22 maart 2021
Verduurzaming van vastgoed is voor steeds meer institutionele investeerders een vereiste. De focus ligt hierbij vooral op het reduceren van het energieverbruik en de uitstoot van CO2. Andere thema’s zoals waterverbruik blijven in Nederland grotendeels onderbelicht. Een gemiste kans, want er zijn voldoende aanknopingspunten om juist daar proactief mee aan de slag te gaan. Ter gelegenheid van Wereldwaterdag hebben Longevity Partners en Smartvatten besloten om samen te kijken naar het thema water in de vastgoedsector. Wat is de noodzaak tot waterbesparing en wat zijn de mogelijkheden om op een verantwoorde manier met water om te gaan?
Waterschaarste en de impact op vastgoed
In de afgelopen twintig jaar zijn 90% van de wereldwijde rampen veroorzaakt door overstromingen, stormen, hittegolven en andere weer-gerelateerde gebeurtenissen. Weersextremen zullen door klimaatverandering steeds vaker voorkomen. In delen van de wereld leidt dit tot wateroverschotten, terwijl het in andere delen juist zorgt voor extreme watertekorten. Historisch gezien is water een belangrijk thema in Nederland. De aandacht is traditioneel gericht op het voorkomen van overlast door een teveel aan water. Er is aanzienlijk geïnvesteerd in Deltawerken en dijken om ons te beschermen tegen overstromingen; maar op het gebied van bescherming tegen droogte lopen we achter op andere Europese landen. Ons watersysteem is ingericht op afvoer, niet op het vasthouden van water. De consequenties daarvan werden de afgelopen jaren zichtbaar. Tal van weerrecords sneuvelden en de kwetsbaarheid van ons land werd duidelijk bij aanhoudende droogte en hitte gedurende de zomermaanden. Waterbedrijven ervaren steeds vaker problemen bij de inwinning van drinkwater als gevolg van neerslagtekorten en lage grondwaterstanden. Het probleem wordt versterkt doordat we in Nederland bijna twee derde van het drinkwater uit grondwater onttrekken, waardoor minder water beschikbaar is. Het RIVM heeft becijferd dat, als de huidige groei doorzet, we 30 procent meer drinkwater gebruiken in 2040 dan nu. Dat levert niet alleen uitdagingen op voor drinkwaterbedrijven, de agrarische sector, particulieren en dijkbeheerders; het levert ook risico’s voor de vastgoedsector op.
Door aanhoudende droogte en een daling van de grondwaterstand ontstaat schade aan funderingen wat kan leiden tot scheefstand en scheurvorming in gebouwen. De verwachting is dat de schade aan Nederlandse funderingen tot 2050 verder zal toenemen door klimaatverandering. Dit beperkt zich niet alleen tot Nederland. In Frankrijk zijn de onderhoudskosten van vastgoed in de afgelopen twee decennia door bodemverzakkingen met meer dan 50% toegenomen. Verzekeringsmaatschappijen zijn hierdoor genoodzaakt om hogere verzekeringspremies te rekenen. In Frankrijk zijn funderingen verzekerd via een publieke verzekeringsdekking, maar in Nederland is funderingsschade vaak niet meeverzekerd. Dit betekent dat circa één miljoen onverzekerde huizen en bedrijfsgebouwen in de toekomst met hoge kosten te maken zullen krijgen. Voornamelijk in de Randstad – waar de bebouwingsdichtheid het hoogst is – veroorzaken perioden van extreme droogte verzakkingen (Figuur 1). De schade zal in de tientallen miljarden gaan lopen. Ook in Nederland is het daarom essentieel om ons te richten op klimaatadaptatie en toekomstbestendig vastgoed.
Figuur 1: Herkomst meldingen funderingsschade (KCAF; september 2020)
Stranded assets en de noodzaak tot waterbesparing
De noodzaak tot waterbesparing wordt nog urgenter als gevolg van veranderende regelgeving. De Nederlandse overheid neemt al maatregelen tegen watertekorten en droogte, en er wordt regelmatig een beroep gedaan op burgers voor waterbesparing. In de afgelopen jaren zijn de prijzen voor drinkwater jaarlijks licht verhoogd. Een verdere stijging in de komende jaren is te verwachten. Het niet anticiperen op wijzigingen in wet- en regelgeving of prijsverhogingen van drinkwater, kan leiden tot onnodige kosten. Het levert bovendien een onnodig risico tot ‘stranded assets’ op. Bij stranded assets is te laat gereageerd op ontwikkelingen in de markt en wordt niet meer aan normen voldaan, waardoor de gebouwen aanzienlijk in waarde kunnen dalen. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van nieuwe wet- en regelgeving vanuit de overheid, of het negeren van duurzaamheidseisen vanuit investeerders.
