11 april 2018
Vastgoed bevindt zich op het kruispunt van enkele zeer belangrijke wereldwijde uitdagingen. Het draagt positief en negatief bij aan kwesties als transport, landgebruik, klimaatverandering, gebruik van hulpbronnen, gezondheid en sociale mobiliteit.
Vastgoed werd, enigszins vergelijkbaar met goud, lang beschouwd als een aantrekkelijke alternatieve investering. Het bezit van vastgoed, vooral met een woonfunctie, kan op lange termijn zekerheid bieden door in te dekken tegen inflatie en fungeren als winstgevende, tastbare waardeopslag1, zelfs in roerige tijden. Indirect eigendom van vastgoed door bijvoorbeeld aandelen in een beursgenoteerd vastgoedvennootschap of een Real Estate Investment Trust (REIT), wordt over het algemeen ook gezien als een stabiele investeringsoptie. Bovendien hoeven indirecte investeerders in vastgoed zich geen zorgen te maken over de toegangsbelemmeringen die gepaard gaan met de aankoop van fysiek vastgoed, waarbij een (grote) investering vooraf nodig is.
Niettemin brengt investeren in vastgoed (direct of indirect) risico’s met zich mee, waarvan vele betrekking hebben op ecologische, sociale en governance-aspecten2. Een veranderend geopolitiek landschap gekenmerkt door populisme, nationalisme, conflict en migratie, evenals toenemende ongelijkheid gevoed door een focus op kortetermijnwinst, heeft men bewuster gemaakt van hoe ver investeren is gaan afstaan van het oorspronkelijke doel, namelijk de reële economie en de behoeften van de samenleving van dienst te zijn. De wereld heeft tegelijkertijd meerdere opeenvolgende jaren van recordhoge temperaturen en economische verliezen door extreme weersomstandigheden gekend3. Wetenschappers kunnen nu een verband aantonen4 tussen deze gebeurtenissen en een veranderend klimaat veroorzaakt door onveilige concentraties van broeikasgassen in de atmosfeer, waarvan de overgrote meerderheid het gevolg is van menselijke activiteit5.
De opkomst van duurzame en verantwoorde investeringen
Deze factoren hebben ertoe bijgedragen dat de relatief nieuwe reeks strategieën tot stand is gekomen die kunnen worden gegroepeerd onder de term duurzame (of verantwoorde) investeringen. Er is een gebrek aan consensus onder de investeringsgemeenschap over de precieze terminologie, maar alle duurzame investeringen zijn op zijn minst bedoeld om de risico’s die voortvloeien uit ESG-kwesties te beperken. Afhankelijk van de drijfveren van de investeerder zijn sommige strategieën zelfs gericht op het positief beïnvloeden van een bepaald ESG-probleem. De huidige kennis van de naamgeving duurzaam investeren kan als volgt worden samengevat6, 7 & 8:
ESG-kwesties integreren in investeringsanalyse en activabeheer binnen de vastgoedsector is de afgelopen jaren gangbaar geworden. Weinig investeerders zouden tegenwoordig ten minste rekening houden met de ‘E’ in ESG door bij potentiële en bestaande investeringen op zijn minst rekening te houden met energie- en watergebruik en afvalverwijdering. De participatie in de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) die van een handvol grote pensioenfondsen in 2009 is gestegen tot 850 vastgoedbedrijven en fondsen met gezamenlijk USD 3,7 biljoen aan beheerd vermogen (AUM) in 2017 ondersteunt dit idee.
Het is geen wonder dat GRESB in slechts acht jaar tijd zo’n grote groei heeft doorgemaakt: tegelijkertijd is er relatief degelijk onderzoek naar voren gekomen waaruit de voordelen van ESG-integratie in vastgoed blijken. Uit beoordelingen9 over de zogenaamde ‘groene premie’, d.w.z. hogere huur- en verkoopprijzen die ‘groene’ gebouwen krijgen, blijkt dat tot 17% bestemd is voor woningverkoop, en respectievelijk tot 26% en 12% voor de verkoop en verhuur van kantoorgebouwen. De gegenereerde voordelen eindigen niet bij de investeerder, hoewel: gemeten productiviteitsverhogingen10 onder groene bouwomstandigheden variëren van 8 – 11% (goede binnenluchtkwaliteit) tot 1 – 9% (thermisch comfort), en zelfs een 61% toename van de cognitieve functie. Anderen hebben de voordelen van verhoogde sportaanbod kunnen merken11 door verbeteringen van het welzijn.
