15 januari 2023
Oude industrieterreinen worden doorgaans omschreven als braakliggende, vervuilde en verwaarloosde terreinen die vaak worden gezien als een “stedelijk probleem”. Dit vanwege de mogelijke complicaties en kosten die moeten worden gemaakt om zulke gebieden na jaren van inactiviteit weer nieuw leven in te blazen. Het herontwikkelen van dit soort gebieden biedt echter vele voordelen voor ontwikkelaars, het milieu en lokale gemeenschappen ten opzichte van het ontwikkelen van greenfields. Daarom wordt de herontwikkeling van oude industrieterreinen steeds aantrekkelijker.
Herontwikkeling van oude industrieterreinen: de voordelen
Voormalig industrieterreinen zijn vaak geschikte locaties voor nieuwe ontwikkelingen, omdat deze doorgaans in bebouwde omgevingen liggen waar infrastructuur voor voetgangers, toegang tot transportwegen, nabijgelegen commerciële gebieden en gemengd landgebruik aanwezig zijn. De herontwikkeling van braakliggende terreinen kan de druk op bestaande infrastructuur voor regenwater en vervoer aanzienlijk verlichten en daarmee extra kosten én koolstofemissies helpen voorkomen.
De bodem van industriegebieden is vaak vervuild met zware chemicaliën, en blootstelling hieraan kan leiden tot ernstige gezondheidsrisico’s. Daarom kan het saneren van dergelijke terreinen het milieu in het gebied en de gezondheid van omwonenden verbeteren.
Door het hergebruiken van braakliggend industrieterrein, hoeven er minder ‘nieuwe’ gebieden te worden ontwikkeld, waarvan de ontwikkelings- en infrastructuurkosten vaak hoger zijn. Daarnaast worden groene gebieden behouden, en wordt uitbreiding van het stadsoppervlak voorkomen.
Investeringen in herontwikkelde industrieterreinen worden doorgaans vrij snel gecompenseerd door bedrijven aan te trekken en banen te creëren. Dit zorgt voor een positief effect op de lokale economie, en hiermee worden veiligere wijken gecreëerd. Laatstgenoemde is bijzonder belangrijk omdat de bevolkingsgroepen die het dichtst bij industriegebieden wonen doorgaans kwetsbaar zijn en een l inkomen hebben.
Klimaatbewuste beslissingen voor het herontwikkelen van oude industrieterreinen
Gezien de groeiende urgentie om te verduurzamen wordt het steeds belangrijker om bij elke vastgoedbeslissing duurzaamheid voorop te stellen. Net als andere duurzame initiatieven kan de herontwikkeling van oude industrieterreinen steden helpen hun klimaatdoelstellingen te bereiken. Uit een recente studie blijkt dat herontwikkeling van oude industrieterreinen een jaarlijkse broeikasgasreductie tot wel 14% kan opleveren. Daarnaast is het belangrijk om klimaatadaptatie maatregelen te nemen bij deze herontwikkelingen, vooral gezien de kwetsbaarheid van omwonenden. Deze bevolkingsgroepen zullen naar verwachting het zwaarst worden getroffen door klimaatrampen omdat zij niet over de middelen beschikken om op dergelijke omstandigheden te reageren.
Bij het aanpassen aan klimaatverandering, moet gekeken worden naar de gevolgen hiervan op de locatie en de omgeving. Hierbij wordt rekening gehouden met factoren als zeespiegelstijging en overstromingsgevaar, de impact van stijgende temperaturen op de toxiciteit van verontreinigende stoffen op de locatie, of het vinden van het juiste type vegetatie op de locatie voor wanneer de klimaatomstandigheden verslechteren. Dit kan worden gedaan in de beginfase van het ontwikkeltraject, door middel van risicobeoordelingen en milieubeoordelingen van de locatie. Dergelijke evaluaties vergemakkelijken het nemen van toekomstige beslissingen met betrekking tot ruimtelijke ordening, bestemmingsplannen en bouwvoorschriften die de veerkracht van het gebied vergroten.
