11 augustus 2022
De wereld heeft niet veel tijd meer om de ergste gevolgen van de klimaatverandering te beperken. Als we de gevolgen van extreme temperatuurstijgingen, steeds frequentere en ernstigere natuurrampen en biodiversiteitsverlies (naast andere problemen) willen vermijden, moet de wereld tegen het midden van de 21e eeuw haar doelstellingen inzake koolstof-uitstoot bereiken. Om ervoor te zorgen dat dit gebeurt, zal vanaf nu tot 2050 elk jaar een zeer grote hoeveelheid kapitaal nodig zijn dat aan duurzame investeringen wordt besteed. Dit vergt een heroriëntering van de kapitaalstromen naar duurzame investeringen, en vooruitgang op dit gebied zal een duidelijke synthese tot stand brengen tussen ESG en financiering in het algemeen.
In monetaire termen wordt geschat dat de komende tien jaar elk jaar 6,3 biljoen dollar in klimaatgerelateerde investeringen moet worden gestoken om op koers te blijven met het koolstofarm maken van onze economie; de particuliere sector moet 70% van de directe investeringen voor zijn rekening nemen die nodig zijn om de streefcijfers voor een koolstofvrije economie te halen. Er is nog veel ruimte voor verbetering in de bouwsector, aangezien deze is goed voor bijna 40% van de wereldwijde koolstofemissies. Om deze sector op één lijn te brengen met het Parijs-akkoord, moeten tegen 2030 alle nieuwe gebouwen worden gebouwd met energiesystemen die koolstofneutraal zijn, en moeten bestaande gebouwen worden aangepast om dezelfde norm te halen in een tempo van 5% per jaar. Vertraging bij de verwezenlijking van deze doelstellingen kan in de komende acht jaar leiden tot extra directe kosten van 2,5 miljard dollar voor de sector.
Er bestaan uiteenlopende schattingen over het cumulatieve prijskaartje van de transitie-investeringen die nodig zijn om de gebouwde omgeving koolstofvrij te maken. Desondanks kan men het erover eens zijn dat er een aantal economische stimulansen zijn, zowel op korte als op lange termijn, die deze vorm van investering de moeite waard maken. In puur monetaire termen zullen investeringen in het koolstofarm maken van de gebouwde omgeving op langere termijn productiviteitswinst opleveren, variërend van directe besparingen door efficiëntere energiesystemen en bouwmaterialen, tot een relatieve stijging van de huur- en winkelwaarde. Indirect zullen gerichte investeringen om de doelstellingen van het Parijs-akkoord te halen voor een investeerder leiden tot een vermindering van het overgangs- en afhankelijkheidsrisico op het niveau van de individuele assets, waardoor een investering over een periode van 10 jaar rendabeler wordt.
Bovendien zijn er steeds meer en strengere vormen van openbaarheid, koolstofboekhouding en doelstellingen die langzaam maar zeker verplicht worden voor alle bezitters van verschillende activa. Het mitigeren van overgangsrisico’s door te anticiperen op toekomstige regelgeving, die wordt aangestuurd door staten en supernationale instellingen die de vereisten met betrekking tot openbaarheid hebben aangescherpt en de koolstofovergang stimuleren met financiële instrumenten, zal een must zijn voor deelnemers in de vastgoedsector.
Vanuit het oogpunt van de emittent is de steeds grotere invloed van duurzaamheid op de besluitvorming in de vastgoedsector deels toe te schrijven aan het feit dat leiders de positieve impact van ESG-prestaties op hun kapitaalkosten erkennen, die in de MSCI World Index voor ESG-leiders 0,4% lager ligt dan voor achterblijvers. De veranderingen in de regelgeving en de strengere openbaarheidsnormen, evenals de lagere kapitaalkosten, hebben de vraag van de hele markt naar investeringen in klimaatveranderingsmitigatie- en -adaptatieprojecten doen toenemen, en duurzame financiering door de privésector zal een integrerend deel uitmaken van het streven van de sector om tegen 2050 een klimaatneutraal te zijn.
Groene obligaties en leningen: ontsluiten van waarde uit duurzame assets
Groene obligaties en groene leningen zijn vastrentende schuldinstrumenten met een ingebouwde governancestructuur, die voorschrijft dat de opbrengsten moeten worden gebruikt voor projecten met positieve milieu- en/of sociale resultaten. (Groene leningen vereisen ook onafhankelijke verslaglegging en vaststelling van doelstellingen). Ze zijn een steeds populairder instrument in de vastgoedmarkt, welke wordt gebruikt om te profiteren van nieuwe ontwikkelingsprojecten van hoge kwaliteit en van duurzaamheidsprojecten bij bestaande assets.
