18 juni 2018
In de laatste twee decennia staat duurzaamheid in de vastgoedsector centraal. Het verband tussen duurzame activa en een zogenaamde ‘groene premie’ blijft enigszins zaligmakend, maar er zijn overtuigende aanwijzingen voor het bestaan van een ‘bruine korting’. Hoewel onderzoek suggereert dat de meest duurzame bedrijven op financieel vlak beter presteren, zijn operationele kostenbesparingen in verband met efficiëntieverbeteringen en hernieuwbare energie duidelijk zichtbaar voor iedereen.
Maar met een duizelingwekkend aantal certificeringsregelingen en benchmarks weten bedrijven vaak niet welke de meeste waarde aan hun investeringen zullen geven. Gezien de strengere regelgeving, druk van investeerders en problemen rond hulpbronnenschaarste, moeten beslissingen worden genomen, en snel.
De rol van BREEAM In-Use voor vastgoedportfolio’s
Grote vastgoedbedrijven hebben meestal grote, gevarieerde portfolio’s die soms zelfs meerdere landen beslaan. Om deze portfolio’s te beheren, gebruiken ze vaak gecentraliseerd governancebeleid dat sociaal en milieubeheer van al hun activa bevordert.
Aangezien de activa echter vaak in type, grootte, functie en geografische locatie verschillen, ontstaat er een kloof tussen de portfoliobrede doelstellingen en de werkelijke prestaties van de afzonderlijke activa. Ik stel dat BREEAM In-Use kan worden gebruikt om deze prestatiekloof te dichten, waarbij eigenaren en gebruikers een duidelijke en effectieve manier krijgen om hun portfolio’s te beoordelen, in de gaten te houden en er waarde aan toe te voegen.
Wat is BREEAM In-Use?
BREEAM In-Use is een certificeringssysteem dat wordt gebruikt om de duurzaamheidsprestaties van bestaande utiliteitsgebouwen te beoordelen. Het beoordelingsinstrument, dat in 2009 werd geïntroduceerd door de Building Research Establishment (centrum voor bouwkunde), werd gebruikt om meer dan 10 miljoen m2 interne bouwruimte in meer dan 30 landen te beoordelen en heeft zichzelf bewezen als de meest gebruikte certificering voor bestaande gebouwen (zie figuur 1).
Afbeelding 1: Het wereldwijde bereik van de BREEAM In-Use-certificering
BREEAM In-Use-beoordelingen worden door een beoordelingssysteem met zes sterren onderverdeeld, van een score van aanvaardbaar tot uitstekend, zoals weergegeven in figuur 2 hieronder.
Figuur 2: Het BREEAM In-Use beoordelingssysteem
In tegenstelling tot de meeste gebouwcertificeringen, zijn er geen vereisten en hoeven gebouwen niet noodzakelijkerwijs ‘groen’ te zijn om te worden gecertificeerd. Dit is van cruciaal belang bij het vaststellen van een portfoliobrede waarborg voor activa die aanzienlijk verschillen op het gebied van milieuprestaties.
Redevco en VIA Outlets zijn twee grote vastgoedfondsen die de waarde van een dergelijke aanpak al hebben ingezien doordat ze hun volledige portfolio’s door BREEAM In-Use hebben laten beoordelen. Tot op heden blijkt uit statistieken dat de certificering voornamelijk wordt gebruikt om winkel- en kantoorgebouwen te beoordelen, waarbij de meeste activa de score ‘Good’ behalen.
De structuur en voordelen van BREEAM In-Use
BREEAM In-Use kan door de driedelige structuur worden toegepast voor de beoordeling van: (1) de feitelijke prestaties van activa, (2) het beheer van activa en (3) de huurders. De regeling verzamelt gegevens in negen belangrijke duurzaamheidscategorieën. Na de initiële certificering ontvangen de activa niet alleen een definitieve score voor elk onderdeel, maar ook een score voor elk van de negen hoofdcategorieën (zie figuur 3).
Figuur 3: Het BREEAM In-Use scoresysteem
De negen hoofdcategorieën kunnen worden gebruikt als KPI’s om de milieuprestaties van activa in de loop van de tijd te benchmarken en te volgen. Ditzelfde idee kan worden uitgebreid om niet alleen de prestaties van activa in de loop van de tijd te volgen, maar ook die van een volledig portfolio. BREEAM In-Use biedt vastgoedeigenaren dus een gestandaardiseerde methode voor het beoordelen van de prestaties van verschillende gebouwen zodat ze kunnen vaststellen welke activa onderpresteren, verbeteringsplannen kunnen implementeren en zelfs de prestaties van hun vermogensbeheerders kunnen beoordelen.
Bestaande activa die zijn gecertificeerd met de beoordeling ‘Very Good’ (of beter) voldoen ook aan Groenobligaties. Als gevolg hiervan vergroten vastgoedbedrijven die de BREEAM In-Use-certificering op hun portfolio’s toepassen niet alleen hun veerkracht, maar openen ze ook de deur naar een breder scala aan investeringstypen.
“Naarmate de business case voor externe BIU-certificering van vastgoed duidelijker wordt, zien we dit de norm worden voor verantwoordelijke investeerders, en een belangrijke rol spelen in ESG-rapportage en transparantie”, zei James Fisher, Real Estate Lead (Hoofd vastgoed) voor BRE. “We zien nu een verhoogde vraag van de meer gebruikelijke activabezitters, maar daarnaast staat het uitbreiden naar meer activatypes en mogelijk meer nichemarkten altijd centraal, zodat ook hier waarde kan worden gecreëerd met behulp van BREEAM. Om dit met een voorbeeld te illustreren, zijn we nu in staat commerciële laboratoriumruimten met de regeling te certificeren, waardoor de bloeiende vastgoedmarkt voor farmaceutica en biowetenschappen kan profiteren van de degelijke basiswetenschappen van BRE op het gebied van gebouwprestaties”.
Het toekomstige belang van BREEAM-In Use
BREEAM In-Use is een internationaal erkende externe accreditatie die de activawaarde van een woning kan verhogen en tegelijkertijd verbeteringsplannen op activaniveau kan vaststellen. Deze voordelen zijn goed gedocumenteerd en blijven aantrekkelijk, maar laten de certificering in werkelijkheid onderbenut.
Op portfolioniveau kan BREEAM In-Use een uiterst effectief beheersinstrument zijn, dat een duidelijk stappenplan biedt waarmee de duurzaamheidsprestaties van het hele portfolio kunnen worden verbeterd en de toegang tot kapitaal kan worden verbeterd. Daarom zouden vastgoedbedrijven in de toekomst verder moeten kijken dan alleen de certificering, en de prestatiekloof moeten dichten door BREEAM In-Use toe te passen zodat ze hun volledige portfolio’s kunnen beoordelen, volgen en waarde eraan toe kunnen voegen.
door Alain KILAJIAN, Sustainability & Energy Consultant (consultant duurzaamheid en energie)
Neem voor meer informatie over duurzaam portfoliobeheer en BREEAM In-Use contact op met Longevity Partners via axk@longevity.co.uk.