De noodzaak om de impact te vergroten
Hoewel overtuigende gegevens over de voordelen van ESG beginnen te verschijnen, is er voor de gebouwde-omgevingsector nog een lange weg te gaan om de verwachte verdubbeling of zelfs verdrievoudiging van hun bijdrage aan de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen (BKG)12 te voorkomen, uitgaande van een referentiescenario. Het aandeel bedraagt momenteel ongeveer 30%, wat het enorme potentieel voor mitigatie onderstreept dat de sector en zijn investeerders hebben. Om de uitdaging in perspectief te plaatsen: uit een rapport13 van de World Green Building Council van mei 2017 bleek dat de hele wereldwijde bouwvoorraad, die naar verwachting14 zal groeien van 223 miljard m2tot 415 miljard m2, tegen 2050 een nettopositie van koolstofvrij moet bereiken om te voorkomen dat de aarde met twee of meer graden opwarmt.
In het licht hiervan lijken er meer radicale middelen nodig te zijn om een koolstofarme vastgoedsector te bevorderen. Daarom is het de moeite waard om van de hierboven beschreven duurzame beleggingsstrategieën de meest ambitieuze strategie te onderzoeken, namelijk impactinvesteren: een “turboversie” van ESG. Binnen de investeringsgemeenschap heerste lang het gangbare idee dat impactinvesteringen minder rendement opbrengen dan reguliere investeringen. Dit was tot voor kort moeilijk te betwisten vanwege een gebrek aan gegevens. In 2017 brachten het Global Impact Investing Network (GIIN) en Cambridge Associates (CA) echter een rapport15 uit met benchmarks voor impactinvesteringen in de reële-activawereld, in het bijzonder voor hout, vastgoed en infrastructuur. Het rapport verzamelde gegevens over de prestaties van 55 fondsen die tussen 1997 en 2014 waren aangetrokken (2004 tot 2014 voor vastgoedfondsen). De impacttypen voor vastgoed waren ingedeeld in groene gebouwen, betaalbare woningen en gemeenschapsdiensten of een combinatie hiervan.
Het rapport constateerde dat het bij alle drie soorten activa voor impactfondsen mogelijk is risicogecorrigeerd marktrendement te behalen. Net als bij conventioneel investeren is het echter van belang het juiste fonds te kiezen om de doelstellingen van elke investeerder te bereiken, aangezien de resultaten aanzienlijk variëren. Het gemiddelde samengevoegde netto interne rendement (IRR) van impactinvesteringsfondsen in vastgoed was 0,8% in vergelijking met 4,9% van conventionele fondsen. Het aantal wordt naar beneden getrokken door een paar grotere fondsen die relatief slecht presteren. Meer dan de helft van de bestudeerde impactfondsen werd ook na 2011 opgehaald, vergeleken met 31% van de conventionele fondsen, wat de resultaten scheef kan trekken. Kleinere impactfondsen (AUM met minder dan USD 50 miljoen) brachten gemiddeld een netto IRR van 10,2% op in vergelijking met de 6,3% van conventionele fondsen. Hierbij wordt nogmaals duidelijk dat fondsenselectie (waarbij grootte een factor is) bepalend is voor het waarborgen van concurrerend rendement op de investeringen.
Bij toepassing van een gelijkgewogen berekeningsmethode voor netto IRR bedroeg het gemiddelde rendement van de impactfondsen 3,8%, vergeleken met 4,9% voor conventionele fondsen. Dit is een veel kleiner verschil dan met samengevoegd IRR. Over het algemeen bleken de bestudeerde vastgoedimpactfondsen ook minder volatiel te zijn dan hun conventionele tegenpartij, die inspelen op hun potentieel om als langetermijninvestering stabiliteit te bieden. Van alle impactinvesteringsfondsen voor vastgoed waren de best presterende fondsen gericht op meergezinswoningen. Deze subsector behaalde een gemiddeld gelijkgewogen netto IRR van 17,2% vergeleken met het rendement van 10,4% van hun conventionele tegenhangers.
