21 augustus 2019
De impact van klimaatverandering veroorzaakt een toename van de gemiddelde mondiale temperaturen, afwijkende neerslag (meer intense regenval of droogte) en zeespiegelstijging. Deze veranderingen zullen naar verwachting leiden tot frequentere en intensere hittegolven, droogte en overstromingen, die naar verwachting in 2050 in elke grote Europese stad zullen toenemen.
De vastgoedsector is verantwoordelijk voor ongeveer 40% van het wereldwijde energieverbruik en 20-30% van de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen (BKG). Tot op heden is beperking daarom terecht de belangrijkste focus van de sector geweest, die onder grote druk heeft gestaan om de energie-efficiëntie te verbeteren en de uitstoot van broeikasgassen te verminderen tijdens het ontwerpen en beheren van nieuwe en bestaande commerciële voorraden.
De effecten van klimaatverandering vormen echter grote risico’s voor de commerciële vastgoedsector. Het is daarom cruciaal om inzicht te krijgen in potentiële veranderingen en het beheer van investeringen, activa en bedrijven om de blootstelling aan deze risico’s te verminderen. Naar schatting zal bouwschade een kwart van de aan klimaatverandering gerelateerde verliezen vertegenwoordigen en is voor ongeveer 2,5% van alle vastgoedinvesteringen passende aanpassingsmaatregelen nodig.
Inzicht in de risico’s voor uw portfolio
Dus wat zijn de klimaatrisico’s waarmee de vastgoedsector wordt geconfronteerd en wat zijn passende aanpassingsmaatregelen? Om deze vragen te beantwoorden, is het belangrijk te benadrukken dat klimaatrisico extreem locatiespecifiek is. Aanpassing is afhankelijk van de blootstelling van een stad en de gevoeligheid voor een bepaalde reeks bedreigingen. Daarom moeten aanpassingsmaatregelen ook worden aangepast aan de plaatselijke omstandigheden. Enkele van de grootste risico’s zijn:
1. Oververhitting
De wereld wordt warmer. De wereldgemiddelde temperatuur zal naar schatting met 1-3 graden Celsius boven het niveau van 1990 stijgen, wat in de zomer tot oververhitting in gebouwen kan leiden. Dit zal waarschijnlijk leiden tot ongemak en mogelijk bijbehorende verminderingen van de productiviteit, evenals meer vraag naar kunstmatige koeling, met extra kapitaal- en bedrijfskosten. Productiviteit is moeilijk te meten. Oververhitting buiten beschouwing laten bij het verminderen van de productiviteit is nog moeilijker. Uit onderzoek blijkt echter dat zelfs bescheiden stijgingen boven de 22 oC (te weten de optimale temperatuur voor productiviteit) kunnen leiden tot een productiviteitsverlaging van 10-20%. Bovendien bleek uit een onderzoek van de Sustainable Energy Research Group (Onderzoeksgroep Duurzame Energie) die gebouwen en gevels beoordeelden op kwetsbaarheid voor klimaatverandering, zelfs dat verschillende gebouwen in de commerciële sector in de toekomst onbewoonbaar zouden kunnen worden wanneer geen aanvullende energie-intensieve koelapparatuur zou worden gebruikt.
Groene daken kunnen de temperatuur van het dakoppervlak en de omgevingslucht verlagen. Onderzoek heeft aangetoond dat groene daken het stedelijke hitte-eilandeffect tegen 2050 kunnen halveren. Deze vegetatielagen kunnen op verschillende gebouwen worden geïnstalleerd, van industriële installaties tot particuliere huizen.
2. Regen en overstromingen
Als gevolg van zeespiegelstijging en verhoogde neerslag, heeft het IPCC overstromingsrisico’s in rivier- en kustgebieden vastgesteld. Stedelijke gebieden zijn bijzonder kwetsbaar voor blootstelling aan overstromingen, als gevolg van slechte afvoersystemen, die leiden tot hoge kosten door waterschade zoals reparaties aan de externe structuur en bezettingsverlies. De kosten voor natuurrampen en overstromingen in 2017 waren inderdaad $ 306 miljard. Dit is bijna het dubbele van de kosten van 2016. En de kosten die alleen al met overstromingen gepaard gaan, zullen in 2050 naar verwachting met £ 1 biljoen stijgen. De waarde van commercieel vastgoed gelegen in laaggelegen gebieden (bijv. havenzijde, rivierzijde en uiterwaarden) kunnen in waarde dalen en minder huur opbrengen. Verzekeringspremies zullen in dergelijke gebieden waarschijnlijk ook aanzienlijk stijgen. In deze gevallen is aanpassing van cruciaal belang om vastgoed minder snel bloot te stellen aan de risico’s van verzekeringsverplichtingen.
Aanpassingsmaatregelen voor overstromingen variëren van fysieke veranderingen zoals het verhogen van essentiële infrastructuur boven overstromingsgevoelige gebieden en de ontwikkeling van duurzame afvoersystemen om regenwaterafvoer te beheren tot een groter bewustzijn door middel van overstromingskaarten en -zonering.
