7 Juni 2023
Naomi Foster, Senior Sustainability and Energy Analyst, Longevity Partners Japan
In zahlreichen Städten weltweit findet man Nachbildungen von Design und Betonmonolithen. Dennoch bleibt der Stil japanischer Gebäude, der leicht an den schrägen Dächern der Tempel und den ikonischen Neonlichtern erkennbar ist, einzigartig. Allerdings entwickelt sich die japanische Architektur und Immobilienbranche stets weiter und wird von Nachhaltigkeit-Trends, dem sich ändernden Klima und den Bedürfnissen der japanischen Bürger und ausländischen Investoren beeinflusst. Die japanische Architektur hat sich widerstandsfähig gegenüber Umweltrisiken gezeigt und ist somit in der Lage, sich in den natürlichen Raum einzufügen. Bei der Integration von einigen ESG-Aspekten gibt es jedoch noch viel zu tun.
Der Stil, die Kultur und der Gebrauch von Gebäuden in Japan haben sich auf einzigartige Weise entwickelt. Die japanische Architektur wurde schon früh von chinesischen und koreanischen Stilen beeinflusst, die als Reisende vom ostasiatischen Kontinent über die koreanische Halbinsel nach Japan kamen. Als sich der Buddhismus in Japan im sechsten Jahrhundert ausbreitete, wurden die Tempel zum Mittelpunkt der lokalen Gemeinschaften und gehörten zu den beeindruckendsten Gebäuden der damaligen Zeit. Sie waren in der Regel aus Holz gebaut und hatten große Schrägdächer, die auch heute noch ein charakteristisches Merkmal der japanischen Architektur sind.
Als in dem sich entwickelnden Land Städte entstanden und die Bevölkerung Japans wuchs, mussten die Gebäude nicht nur die Menschen beherbergen und schützen, sondern auch einer weiteren Bedrohung standhalten – Erdbeben.
In Japan ereignen sich mehr Erdbeben als in jedem anderen Land der Welt. Jährlich gibt es in Japan etwa 1500 Erdbeben, da das Land in einem Gebiet liegt, in dem mehrere Kontinental- und Ozeanplatten aufeinandertreffen. Diese ernste und allgegenwärtige Bedrohung hat die Entwicklung der Gebäude in der Geschichte Japans bestimmt.
Die Berücksichtigung der Erdbebensicherheit ist schon bei sehr frühen japanischen Gebäuden zu erkennen. Beispielsweise wurde Holz anstelle von Stein verwendet, um zusätzlichen Flexibilität zu gewährleisten. Gebäude aus Holz können schwanken und sich biegen, während steinerne Gebäude zusammenbrechen würden. Aus diesem Grund war Holz in der Geschichte Japans schon immer das am meisten genutzte Material.
In späteren Jahren, als die Wirtschaft in Japan boomte und die Gebäude immer höher wurden, verzichteten die Japaner auf die in anderen Teilen der Welt bevorzugten Stahlbetonkonstruktionen. Stattdessen sah man häufig Gebäude mit Stahlkern, die sich bei plötzlichen Bodenkräften biegen konnten.
Mit dem Building Standards Act wurden die Anforderungen an die Erdbebensicherheit formalisiert und hohe Standards für die Einhaltung festgelegt. Die ersten Vorschriften wurden 1924 nach dem verheerenden Kanto-Erdbeben erlassen, bei dem mehr als 100.000 Menschen ums Leben kamen. Das derzeitige Baunormengesetz ist eines der strengsten der Welt und gewährleistet ein hohes Maß an Klimaresistenz in japanischen Gebäuden. Im Rahmen des Gesetzes werden Gebäude als erdbebensichere Gebäude (die gesetzlich vorgeschriebene Grundstufe), als Gebäude mit kontrollierten Schwingungen oder als Gebäude mit Basisisolierung eingestuft – durch das Erreichen der höheren Schutzstufen wird ein Gebäude für potenzielle Mieter oft attraktiver.
Inzwischen werden immer neuere Techniken eingesetzt, um Gebäude vor Erdbeben zu schützen. Air Danshin hat eine Technologie entwickelt, die es einem Haus ermöglicht, sich buchstäblich über das Chaos zu erheben. Die Technologie nutzt Sensoren, um ein Beben zu erkennen, woraufhin Luft aus einem Tank in das Fundament des Hauses gepumpt wird, um ein Kissen zu schaffen, auf dem das Haus schwebt. Da das Haus nicht mehr mit dem Boden verbunden ist, wird es von den Erschütterungen der Erde weniger stark beeinträchtigt, sodass das Haus und die darin befindlichen Personen und Gegenstände relativ unbeschädigt bleiben.
In anderen Teilen der Welt sehen sich immer mehr Gemeinden den Klimarisiken ausgesetzt, da extreme Umweltbedingungen immer häufiger auftreten: Waldbrände in Australien, Hitzewellen und Dürren in Europa und extreme Monsune in Afrika. Von Japan kann man sich inspirieren lassen, wie innovative Technologien eingesetzt werden können, um Gebäude angesichts des Klimawandels sicher und geschützt zu machen.