De kracht van duurzaamheid in de sector
Steeds meer vastgoedinvesteerders in Europa en daarbuiten hechten waarde aan een gedegen Environment, Social en Governance (ESG) beleid. Onderzoek toont aan dat investeren in duurzaam vastgoed loont en het wordt steeds duidelijker dat het meewegen van ESG-factoren bij investeringen leidt tot een solide business case. Groene gebouwen vertegenwoordigen meer waarde dan conventionele gebouwen, zijn energie-efficiënt en gebruiken gemiddeld 11% minder water. De totale operationele kosten van groene gebouwen kunnen hierdoor tot 37% dalen en een aantoonbaar duurzaam gebouw kan tot wel 43% meer waard worden. Het is duidelijk dat duurzaamheid een essentieel onderdeel van waardebepaling is geworden. Om inzicht te verkrijgen in de duurzaamheidsprestaties (waaronder waterverbruik) van vastgoed, is het daarom van belang om deze op een strategische manier te analyseren.
Veel investeerders maken daarbij gebruik van de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB is een jaarlijks terugkerend onderzoek welke ESG gerelateerde prestaties van vastgoedspelers en hun portfolio’s beoordeelt. Partijen die aan GRESB deelnemen krijgen een beoordeling van 1 tot 5 sterren, wat als communicatiemiddel naar investeerders dient. Waar GRESB gespecialiseerd is in het beoordelen van duurzaamheidsprestaties van complete vastgoedportefeuilles, bieden andere certificeringsschema’s juist een framework voor het inzichtelijk maken van duurzaamheidsprestaties op assetniveau. Deze certificeringen dienen tegelijkertijd als geverifieerde input voor GRESB. Een van de meest gehanteerde certificeringsschema’s voor gebouwen wereldwijd is BREEAM. Aan de hand van de BREEAM beoordelingsrichtlijn wordt een pand beoordeeld op verschillende categorieën, waaronder water. Daarmee kunnen de prestaties van een gebouw vergeleken worden met andere gecertificeerde gebouwen en kunnen maatregelen worden geïdentificeerd om het watergebruik te optimaliseren.
Voorbeelden uit de praktijk
Door strengere duurzaamheidsdoelstellingen en eisen vanuit investeerders komt steeds meer druk te liggen op vastgoedeigenaren, beheerders en gebruikers om verantwoord met water om te gaan. Uit BREEAM en GRESB scores – op nationaal en Europees niveau – wordt echter duidelijk dat veel gebouwen nog punten verliezen op het onderdeel water. Het ontbreekt veel gebouweigenaren nog aan een gedetailleerd inzicht in het verbruik van installaties. Daarnaast wordt de opname van meterstanden vaak nog offline gedaan en komt hergebruik van water zelden voor. Zonder verbruiksgegevens kan de bewustwording over het waterverbruik niet worden vergroot en is het moeilijk om passende maatregelen te identificeren. Inzicht kan bijvoorbeeld worden verkregen met slimme meters, sub-meters en automatische lekdetectie waarmee afwijkingen in verbruik worden gedetecteerd. De implementatie van dit soort systemen wordt ook gewaardeerd door de BREEAM beoordelingsrichtlijn. Tot op heden had een lage BREEAM score in de categorie water weinig effect op de beoordeling, maar met de nieuwe versie van BREEAM International 2020 weegt de categorie ‘water’ zwaarder mee. Gebouweigenaren zullen dus meer moeten investeren in beleid en waterbesparende technologieën om een hogere BREEAM score te behalen. Met de nieuwe versie en de introductie van de categorie ‘Bestendigheid’ (Resilience), komt er meer aandacht voor klimaatgerelateerde risico’s en het nemen van noodzakelijke mitigerende maatregelen, aldus Peter Gabriëls, Projectmanager bij de Dutch Green Building Council (DGBC).
