9 september 2020
by Myriam Busch
Een wind van veerkracht waait door de Franse commerciële vastgoedmarkt. Nu meer dan ooit, moet zij de wetmatige kans grijpen die dit tertiair decreet biedt, en werken aan de energietransitie in de gebouwde omgeving. Waar dient rekening mee te worden gehouden en binnen welke kaders? Wat zijn de uitdagingen voor de bouwsector met betrekking tot het decreet? Hoe wordt de sector uitgedaagd door het decreet? Welke tools zijn beschikbaar voor een effectief compliance managementproces?
Vormen & vereisten
Onlangs maakte de Franse regering de verscherping van de energievoorschriften voor de bouwsector openbaar, met het ELAN Décret Tertiaire (Wet huisvesting, planning, en digitale ontwikkeling). Het decreet van 10 april 2020, gericht op het reduceren van energieconsumptie in commercieel vastgoed, stelt ambitieuze doelen voor 2030 (-40%), 2040 (-50%), en 2050 (-60%), en is van toepassing op vastgoed groter dan 1000 m2 [1].
Op 3 mei 2020 is een decreet gepubliceerd met als doel overeenstemming over de inhoud te bereiken en de uitvoeringsprocedures te specificeren. Het definieert het consumptie referentieniveau naar type activiteit, waaruit vervolgens de reductiedoelstellingen worden bepaald. De mogelijkheid bestaat dat een technisch dossier met energiestudies nodig blijkt te zijn, om zodoende de relevantie van reductiedoelstellingen te bepalen [2]. Daarnaast moet vanaf 2021 de energieconsumptie van ieder gebouw gerapporteerd worden op het OPERAT-platform (Energy Performance, Renovation and Tertiary Actions Observatory), welke beheerd wordt door het Franse ADEME (Environment and Energy Control Agency).
De voortgang richting het behalen van de doelstellingen zal worden gemonitord door het Eco Energie Tertiaire proces, waar de energieprestatie van een gebouw zal worden weergegeven aan de hand van kleuren variëren van grijs tot groen. Dit zal een beter beeld schetsen voor portfolio’s bestaande uit meerdere assets.
Als betrokken partijen niet voldoen aan de decreetvereisten, zullen hen een boete worden opgelegd en hun naam openbaar worden gemaakt op een platform van de publieke overheid, met ‘name and shame’ tot gevolg. Het risico op reputatieschade is daardoor een realiteit.
De inzet
Deze nieuwe verordening is een belangrijk kantelpunt voor de energietransitie van de bestaande commerciële vastgoedmarkt. Het behalen van de doelstelling is immers alleen mogelijk als er een solide strategie met duurzame middelen tot de beschikking aan ten grondslag ligt. Het gevolg is een 30-jarig traject gericht op energie-efficiënte en algehele duurzaamheid, met als doel de algehele CO2- voetafdruk van bestaande gebouwen aanzienlijk te reduceren.
Tegenwoordig zijn technologische en procesmatige innovaties de belangrijkste drijfveren achter energie-efficiënte van gebouwen. Dit moet op een holistische manier worden bestudeerd, gezien het innovatieve karakter dat bestaande en verouderde aanpakken achterhaald maakt. Daarom mag verbetering van energetische factoren niet ten koste gaan van andere milieukundige en sociale criteria. Dergelijke kwesties moeten zich samen ontwikkelen als integrale en transversale performance indicators voor de commerciële vastgoedmarkt. Het is overduidelijk dat we niet langer meer alleen een energieperspectief moeten hebben, maar juist een koolstofperspectief.
Anderzijds vereist het decreet een oprechte samenwerking tussen verschillende vastgoedspelers, met name tussen eigenaars en huurders. Samen moeten ze verantwoordelijkheden overeenkomen en gegevens over energie delen. Dit zal collectieve karakter zal worden versterkt door een dergelijk partnerschap contractueel vast te leggen en de verdere ontwikkeling van green leaseovereenkomsten. De ‘tertiair decreet aanpak’ maakt waardebepaling van assets mogelijk en rendement bieden op korte termijn.
Toepassing & tools
Het volstaat niet meer om simpelweg technische oplossingen te implementeren zonder ze daadwerkelijk correct toe te passen. Het decreet moedigt de implementatie aan van een methode die gericht is op optimaal gebruik van data- en energie-installaties. Ten grondslag aan de aanpak en de inzet van middelen liggen een langetermijnvisie en -strategie. Het gaat hierbij niet alleen om de uitvoering van eenmalige maatregelen, maar ook om de uitvoering van een doorlopend en duurzaam monitoringplan. De partijen die die deze specifieke context integreren en begrijpen, krijgen inzichtelijk hoe zij zich het beste kunnen committeren en de juiste beslissingen moeten maken. Maar hoe weet je of je de juiste tools hanteert?
