7 december 2020
Met steeds strengere milieuregels, ambitieuze duurzaamheidsverplichtingen en veranderende consumptiepatronen van zakelijke gebruikers, betreden logistieke assets een nieuwe wereld. De groei van alternatieve brandstoffen, elektrische voertuigen en optimalisatie van transportstromen zal de transport gerelateerde CO2-uitstoot aanzienlijk verminderen, wat een directe impact heeft op de verdere ontwikkeling van logistieke magazijnen. De wereldwijde pandemie heeft het belang van logistieke gebouwen in onze economie gedemonstreerd. Ten opzichte van 2019 zijn de conversiepercentages voor e-commerce tussen de 3 en 13% gestegen. Hiermee werd de ontwikkeling van essentiële technische infrastructuur geforceerd, de overgang naar meer gedigitaliseerde toeleveringsketens versneld en de vraag naar moderne, efficiënte en duurzame magazijnfaciliteiten vergroot. Online-detailhandel vereist gemiddeld drie keer meer magazijnoppervlak en logistieke ruimte dan een traditionele toeleveringsketen. De komende weken zal in verschillende artikelen de toekomst van Logistiek verkend worden. Allereerst zal worden gekeken naar de rol van duurzaamheidscertificering van gebouwen en de praktische implicaties van het kiezen voor BREEAM of LEED. Vervolgens komen de VN-doelstellingen voor duurzame ontwikkeling aan de orde en waarom deze als uitgangspunt moeten dienen voor de logistieke magazijnen van morgen.
Groeiende vraag naar logistieke faciliteiten in heel Europa
De resultaten van een Prologis-enquête laten zien dat leveringen in heel Europa tijdens de hele COVID-19 uitbraak zonder grote verstoring door zijn gegaan. Slechts een klein deel (22%) van de logistieke operatoren heeft een daling van de activiteit gemeld als gevolg van een gebrek aan distributiegoederen of gedwongen sluitingen om veiligheidsredenen – die beiden van korte duur zijn. Daarentegen meldt een groter deel (38%) geen verandering of een toename van de activiteit . De laatste voorspellingen van Forrester geven aan dat de online detailhandel in 2024 17,8% van de totale detailhandelsverkopen in West-Europa zal vertegenwoordigen, vergeleken met 11,8% in 2019. Uitgaande van de industriestandaard van 75.000 m2 ruimte voor elke € 1 miljard die online wordt uitgegeven, duidt dit op de behoefte aan een extra 16,7 miljoen m2 aan logistieke faciliteiten in West-Europa om de komende vijf jaar te kunnen voorzien in de groei van online retail. Savills heeft sinds het begin van de lockdown-periode (maart 2020) ongeveer £ 2 miljard aan aanbiedingen op industrieel eigendom in Europa geregistreerd.
Deze versnelling zal naar verwachting doorzetten en de gerelateerde sectoren zullen exponentieel groeien. Logistieke investeringen zijn zeer veerkrachtig gebleken, zelfs in deze tijd van wereldwijde onrust. Door de internationale groei en het volume dat wordt vertegenwoordigd door logistieke assets, zal deze sector de hoogste ESG-normen moeten handhaven in vergelijking met andere assetklassen om duurzaam te kunnen blijven groeien.
ESG-normen voor logistieke assets – Niet alle normen zijn gelijk
Een manier om ESG-normen te ondersteunen, is door logistieke assets en duurzaamheidsactiviteiten te beoordelen aan de hand van normen en door langetermijndoelstellingen te ontwikkelen. Voor nieuwbouwprojecten zijn er twee internationaal erkende certificaten. BREEAM is ontwikkeld door de Building Research Establishment (BRE), en LEED wordt gereguleerd door de U.S. Green Building Council Inc. (USGBC). De twee hanteren een vergelijkbare aanpak in het aansturen op duurzame ontwikkelingen. Tegelijkertijd is hun aanpak echter heel verschillend. De LEED-norm is erg veeleisend met betrekking tot de “Minimum Indoor Air Quality Performance”. De ventilatie-eisen die door LEED gesteld worden zijn vaak onhaalbaar voor grote opslagfaciliteiten, wat een probleem oplevert voor magazijncertificering. Te veel ventileren van een magazijngedeelte van een logistiek gebouw, en daarmee energie verliezen, past niet bij geleverde inspanningen op het gebied van energiebesparing. De BREEAM-norm vereist daarentegen geen minimale ventilatiesnelheid om een bepaald certificeringsniveau te bereiken. Ook vereist de LEED-norm het bemeteren van water- en energieverbruik voor alle niveaus van certificering, terwijl BREEAM deze vereisten alleen beoordeeld voor het certificeringsniveau “Very Good”. Hoewel de vereisten van LEED-certificering strenger lijken, beoordeelt BREEAM dezelfde noodzakelijke onderdelen door middel van credits, waarbij de gedetailleerde evaluatie aan een betrokken adviesbureau wordt overgelaten (Dit maakt het makkelijker om de beoordeling per type gebouw aan te passen aan de betreffende situatie).
