktstandards zu erfüllen, sollten Marktteilnehmer, die ein grünes Darlehen ausgeben wollen, ein umfassendes Rahmenwerk für nachhaltige Finanzierungen erstellen, das ihre Politik, Ziele und Governance in Bezug auf die folgenden Grundsätze definiert: 

1. Verwendung von Erträgen
2. Verfahren für die Projektbewertung und -auswahl 
3. Verwaltung des Erlöses
4. Berichterstattung 

Bei jedem grünen Darlehen müssen die oben genannten Komponenten besonders berücksichtigt werden. Das Kapital muss in Übereinstimmung mit den in der Rahmenregelung festgelegten Governance-Regeln zweckgebunden und zugewiesen werden, und die mit dem Darlehen verbundenen Ziele müssen angegeben und während der gesamten Laufzeit des Darlehens verfolgt werden. Darüber hinaus erfordern grüne Darlehen einen transparenten und regelmäßigen Berichtsmechanismus für die Inanspruchnahme des Darlehens (Verwendung der Erlöse) und die damit verbundenen Ziele der ökologischen Nachhaltigkeit. 

 Auf der Grundlage des Rahmens können Möglichkeiten für Grüne Darlehen identifiziert werden, und ihre Fortschritte im Vergleich zu den Zielen können dann sowohl während der Vergabe- als auch der Nachvergabephase des Projekts verfolgt werden. 

 

Was kommt für ein grünes Darlehen in Frage? 

Ein breites Spektrum von Projekten, die positive ökologische und/oder soziale Auswirkungen haben, kann für eine nachhaltige Finanzierung in Betracht kommen. Grüne Darlehen müssen ihre Mittelverwendung an Umweltergebnisse knüpfen, die durch ESG-Ziele quantifiziert werden können. Einige Beispiele sind: 

• Eingesparte KWh 
• Verringerung der CO2e-Emissionen nach Scope 1, 2 und 3 
• Verwendung von an die Kreislaufwirtschaft angepassten Produkten 
• Erreichte BREEAM-Zertifizierung (ausgezeichnet oder besser) 
• Einbeziehung von Wasser-/Abfallmanagementmaßnahmen 

 Der Anwendungsbereich von Green Loans ist breit gefächert, und die Instrumente können zur Finanzierung eingesetzt werden: 

• Akquisitionen 
• Erschließungen 
• Renovierungen und Sanierungen 
• Infrastrukturprojekte (z. B. erneuerbare Energien) 
• Projekte zur Vermeidung von Umweltverschmutzung, zum Schutz von Wasser und Boden sowie zur Förderung der biologischen Vielfalt 

Im Einzelnen können (bestehende oder neue) Projekte, die die Förderkriterien der Grundsätze für grüne Darlehen erfüllen, ganz oder teilweise mit einem grünen Darlehen finanziert werden. Die Förderkriterien geben eine Auswahlmethode für grüne Projekte vor; diese sind jedoch weit gefasst, damit sie auf alle Anlageklassen anwendbar sind. Kritiker der Grundsätze argumentieren, dass die breite Auslegung es schlechten Akteuren ermöglicht, nachhaltige Finanzierungen auszunutzen und Projekte, die eigentlich nicht als „grün“ gelten sollten, zu „grünwaschen“. 

Projekte, die für den Immobiliensektor von Bedeutung sind und mit Green Loans finanziert werden können, sind: 

• Erneuerbare Energien – einschließlich Erzeugung, Übertragung, Geräte und Produkte;  
• Energieeffizienz – z. B. bei neuen und renovierten Gebäuden, Energiespeicherung, Fernwärme, intelligenten Netzen, Geräten und Produkten; 
• Umweltverschmutzungsvermeidung und -kontrolle – einschließlich der Verringerung von Luftemissionen, der Kontrolle von Treibhausgasen, der Bodensanierung, der Abfallvermeidung, der Abfallverringerung, des Abfallrecyclings und der energie- bzw. emissionseffizienten Verwertung von Abfällen zur Energiegewinnung; 
• Nachhaltige Wasser- und Abwasserbewirtschaftung – einschließlich nachhaltiger Infrastrukturen für sauberes Wasser und/oder Trinkwasser, Abwasseraufbereitung, nachhaltige städtische Entwässerungssysteme, Flussbegradigung und andere Formen des Hochwasserschutzes; 
• Anpassung an den Klimawandel – einschließlich Informationsunterstützungssystemen wie Klimabeobachtungs- und Frühwarnsystemen; 
• Grüne Gebäude, die regionale, nationale oder international anerkannte Standards oder Zertifizierungen erfüllen. 