Japan war auch schon mit anderen Naturgewalten konfrontiert, die die Entwicklung der bebauten Umwelt beeinflusst haben. Im Jahr 1978 wurde die südliche Stadt Fukuoka von einer schweren Dürre heimgesucht. Die Stadt, die nur durch kleine Flüsse und begrenzte Reservoirs versorgt wurde, überlebte mithilfe von Wasserwagen und Notvorräten.
Seit der Dürre hat Fukuoka ein starkes Bewusstsein für den Wasserverbrauch entwickelt und Maßnahmen ergriffen, um gedankenlose Verschwendung zu verhindern. Die Stadt fördert die Verwendung von wassersparenden Geräten, wie Wasserhähne mit niedrigem Durchfluss, und schärft das Bewusstsein für den Wasserverbrauch. Seit 2003 müssen alle neu gebauten großen Gebäude ein Wassersystem installieren, das Regenwasser recycelt oder Grauwasser wiederverwendet.
Ähnliche Systeme werden nun weltweit in immer mehr Gebäuden eingesetzt, die ihren Wasserverbrauch senken wollen, um ihre Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Interessant ist, dass diese Systeme in einigen Teilen Japans schon seit vielen Jahren vorgeschrieben sind und dazu beitragen, den Wasserverbrauch niedrig zu halten – und dass sich die Dürre von 1978 in Fukuoka deshalb nicht wiederholt hat.
Wie aus diesen Beispielen hervorgeht, haben sich extreme Naturereignisse auf die Entwicklung des japanischen Immobilienmarktes ausgewirkt, aber auch die finanziellen Bedingungen hatten erhebliche Auswirkungen.
Das derzeitige Ungleichgewicht zwischen dem US-Dollar und dem japanischen Yen macht Investitionen in japanische Immobilien zu einer attraktiven Gelegenheit für internationale Investoren. Der relative Mangel an Regulierung für ausländische Investoren im Vergleich zu anderen asiatischen Ländern hat Japan seit langem attraktiv gemacht, und dieser zusätzliche finanzielle Anreiz gibt dem Land noch mehr Auftrieb.
Die Aussicht auf verstärkte ausländische Investitionen macht es erforderlich, dass japanische Anlagen neuen globalen Nachhaltigkeitsnormen entsprechen. In Europa ist es üblich, dass Investoren neue Anlagen auf ihre ESG-Eigenschaften hin überprüfen und sicherstellen, dass die neue Anlage im Einklang mit der globalen Politik steht. Dieses Screening kann in Form einer Überprüfung auf grüne Zertifizierungen, einer nachhaltigen Due-Diligence-Prüfung oder einer Prüfung des Energieverbrauchs erfolgen.
Um auf dem internationalen Markt weiterhin attraktiv zu bleiben, müssen japanische Vermögensverwalter diese Schlüsselmerkmale kennen, die bei anstehenden Akquisitionen ausschlaggebend sein können.
Es ist interessant, darüber zu spekulieren, wie sich Japan verändern könnte, um mit einem sich ständig weiterentwickelnden internationalen Markt Schritt zu halten. Derzeit sind in Japan zum Beispiel einheimische Zertifizierungen wie CASBEE und DBJ Green Building üblich. In Zukunft könnte es jedoch zu einer Verlagerung zu international anerkannten Standards wie BREEAM, WELL und LEED kommen.
Da sich das Klima in Japan verändert und heiße Sommer immer häufiger werden, wie die Hitzewelle 2022 gezeigt hat, müssen sich die Gebäude in Japan möglicherweise auch an eine andere klimatische Bedrohung anpassen. Der Bedarf an Wärmemodellierung und energiesparenden Kühlmethoden könnte sich erhöhen.
Schließlich sind in den nächsten Jahren ehrgeizigere Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz zu erwarten. Die internationale Energieunsicherheit und das Streben nach einem umweltfreundlicheren Lebensstil werden zu einem verantwortungsvolleren und nachhaltigerem Umgang mit Energie führen.
Was auch immer geschieht, wir können sicher sein, dass Japans Reaktion auf den Klimanotstand in den kommenden Jahren weiter zunehmen wird. Japan ist für seine hochwertige Technologie bekannt, durch die Unternehmen wie Mitsubishi und Hitachi weltweit bekannt wurden, und verfügt über ein beträchtliches Know-how für Innovationen in diesem Bereich. Da die kohlenstoffarme Technologie immer mehr in den Mittelpunkt rückt, könnten sich hier interessante neue Lösungen entwickeln.
So wie sich japanische Gebäude im Laufe der Jahrhunderte entwickelt haben, um sich einer Vielzahl von Herausforderungen zu stellen, können wir sicher sein, dass sie sich auch für diese neueste Herausforderung weiterentwickeln werden.