Een andere factor waarmee rekening moet worden gehouden is of het bestaande terrein onbebouwd is, of dat er nog objecten of gebouwen staan die gerenoveerd of gesaneerd moeten worden. Dit is belangrijk omdat bij de herontwikkeling van een leeg industrieterrein of het transformeren van een bestaand industrieterrein minder broeikasgassen uitgestoten worden dan wanneer het gesloopt wordt. De winst is vooral te linken aan het type apparatuur dat gebruikt wordt, en het voorkomen van activiteiten waarbij veel CO2 vrijkomt, zoals het verplaatsen van puin. Een andere milieuvriendelijkere activiteit is deconstructie van panden op het terrein, omdat hierbij de onderdelen van het gebouw stuk voor stuk uit elkaar worden gehaald. Op deze manier kan materiaal zelfs worden hergebruikt en zijn dus minder grondstoffen nodig voor nieuwe bouwprojecten.
Een cruciaal aspect van de revitalisering van oude industrieterreinen is de sanering van bestaande terreinen. Dit proces kan ook klimaatbestendigheid vergroten, door rekening te houden met milieu impact door de bodem te behandelen, het verwijderen van verontreinigende stoffen, afvalproductie te verminderen, hernieuwbare energiebronnen te gebruiken en het materiaalgebruik te optimaliseren.
Het is belangrijk om te erkennen dat de sanering van oude industrieterreinen een tijdrovend proces is. Daarom kan de ontwikkeling van een tijdelijke functie voor het terrein het verval ervan tegengaan en de negatieve gevolgen van zware weersomstandigheden voorkomen, voordat het wordt gesaneerd en herontwikkeld. Dit kan gebeuren door de aanleg van gemeenschappelijke tuinen, boerenmarkten, het gebruik van het terrein voor openbare evenementen of zelfs de aanleg van tijdelijke parken.
In de laatste fase van de bouw of herstel moet rekening worden gehouden met groene infrastructuur om emissies te beperken en de veerkracht van de nieuwbouw te vergroten. Hierbij kan worden gedacht aan groene dakbedekking, stedelijke boom tuinen, opvang van regenwater, omleiding van regenpijpen, bioschermen, waterdoorlatende bestrating en de integratie van energie-efficiënte methoden. Door deze ingrepen kan negatieve impact op het klimaat worden geminimaliseerd en kan de veerkracht van de gebouwen worden vergroot.
Uiteindelijk kan de toepassing van klimaatgerichte methoden voor de revitalisering van oude industrieterreinen essentieel blijken, niet alleen voor de beperking en aanpassing op klimaatverandering, maar ook voor het opbouwen van veerkrachtige gemeenschappen door het creëren van gezondere omgevingen en het verbeteren van de toegankelijkheid. Dit is ook gunstig voor groene investeerders die de economische omstandigheden van gemeenschappen zien verbeteren na revitalisering, wat resulteert in een hoger financieel rendement.
Hoe kan Longevity Partners u helpen?
Bij Longevity Partners kunnen we u helpen klimaatvriendelijke beslissingen te nemen door de klimaatrisico’s voor uw assets te identificeren en te kwantificeren en relevante aanbevelingen en strategieën voor te stellen. Wij bieden ook expertise over duurzame ontwerpbenaderingen en groene bouwcertificaten voor gebouwen in aanbouw die de klimaatimpact van uw vastgoed kunnen helpen verminderen. Meer informatie over onze diensten vindt u hier.
Bronnen:
Climate change mitigation potential of contaminated land redevelopment: A city-level assessment method. Available From: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0959652617323648
Climate smart brownfields manual. Available from: https://www.epa.gov/sites/default/files/2021-06/documents/final_climate_smart_brownfields_manual_6-10-21_508_complaint.pdf
Brownfield redevelopment as a measure for climate changes mitigation. Available from: https://www.researchgate.net/publication/270273854_Brownfield_redevelopment_as_a_measure_for_climate_changes_mitigation
The management of brownfield redevelopment. Available from: https://documents1.worldbank.org/curated/en/754171468295822120/pdf/550090WP0P118011PUBLIC10brownfields.pdf
Environmental benefits of brownfield redevelopment. Available from: https://www.epa.gov/sites/default/files/2021-01/documents/environmental_benefits_of_brownfields_redevelopment_final_560-r-20-001_-_508_compliant_0.pdf
Demolition vs deconstruction. Available from: https://sustainable-earth.org/demolition-vs-deconstruction/
Redeveloping brownfield land and public health. Available from: https://apolitical.co/solution-articles/en/redeveloping-brownfield-land-and-public-health
4 key benefits of brownfield redevelopment. Available from: https://www.fehrgraham.com/about-us/blog/4-key-benefits-of-brownfield-redevelopment-fg