 

Was ist das „Greenium“ der nachhaltigen Finanzierung? 

Um es noch einmal zu wiederholen: Der Fremdkapitalmarkt hat ESG-Prinzipien aufgenommen und nachhaltige Finanzierungsinstrumente entwickelt, um der Notwendigkeit der Finanzierung des grünen Wandels gerecht zu werden. Der Hauptanreiz für nachhaltige Finanztransaktionen ist die Möglichkeit, Zugang zu günstigerem Kapital als bei herkömmlichen Finanzierungen zu erhalten – zu den Kosten einer positiven Umweltwirkung. Der motivierende Faktor für dieses billigere Kapital ist die Zunahme von Fonds mit grünem Label (wie SFDR) und davor die Freigabe von Sanierungsfonds durch die Zentralbanken, die an die Eindämmung des Klimawandels gebunden sind. Dies hat zu einer starken Nachfrage nach grünen Anlagen geführt, die derzeit nur einen kleinen Teil des auf dem Markt verfügbaren Bestands ausmachen. Dieses Interesse der Anleger am Aufbau ihrer „grünen“ Kreditbücher hat es den Emittenten ermöglicht, Projekte zu einem geringeren Aufschlag zu finanzieren als bei konventionellen Finanzierungen, bei denen die Verwendung der Erlöse nicht für ein grünes Projekt vorgesehen ist. 

 as Greenium der nachhaltigen Finanzierung hat zum explosionsartigen Wachstum des Marktes beigetragen. Im Jahr 2020 erreichte der Markt für grüne Anleihen ein Rekordhoch von 269,5 Mrd. USD, gegenüber 12,7 Mrd. USD im Jahr 2012. Auch der Markt für Green Loans verzeichnet ein erhebliches Wachstum: Das weltweite Volumen für Green Loans wird im Jahr 2020 183 Mrd. USD erreichen, gegenüber 24 Mrd. USD im Jahr 2012.  

Eine Szenarioanalyse der Zinsnachlässe für verschiedene Arten von Projekten und Anlageklassen ist schwer zu beurteilen. Als private Darlehensverträge bewegen sich Grüne Darlehen in grauen Märkten; letztlich hängt der für ein Grünes Darlehen erzielte Abschlag von den Kapitalkosten, der Qualität der Umweltziele und der Verhandlung mit dem Darlehensgeber ab. 

Unsere interne Marktforschung und unsere Erfahrung bei der Vergabe grüner Darlehen deuten auf diese Schlüsselzahlen hin; wir schätzen einen erwarteten Abschlag auf den Kupon von 12 bis 45 Basispunkten und Step-Down-Mechanismen in den Ausstiegsgebühren von Entwicklungen und Übernahmen von 0,2 % bis 1,5 %. 

 

Longevity Partners‘ Dienstleistungsangebot 

Longevity Partners bietet Beratungsdienstleistungen und Second Party Opinions für nachhaltige Fremdfinanzierungen an. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Schaffung der für die Finanzierung von Green Loans erforderlichen Governance-Strukturen und erstatten jährlich Bericht über den Fortschritt der Transaktionen im Vergleich zu den in der grünen Klausel der Verträge festgelegten KPIs. 

• Longevity Partners entwirft einen Rahmen für nachhaltige Finanzierungen, in dem Richtlinien und Governance in Bezug auf die Verwendung der Erlöse, den Prozess der Projektbewertung und -auswahl, die Verwaltung der Erlöse und die Berichterstattung festgelegt werden. Dieses Dokument kann sowohl für den Darlehensnehmer als auch für den Darlehensgeber ausgearbeitet werden. Bei der Vergabe eines grünen Darlehens müssen sich die beiden Parteien auf die in diesem Dokument festgelegten Grundsätze einigen. 
• Longevity Partners verfolgt die Möglichkeiten von Green Loans im Rahmen von Finanztransaktionen und wendet das Rahmenwerk an, um die finanziellen Anreize zu nutzen, die bei der Vergabe von Green Loans bestehen. 
• Longevity Partners gibt jährliche Berichte über Grüne Darlehen heraus, in denen der Fortschritt der Projekte verfolgt wird und festgestellt wird, ob die Inanspruchnahme des/der jeweiligen Darlehens/Darlehen zur Erreichung der ausgewählten KPIs verwendet wurde.  
• Longevity Partners erstellt unabhängige Second Party Opinions (SPOs) über die Übereinstimmung der Transaktion mit den Marktprinzipien, den Vorschriften und den besten Praktiken auf dem Markt. Unsere SPOs orientieren sich an den LMA/LSTA-Richtlinien für externe Überprüfungen, vergleichen Ziele mit internationalen Rahmenwerken und sichern Kreditnehmern und Kreditgebern die Qualität eines Green Loan zu. 