3. Wind- en stormschade
Kans op storm valt ook onder onvoorspelbare weerpatronen. Hoewel bezorgdheid over de opwarming van de aarde zich vaak richt op stijgende waterstanden en de dreiging van overstromingen, moet de impact van andere meteorologische gebeurtenissen zoals harde wind niet worden genegeerd. Klimaatverandering zal naar verwachting de frequentie en intensiteit van stormen verhogen, wat zware schade aan vastgoed en infrastructuur kan veroorzaken. In het VK wordt verwacht dat de zelfs de minimaal verwachte opwarming van de aarde, met slechts 1,5 °C, in delen van het land de kosten als gevolg van vernielingen door windstormen met meer dan een derde zal verhogen. De totale kosten van windstormen bedragen momenteel gemiddeld ongeveer £ 1 miljard per jaar, wat eigenlijk hoger is dan de kosten door overstromingen in het VK en een grote reden tot bezorgdheid voor de Vereniging van Britse verzekeraars. Windbelastingen op gebouwen kunnen worden verminderd door geschikte raamontwerpen en schokbestendige bouwmaterialen.
Veerkracht opbouwen door aanpassing van de organisatie
Aanpassing aan klimaatverandering heeft betrekking op het opbouwen van veerkracht[1] en het verminderen van kwetsbaarheid Dit betekent dat investeerders worden gemobiliseerd en bestaande financiële stromen worden omgeleid. In april 2017, heeft de EU een nieuwe richtlijn betreffende de rechten van aandeelhouders aangenomen, op grond waarvan verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen hun engagementbeleid openbaar moeten maken, zodat investeringsstrategieën transparanter worden. De richtlijn oppert de mogelijkheid dat EU-aandeelhouders op de hoogte zullen zijn van, en daarom gemakkelijker afstand kunnen doen van alle ondernemingen waarin wordt geïnvesteerd die inbreuk maken op de mensenrechten, betrokken zijn bij ontbossing of actief klimaatverandering in de hand werken. Tegelijkertijd heeft het Climate Bonds Initiative marktnormen ontwikkeld voor groenobligaties en biedt het certificering voor investeringen die bijdragen aan het aanpakken van klimaatverandering11.
Europese landen voeren verplichte nationale rapportagesystemen in en Frankrijk is een pionier in deze beweging. De Franse wet inzake energietransitie voor groene groei (of de Energietransitiewet) vereist dat investeerders in hun investeerdersbeleid vermelden hoe zij rekening houden met ESG-criteria en koolstofgerelateerde aspecten. Andere verplichte nationale rapportagevereisten bestaan momenteel niet in Europa. Richtlijnen voor het rapporteren van klimaatrisico’s veranderen, maar inzicht krijgen in het risico van klimaatverandering en het nemen van geïnformeerde investeringsbeslissingen blijft voor investeerders een uitdaging.
Maak uw vastgoedportfolio toekomstbestendig
Met het oog op de toekomst kunnen we beter geïnformeerde besluitvorming over investeringen verwachten, wat waarschijnlijk zal leiden tot het vermijden van vastgoedontwikkeling in kwetsbare gebieden, omdat investeerders stoppen met het beschikbaar stellen van financiering en verzekeringspremies te hoog worden. Er is vooruitgang geboekt op het gebied van de rapportage van klimaatrisico’s door de publicatie van aanbevelingen van de Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD: Taakgroep Klimaatgerelateerde financiële informatie) in juni 2017. Bedrijven zijn verplicht om klimaatrisico-informatie op te nemen in bedrijfsdossiers om investeerders te helpen beter geïnformeerde beslissingen te nemen over klimaatrisico’s. Eind 2017 hadden meer dan 240 bedrijven, met een gecombineerde marktkapitalisatie van meer dan $ 6,3 biljoen, publiekelijk hun steun uitgesproken voor de TCFD-aanbevelingen. In Europa zijn bedrijven in het VK en Duitsland het meest bereid klimaatrisico’s bekend te maken in overeenstemming met de TCFD-richtlijnen.
De vastgoedsector wordt door de TCFD vermeld als een van de sectoren met de grootste kans op aanzienlijke klimaatgerelateerde financiële gevolgen, en daarom een van de sectoren die het meeste voordeel zou halen uit aanvullende begeleiding. Longevity Partners biedt ondersteuning door de lancering van onze Climate Adaptation Service Line (Servicelijn Klimaataanpassing). We bieden onze klanten begeleiding gedurende het hele aanpassingsproces aan klimaatrisico, van het identificeren van de belangrijkste risico’s voor hun activa tot het vinden van de meest geschikte aanpassingsmaatregelen.
– We stellen de belangrijkste bedreigingen op het gebied van klimaatverandering vast waarmee de activa van onze klanten te maken krijgen, met behulp van wetenschappelijke indicatoren en actuele milieugegevens
– We identificeren ruimtelijke hotspots van klimaatrisico om toekomstige en bestaande activa toe te wijzen met behulp van de meest actuele GIS-tools
– Onze experts adviseren klanten over de haalbaarheid en kosten van aanpassingsmaatregelen
– Wij adviseren klanten over de meest actuele technologieën om aan te passen aan het klimaatveranderingsrisico
– We bieden kostenbesparende analyses door innovatieve aanbevelingen
[1] Veerkracht wordt gedefinieerd als het “vermogen van sociale, economische en milieusystemen om een gevaarlijke gebeurtenis, trend of verstoring het hoofd te bieden, en op een manier te reageren of te reorganiseren dat de essentiële functie, identiteit en structuur wordt behouden, maar ook het vermogen om aan te passen, te leren en te transformeren behouden blijft” (GGFC, 2017)