“ Middels deze nieuwe categorie wordt – naast de bestaande overstromingsrisicobeoordeling – ook een risicobeoordeling van alle klimaatgerelateerde risico’s voor het gebouw gestimuleerd, zoals wateroverlast door hevige piekbuien en de gevolgen van droogte. Een extra stimulans is aangebracht met de introductie van zogenaamde ‘Exemplary Credits’, waarmee de vertaalslag van klimaatgerelateerde risico’s wordt gemaakt naar de waarde van het gebouw.“
– Peter Gabriëls, DGBC -”
Figuur 2: Het NOW Building in Hoofddorp ontving mede door toepassing van waterbesparende maatregelen een BREEAM-NL In Use beoordeling van 4 sterren
Hoewel waterbesparende maatregelen nog weinig worden toegepast, blijkt de toegevoegde waarde uit de hierboven becijferde kostenbesparingen en stijgende waterprijzen.
Voorbeelden van waterbesparende maatregelen op gebouwniveau zijn bijvoorbeeld zichtbaar in het NOW Building te Hoofddorp. Daar wordt gebruik gemaakt van waterbesparende installaties en appendages, zijn sub-meters geïnstalleerd en wordt hemelwater gebruikt voor het spoelen van de toiletten. Ook vindt buffering van regenwater plaats middels een groendak en is het asset aangesloten op een gescheiden rioleringssysteem. Hiermee wordt de druk op rioolwaterzuiveringen verlicht en wordt rekening gehouden met weersextremen die het reguliere rioolstelsel zouden overbelasten. Het NOW Building ontving mede hierdoor een BREEAM-NL In Use beoordeling van 4 sterren (Excellent).
Ook op het niveau van de organisatie erkennen steeds meer institutionele verhuurders de mogelijkheden en het belang van waterbesparing. Zo heeft Heimstaden zich gecommitteerd aan een portfolio-brede doelstelling van 1 procent waterbesparing per m2 per jaar tot 2030. Door reductiedoelstellingen als deze te formuleren – en dit vervolgens terug te rekenen naar noodzakelijke maatregelen – creëert het bedrijf voor zichzelf de noodzaak om vandaag nog te beginnen met waterbesparing.
Inzetten op waterbesparend en klimaatadaptief vastgoed
Voorspellingen van de UN laten zien dat circa 40% van de wereldbevolking in 2030 te maken zal krijgen met een tekort aan water. Mede daardoor is water een cruciaal onderdeel van de Sustainable Development Goals (SDGs). Zonder water – en zonder acceptabel waterbeheer – kan geen van deze SDG’s bereikt worden. De bouwsector is in Nederland verantwoordelijk voor 30% van het watergebruik, waardoor de vastgoedsector een leidende rol kan innemen als het aankomt op duurzaam waterbeheer. Op de Climate Adaptation Summit van 2021 benadrukte minister Cora van Nieuwenhuizen – van Infrastructuur en Waterstaat – dat ons land zal blijven innoveren om ons watermanagementsysteem verder te verduurzamen. Wetgeving zal nog verder worden aangescherpt en doelstellingen verder worden aangepast. In combinatie met de risico’s die niet-duurzame investeringen met zich meebrengen, zullen bedrijven die onvoldoende inspelen op waterschaarste een groter risico opleveren voor beleggingsportefeuilles. Tegelijkertijd gaat transparantie in duurzaamheidsprestaties een meer significante rol spelen, waardoor inzicht in onder andere waterverbruik nog belangrijker zal worden.
Gelukkig is te zien dat de belangstelling voor duurzaam watermanagement toeneemt bij grote Pan-Europese vastgoedfondsen en lokale vastgoedmanagers. Bewustwording rondom waterverbruik is groeiende, maar er is nog een lange weg te gaan. We hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor toekomstige generaties en er is voldoende onderbouwing om hieraan te werken met een gedegen waterbeleid. Inzetten op waterbesparend en klimaatadaptief vastgoed is een essentieel onderdeel van de duurzaamheidsopgave en mag niet langer worden genegeerd.
Gegevens auteurs:
Longevity Partners B.V. : Olaf Amersfoort, Sustainability & Energy Analyst – oa@longevitypartners.nl
Smartvatten B.V.
Met dank aan L’Etoile Properties (beheerder NOW building) en Heimstaden