Nieuwe kansen en redenen om te impactinvesteren
Evenzo levert het rendement van impactinvesteringsfondsen in infrastructuur bemoedigende gegevens op, waarbij het topfonds een netto IRR van meer dan 29% produceert. Bijna 25% van de fondsen genereerde ook een netto IRR van 10% of meer. Naarmate de verstedelijking zal toenemen, worden de kwaliteit en de toegang tot huisvesting, transport en utiliteitsinfrastructuur belangrijker. Jonathan Williams van de IPE ziet hier mogelijke aansluiting en beweert dat we in de toekomst misschien niet alleen investeren in gebouwen in steden met opkomende markten, maar ook bijvoorbeeld in de lokale spoorwegen waar die steden gebruik van maken16. Het potentieel is er al: volgens het GIIN/CA-rapport bieden reële activa de op twee na grootste mogelijkheid voor impactinvesteren (na private equity/risicokapitaal en particuliere schuld), waarbij bijna 25% van de impactfondsen is gericht op reële activa.
Het is duidelijk dat impactinvesteren in vastgoed en het bredere vastgoeduniversum louter lucratief kan zijn gezien de aangeboden financiële stimulansen. De morele noodzaak om de klimaatverandering te beperken en de levenskwaliteit van hele gemeenschappen te verbeteren, is echter een andere duidelijke drijfveer. Bovendien blijkt uit de enquête van PwC17 dat de toenemende interconnectie tussen werk en privéleven een van de belangrijkste trends is die wereldwijd veranderingen in de vastgoedsector in de hand werkt. Dit oppert de mogelijkheid dat er in de toekomst minder plaatsafhankelijke ‘9 tot 5’ vormen van werk zullen zijn, en bijgevolg meer ruimtes die mensen tegelijkertijd kunnen gebruiken voor werken, wonen, sociale contacten onderhouden en gebruik maken van diensten. Door deze levensstijlfactoren aan te pakken en het welzijn van mensen te benadrukken, kan het risico op ‘gestrande activa’ worden voorkomen.18
Activa kunnen ook door fysieke klimaatveranderingsrisico’s, chronisch of acuut, gestrand raken.19 In een document20 uit 2014 van het Urban Land Institute wordt betoogd dat:
“… in belangrijke mate moet een belangrijk gevolg van klimaatverandering, namelijk extreme weersomstandigheden, door de [vastgoed] industrie nog serieus worden aangepakt. Veel vastgoedinvesteerders en verbonden deelnemers zijn zich er eenvoudigweg niet van bewust dat deze gebeurtenissen een steeds grotere, overtuigende en meer directe bedreiging vormen voor vastgoedwaarde en zien daarom de bijbehorende risico’s over het hoofd bij investeringsbesluitvorming.”
Impactinvesteren vanuit een perspectief dat klimaatverandering kan worden beperkt en aangepast kan hiertoe bijdragen. De potentiële voordelen zijn legio: de eerste bedrijven op de markt kunnen kostbare verzekeringsclaims of andere economische schade vermijden als gevolg van stormen, overstromingen, droogte of indirecte gevolgen, zoals verstoring van de nutsinfrastructuur, burgerlijke onrust of ongunstige beleidsbeslissingen. Impactinvesteerders kunnen ook de potentieel hoge kosten vermijden van reactief voldoen aan toekomstig beleid dat naar verwachting in de nabije toekomst in wetgeving zal veranderen. Voorbeelden zijn de toename van bekendmakingsvereisten over hoe bedrijven en investeerders in hun strategieën omgaan met duurzaamheid en klimaatverandering, aanbevolen door de Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD: Taakgroep Klimaatgerelateerde financiële informatie)21 en de High-Level Expert Group (HLEG: deskundigengroep op hoog niveau22) voor duurzame financiering van de Europese Unie, evenals een potentiële prijs voor koolstof – uitgestoten of opgenomen.
Ten slotte is de morele plicht duidelijk. Om Marilou van Golstein Brouwers van Triodos Investment Management te citeren22: “Hoe we beleggen bepaalt hoe de wereld er in de toekomst uit zal zien en als zodanig zijn we allemaal verantwoordelijk voor het vormgeven van onze toekomst.”
Voor advies op maat over het integreren van ESG-factoren in uw vastgoedinvesteringen neemt u contact op via info@longevity.co.uk