Tegenwoordig zijn de meeste energieprestatie tools voor gebouwen toegankelijk voor iedereen. Voorbeelden zijn BREEAM, HQE, LEED, Well, Fitwel, ISO 50001, ISO 14001 voor energie, milieu en welzijn, maar ook efficiënte technische installaties voor gebruik, management, dataverzameling, materialen, of hernieuwbare energieprojecten.
Digitalisering
Het verzamelen van energiegegevens is cruciaal om te voldoen aan het decreet, aangezien het de basis creëert voor het garanderen van een passend en betrouwbaar optimalisatieproces. Enkel toegang hebben tot informatie is echter niet voldoende; het moet verzameld, gemonitord, en geanalyseerd worden. Slimme meters, bijvoorbeeld, bieden een helder overzicht over energieverbruik – en consumptie. Zodoende vereenvoudigt het toegang tot de data, maar ook de vereiste compliance voor het indienen van informatie op het platform. Daarnaast leidt het tot kostenreductie bij het verzamelen van gegevens wanneer hier energiebesparingsactiviteiten aan worden gekoppeld, wat verdere efficiëntie van informatieverwerking tot gevolg heeft.
Energiemanagementsysteem
De ISO 50001-standaard biedt een al bewezen kans voor energiemanagement, doordat het wordt toegepast bij een breed scala aan activiteiten. Het is een perfect middel om energiereductie te realiseren en doelstellingen te behalen. De standaards kan worden aangepast aan alle type organisaties en certificeert een managementsysteem op basis van continue verbetering. Het is interessant om op basis van een visie voor het hele portfolio een multi-site certificering na te streven. Het managementsystem stelt de gebruiker in staat om persoonlijke op maat gemaakte strategieën en doelstellingen te definiëren, en een ‘tertiair decreet strategie’ volledig te integreren in een ISO 50001 energiemanagementsysteem. Bovendien ondersteunt de Franse regering deze aanpak via de PRO-SMen. Dit is een nationaal programma dat een bonus uitkeert aan organisaties die hun energiemanagementsysteem certificeren volgens de ISO 50001-normen [3]. De bonus kan oplopen tot 40.000€, afhankelijk van hoeveel procent energie wordt bespaard door het systeem. Ten slotte dekt het ook de kosten voor compliance, doordat de investering nodig voor implementatie van een energiemanagement vaak een rendement levert na om en nabij een jaar.
Energie-audits
Wanneer de infrastructuur voor een energiemanagement afwezig of onvoldoende is, is het essentieel om energie-audits en diagnoses uit te voeren. Hoe preciezer en toegankelijker informatiestromen zijn, hoe gemakkelijker het zal zijn om goed plan voor een object te ontwikkelen. Het is dan mogelijk om concrete energie-efficiënte maatregelen te nemen, met een geoptimaliseerd gebouwbeheersysteem, efficiënte installaties, en inpassing van hernieuwbare energie.
Conclusie
Regelgeving evolueert terwijl een algeheel, wereldwijd bewustzijn over de menselijke impact op het milieu groeit. Het is mogelijk dat dit bewustzijn is toegenomen tijdens de huidige Coronacrisis, terwijl er steeds kritischer wordt gekeken naar de wijze waarop gebouwen worden gebruikt in de professionele sfeer.
De bouwsector vertegenwoordigt 47% van het energieverbruik en 26% van broeikasgasemissies in Frankrijk [4]. Het is dan ook aan vastgoedpartijen om de benodigde maatregelen te nemen en het algehele bewustzijn verder te vergroten. Het tertiaire decreet biedt dan ook de kans om deze uitdagingen aan te gaan, en verandering methodisch en structureel te integreren. Longevity Partners is klaar om naar voren te stappen als de leider, die haar Franse cliënten begeleidt tijdens het tertiair decreet compliance proces.
Bronnen
[1] LEGIFRANCE. Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire [En ligne]. Disponible sur : https://www.legifrance.gouv.fr/
[2] JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE FRANCAISE. Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. 3 mai 2020. Texte 33 sur 95, 13 pages.
[3] PRO-SMEN PROGRAMME. PRO-SMEn, une prime pour mettre en place la norme ISO 50001 [En ligne]. Disponible sur : https://pro-smen.org/
[4] OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER DURABLE. Bâtiment durable [En ligne]. Disponible sur : https://www.mooc-batiment-durable.fr/