Mit unseren Second Party Opinions bewertet Longevity Partners die Übereinstimmung des Projekts mit den relevanten LMA/ICMA Green, Sustainability-Linked und Social Loan Principles. Wir bewerten auch die Eignung der Verwendung der Erlöse im Hinblick auf die Anforderungen für die Projektbewertung und -auswahl sowie die Ziele des Kunden, wie sie im entsprechenden Rahmenwerk für nachhaltige Finanzierung festgelegt sind. Darüber hinaus wenden wir eine unabhängige Bewertungsmethode an, um die Eignung des Projekts im Hinblick auf eine Reihe von Mindestkriterien für die Förderfähigkeit zu bestimmen und die Ausrichtung auf die EU-Taxonomie abzubilden. 

 

Zusammenfassung 

Nachhaltige Finanzierungen, insbesondere grüne Darlehen, tragen der Notwendigkeit Rechnung, den grünen Wandel zu finanzieren, indem sie einen klaren Anreiz zur Durchführung von Projekten zur Dekarbonisierung bieten. Grüne Darlehen sind eine Form der Fremdfinanzierung, bei der das zugrunde liegende Projekt an ein positives Umweltergebnis gebunden ist und die Auswirkungen des Projekts mit der Inanspruchnahme des Darlehens verglichen werden können, um festzustellen, wie die Erlöse verwendet wurden. Um die Offenlegungsanforderungen zu erfüllen und sich an bewährten Praktiken zu orientieren, wird von grünen Darlehen erwartet, dass sie jährlich Bericht erstatten und aktuelle Informationen über den Fortschritt des Projekts und seinen Beitrag zur Umwelt liefern. 

Grüne Darlehen bieten eine ganze Reihe von Vorteilen. Sie helfen Fonds und Vermögenswerten, aufsichtsrechtliche Anforderungen zu erfüllen, bringen Reputationsvorteile mit sich, die Investoren anziehen, die nach ESG-orientierten Vermögenswerten suchen, und bieten natürlich auch klare finanzielle Vorteile. Neben dem oben erwähnten Greenium, das grünen Projekten niedrigere Zinssätze bietet, kommt ein Green Loan auch dem zugrunde liegenden Vermögenswert zugute. Energieeffiziente Anlagen haben niedrigere Betriebskosten und „grüne“ Anlagen haben im Allgemeinen einen höheren Wiederverkaufswert. 

Als ESG-Beratungsunternehmen unterstützt Longevity Partners seine Kunden bei der Entwicklung von Nachhaltigkeitsstrategien auf Fondsebene und bei der Verbesserung der Umweltleistung ihrer Anlagen. Durch die Umsetzung ihrer ESG-Bedürfnisse tragen wir zur Eindämmung des Klimawandels bei und helfen ihnen, eine wichtige Rolle bei der Erreichung der Pariser Ziele zu spielen. Mit Sustainable Finance haben wir eine zusätzliche Möglichkeit zur Dekarbonisierung geschaffen, indem wir Kapital direkt für grüne Projekte bereitstellen. 

Um den Bedarf unserer Kunden an nachhaltigen Finanzierungen zu decken, bieten wir Second Party Opinion Services an, um grüne Darlehen zu bewerten, Kreditnehmern und Kreditgebern zu versichern, dass die Transaktion den Marktprinzipien entspricht, die Ziele mit internationalen Rahmenwerken zu vergleichen und die Transaktion an die LMA/ICMA-Kriterien anzupassen. 

Wenden Sie sich an das Sustainable Finance Team, wenn Sie über die Finanzierung von Green Loans für Ihr Unternehmen sprechen möchten.