23 mei 2023
In de afgelopen maanden is de bouwsector onverwacht de hoofdrolspeler geworden in de favoriete blockbuster van EU-beleidsanalisten: het Fit-for-55-pakket. Fit-for-55 is aangekondigd in juli 2021 en is een maatregelenpakket dat het doel heeft de uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 met 55% te verminderen. Het pakket bestaat uit zowel nieuwe voorstellen als herzieningen van bestaande EU-wetgeving en heeft ook als doel een coherent kader te scheppen dat de ambitieuze klimaatdoelstellingen van de EU helpt te halen. De Energy Performance Building Directive (EPBD) is een belangrijke richtlijn diehet pakket bijwerkt en de laatste tijd centraal staat in het milieubeleid van de EU.
Herziening van de richtlijn betreffende de energieprestaties van gebouwen
De bouwsector is een essentieel instrument om de Europese emissiereductiedoelstellingen te halen. Verantwoordelijk voor 36% van de CO2-emissies en met meer dan 40% van het energieverbruik, kunnen energie-efficiënte en klimaatbestendige gebouwen zorgen voor meer emissiereducties in relatief korte tijd. De branche wordt vaak genoemd als oogappel voor de rechtvaardige transitie, aangezien de toenemende renovatiecijfers tastbare voordelen bieden voor de overgang naar een CO₂-neutrale samenleving. De renovatie van gebouwen levert niet alleen emissiebesparingen op, maar biedt ook werkgelegenheid, verlaagd energiekosten en creëert schonere en veiligere gemeenschappen. Door onze omgeving CO₂-neutrale te maken gaan mensen de voordelen van klimaatbestendigheid inzien. De EPBD staat daarom centraal in het streven van de Europese Commissie naar een klimaat neutrale toekomst.
De herziening van de EPBD wil het renovatietempo van gebouwen versnellen door strengere doelstellingen voor energievraag van gebouwen te stellen (via het kader voor Energie Prestatie Certficaten (EPC)). Dit zorgt ervoor dat alle nieuwe gebouwen vanaf 2028 bijna geen emissies meer uitstoten. Ketels op fossiele brandstoffen worden geleidelijk uitgebannen en in plaats daarvan worden zowel nieuwe als gerenoveerde gebouwen uitgerust met zonnetechnologieën.
Vanaf moment van aankondiging van de herziening is het Europese gebouwenbestand een punt van spanning en conflict geworden tussen Europese wetgevers en lidstaten. Net zoals gebouwen een zichtbaar embleem zijn voor een rechtvaardige en Co2-neutrale overgang, zijn ze ook een symbool van nationale identiteit. Sommige lidstaten verzetten zich tegen de strengere doelstellingen met het argument dat deze gelijk staan aan een aanval op hun soevereine identiteit. In de plaats daarvan drongen zij aan op meer ontspannen doelstellingen die nationale renovaties in een trager tempo laten lopen.
De economische aspecten van renovatie
Het sentiment onder de oppositie is dat eenvoudige economische instrumenten efficiënter zijn, aangezien deze de nationale overheidsorganen beter beschermen. Dit staat in contrast met het voorgestelde EU-brede ratificatie-mechanisme voor energie-efficiëntie tegenover het bestaande kader voor EPC’s (dat overigens wel werkt op basis van voorraaddrempels op nationaal niveau en relatieve renovatiepercentages). Het voorgestelde alternatief? De komende opname van de bouwsector in de EU-regeling voor de handel in emissierechten (ETS). Laat de markt het oplossen, zo argumenteerden ze! Stel de prijs vast en de renovaties komen vanzelf!
Veel valt te zeggen voor de waarde van dynamisch efficiënte-mechanismen voor emissiereductie. Terecht wordt gesteld dat het vaststellen van een toereikende prijs voor CO₂ zorgt voor de aanmoediging van renovaties. Maar om de ambitieuze – en steeds snellere – renovatiedoelstellingen te bereiken, kan een eenvoudige ‘cap-and-trade’ niet snel en niet ver genoeg gaan. Het ETS moet complementair zijn. Het kan financiële en economische belemmeringen slechts gedeeltelijk aanpakken en is niet in staat de bekende belemmeringen voor renovatie effectief aan te pakken, met uitzondering van de effecten van het verhogen van de energierekening voor huishoudens. Bovendien is de EPBD een noodzakelijk kader om ervoor te zorgen dat rekening gehouden wordt met lokale en nationale omstandigheden, de diversiteit van het gebouwenbestand en infrastructuur op een manier die met de ETS niet mogelijk is.
De zakelijke argumenten voor de herziening van de EPBD
Een voordeel van de invoering van een prijsmechanisme gekoppeld aan de energieprestatie van een gebouw, is dat het particulieren ertoe aanzet hun assets te renoveren om zo kosten te drukken en de waarde te beschermen. De EPBD bereikt dit doel echter met andere middelen. Het voorstel gaat in dezelfde mate over assetbescherming als over klimaatbestendigheid.