Dergelijke certificeringen kunnen gepaard gaan met bijvoorbeeld BiodiverCity® of WELL labels. Het BiodiverCity® label levert op maat gemaakte oplossingen voor gebouwen die gericht zijn op het bevorderen van biodiversiteit, terwijl WELL hoogwaardige concepten van gezondheid en welzijn promoot. Het is bekend dat een goede, gezonde werkomgeving resulteert in betere prestaties, geluk en productiviteit van medewerkers. Het integreren van welzijnsprincipes in de nieuwbouw- of renovatiefasen van een gebouw kan daarom gebouwgebruikers alleen ten goede komen. Samen met het BiodiverCity® label (hier beschreven) hebben dergelijke certificaten een bewezen toegevoegde waarde voor assets, waarbij tevens de aantrekkelijkheid wordt verhoogd.
Logistieke Assets kunnen ESG-standaarden ondersteunen door toepassing van verschillende certificaten, maar ook door het behalen van de Net Zero Carbon-doelstellingen. Met de beschikbare ruimte op logistieke assets is het mogelijk om hernieuwbare energie op te wekken door middel van wind of zon. Het rendement van de assets zou daarmee ongeveer 15% bedragen, vergeleken met het huidige magazijnrendement van 4 à 5%. Slimme meettechnologie kan daarnaast het energieverbruik van bedrijven verlagen door energie verbruikende apparaten rechtstreeks op te laden met stroom afkomstig uit hernieuwbare energiebronnen (heftrucks bijvoorbeeld).
Longevity Partners heeft meer dan 10 jaar ervaring in afgifte van certificaten en ontwikkeling van Net Zero Carbon-strategieën. Longevity kan haar klanten helpen de juiste beslissingen te nemen en ervoor te zorgen dat logistieke portefeuilles voldoen aan de hoogst haalbare ESG-normen in de markt.
Afsluitende gedachten
Met de kennis van nu weten we dat ontwerp, constructie en exploitatie een belangrijke rol spelen in de levenscyclusanalyse van een gebouw. Echter zal het steeds moeilijker worden om aan de verwachtingen van een klimaatneutraal gebouw * te voldoen. Door de toename in automatisering zullen logistieke magazijnen meer energie gaan verbruiken. Een modern magazijn moet hierop inspelen door het energie-, afval- en waterverbruik te monitoren en te rapporteren met een cradle to grave-aanpak. Deze aanpak kan worden ontwikkeld als onderdeel van een Net Zero Carbon-Strategie.
Bij Longevity ondersteunen wij onze cliënten bij het handhaven van de beste praktijken op het gebied van groen bouwen door middel van relevante duurzame certificeringsregelingen. Investeerders hebben deze certificering nodig voor de aankoop of verkoop van assets, aangezien de economische aantrekkingskracht onmiskenbaar is. De doelstellingen van de energietransitie op wereldschaal dienen echter niet uit het oog te worden verloren. De focus van onze projecten worden daarom verlegd naar de meest ambitieuze doelstellingen / normen, in tegenstelling tot het “absolute minimum”. Daarom beperken we ons bij Longevity niet tot certificering van uw portefeuille, maar brengen we dit ook naar een hoger niveau en werken we met cliënten samen om te bepalen hoe oplossingen het beste kunnen worden geïntegreerd in een ESG-strategie, gericht op de lange termijn.
* Een Net Zero Carbon footprint verwijst naar het vermogen om de uitstoot aanzienlijk te verminderen en / of aanhoudende uitstoot te compenseren waardoor netto geen CO2-uitgestoten wordt.