Gebouwen met laag gewaardeerde EPC’s zullen, ongeacht de EPBD, steeds minder waard worden. Tevens worden omvangrijke renovaties door de gehele nationale vastgoedvoorraad vereist. Hoewel aanzienlijke overheidsmiddelen opzij gezet worden om te helpen bij de renovaties die de Europese gebouwen nodig hebben, is dit alleen niet genoeg. Het renovatietempo van vastgoed in Europa bedraagt momenteel 1% per jaar. Aangezien meer dan 75% van de vastgoedvoorraad als energie-ineffiënt beschouwd wordt en 95% van die voorraad in 2050 nog in gebruik zal zijn, is een renovatietempo van 3% of meer nodig om de EU-doelstellingen voor CO2-reductie binnen de voorgestelde termijn te halen. Kortom: Europa heeft geld nodig en wel nu.
De herziening van de EPBD zal zorgen voor een kapitaalinjectie van de overheid in de vastgoedsector waardoor gebouwen worden opgeknapt en banen worden gecreëerd. Tevens ontstaat er tegelijkertijd een omgeving waarin particuliere investeringen worden ondersteund. Rechtszekerheid is een belangrijke voorwaarde in het stimuleren van financiële stromen. De EPBD – en de Renovatiegolf, haar ondersteunende zusterstrategie – is een lange termijn belofte ten aanzien van particulieren. Zij geeft namelijk aan dat de wetgever renovatie wil ondersteunen. De bindende en toenemende doelstellingen laten zien dat renovatie een doorlopend proces zal zijn de komende jaren. Het is slim om nu te investeren in renovatie en het verzekert het ontstaan van toekomstige waarde.
Door de herziening van de verstrekking van gebouwgegevens zal de EPBD ervoor zorgen dat banken passende toegang hebben tot die data. Het stroomlijnen en harmoniseren van dataverzameling én de rapportage van gegevens over het energieverbruik van de gehele vastgoedvoorraad in de EU, beschikken banken over de nodige data om risicobeoordelingen te doen. Als gevolg hiervan kunnen zij de consumenten de meest aantrekkelijke producten aanbieden.
De zekerheid over het tempo en het tijdschema van de geplande renovaties ondersteunt banken en andere financiële instellingen bij hun beslissingen over portfoliotoewijzingen en financiering op de middellange termijn. Hierdoor kunnen eigenaren en investeerders meer investeren in onderhoud, duurzaam ontwerp en de energie-efficiëntie van hun vastgoed. Dankzij de wettelijke ondersteuning van EU-brede renovatiegaranties kunnen kredietinstellingen hun risicoblootstelling bij groene hypotheken verminderen.
Het essentiële stukje van de puzzel
De herziening van de EPBD markeert een keerpunt voor de toekomst van de gebouwde omgeving. Eindelijk worden de kwesties aangepakt waar de sector al jaren om vraagt en verschuift de aandacht naar daar waar het nodig is. Het is duidelijk dat strenge doelstellingen nodig zijn om verandering teweeg te brengen en actie te stimuleren. Ook is het duidelijk dat het bieden van rechtszekerheid de geldstromen kan vergroten en investeringen kan aansporen.
Duurzaam verantwoorde gebouwen ondersteunen een goed leven en bouwen een goede samenleving op. Vernieuwing en herinrichting creëren ecologische en sociale waarde, ondersteunen het streven naar een CO2-neutrale economie en verhogen de waarde en veerkracht van vastgoed. Gelukkig begrijpen de Europese wetgevers dit en hebben zij vóór de voorgestelde herziening van de EPBD gestemd. Over het voorstel wordt nu op inter-institutioneel niveau onderhandeld zodat de argumenten van de lidstaten meegenomen kunnen worden. De business case voor de EPBD is helder, maar haar toekomst ligt nu in de handen van de Europese lidstaten. We kunnen alleen maar hopen dat zij dit ook inzien.
Hoe kan Longevity helpen?
Bij Longevity Partners geloven we dat kennis van regelgeving de basis vormt van elke succesvolle duurzaamheidsstrategie. We gebruiken onze specialistische kennis van de vastgoedsector om beleids- en regelgevingsanalyses te maken van regelgeving zoals de EPBD, afgestemd op de behoeften van onze klanten en hun geografische locatie. Ons team biedt een scala aan diensten, waaronder wetgevingsherzieningen, trainingen en workshops, en gegevensbeheer en -rapportage, om ervoor te zorgen dat cliënten de risico’s en kansen in verband met regelgeving beter kunnen inschatten.
Bij Longevity Partners geloven we dat kennis van wet- en regelgeving de basis vormt van elke succesvolle duurzaamsheidsstrategie. We gebruiken onze specialistische kennis van de vastgoedsector om beleids- en regelgevingsanalyses te maken van regelgeving zoals de EPBD, welke is afgestemd op de behoeften van onze klanten en hun geografische locatie. Ons team biedt een scala aan diensten, waaronder legislation reviews, trainingen, workshops, gegevensbeheer en -rapportage. Zo zorgen wij ervoor dat onze klanten de risico’s en kansen in verband met wet- en regelgeving beter kunnen inschatten.