Volgens het Climate Bonds Initiative was eind 2021 wereldwijd in totaal 2,8 biljoen dollar aan groene, sociale, duurzame en overgangsobligaties (samen afgekort tot GSS+-obligaties) opgehaald. Het uitgiftetempo is jaarlijks gestegen, waaruit blijkt dat de particuliere sector ontvankelijk is geworden voor deze vraag – de uitgifte van GSS+-obligaties is in 2021 met 46% gestegen ten opzichte van 2020. Met 16.000+ GSS+ schuldinstrumenten die cumulatief zijn uitgegeven tot eind 2021, zijn er veel voorbeelden van duurzame obligatie-emissies in de afgelopen jaren. In de vastgoedmarkt bijvoorbeeld heeft Digital Realty, een eigenaar van vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s) voor datacenters, groene obligatie-emissies gebruikt om energie-efficiëntie- en hernieuwbare-energieprojecten voor zijn datacenters te financieren en zo de energie-intensiteit en koolstofemissies sterk te verminderen. Canary Wharf Group heeft in april 2021 een tranche van £906,3 miljoen aan groene obligaties uitgegeven om specifiek zijn verbintenis te financieren zodat ze tegen 2030 klimaatneutraal kunnen leveren.
De Noord-Amerikaanse vastgoedsector is een uitstekend voorbeeld van de kracht van, en de vraag naar deze vorm van schulduitgifte; groene obligatieaanbiedingen waren goed voor 16,4% van al het kapitaal dat werd aangetrokken via REIT-schulduitgiftes in het land van Q1-Q3 2021. Verschillende vormen van duurzame obligaties hebben ook sterk aan populariteit gewonnen; aan duurzaamheid gekoppelde obligaties groeiden met een factor 10 op jaarbasis, terwijl groene obligaties in 2021 slechts 49% van de totale emissies uitmaakten. Hoewel dit aantoont dat de vraag naar deze schuldinstrumenten exponentieel is gestegen, bewijst het ook dat om aan het aanbod te voldoen de ESG-schuldmarkt is verwaterd met transacties die maar net voor duurzaam doorgaan. Naarmate de markt het tekort aan duurzame schuldinstrumenten van de hoogste kwaliteit inhaalt, zal de mogelijkheid om groene obligaties en leningen van hoge kwaliteit te financieren of uit te geven die een Second Party Opinion-test doorstaan, nog meer in trek komen bij vermogensbeheerders, vooral omdat we momenteel een periode van hogere rentevoeten tegemoet gaan.
De voordelen van GSS+-obligaties en -leningen voor emittenten
GSS+-schuldinstrumenten bieden toegang tot een grote hoeveelheid kapitaal dat op zoek is naar klimaatneutrale-financiering: vermogensbeheerders over de hele wereld hebben nu klimaatneutrale-doelstellingen voor hun gefinancierde emissies. Tegelijkertijd is er een toenemende vraag van klanten die hun geld op een duurzame manier aan het werk willen zetten. Bovendien zijn transitierisico’s opgenomen in de risicomatrix van elke vermogensbeheerder; zij hebben de fiduciaire plicht om investeringen in ‘stranded assets’, zoals gebouwen met een slechte energie-efficiëntie, te vermijden. Door beter te kijken naar potentiële duurzaamheidskwesties in beleggingen kunnen vastgoedvermogensbeheerders wanneer een goed presterend asset alleen maar goed scoort binnen deze kwesties, de kans benutten door een groene lening uit te geven.
Het uitgeven van duurzaam schuldpapier geeft de boodschap dat een organisatie zich concreet inzet voor het bereiken van duurzaamheid: dit is te danken aan de grotere transparantie tijdens het proces van uitgifte en gebruik van de opbrengsten, waardoor de relatie met investeerders wordt verbeterd. Dit geeft hen een duidelijker beeld van de projecten die met de lening worden gefinancierd en van de vooruitgang die in de loop van de tijd wordt geboekt op weg naar duurzaamheidsdoelstellingen.
Groene obligaties worden doorgaans verhandeld tegen hogere prijzen, die bekend staan als een “greenium”, waardoor de kapitaalkosten voor zowel ondernemingen als overheidsinstanties dalen. Dit is het gevolg van verminderde informatie-asymmetrie, verbeterde liquiditeit en een lager waargenomen risico voor beleggers. Groene leningen verlagen de kapitaalkosten voor emittenten nog verder indien zij bij de uitgifte overeengekomen duurzaamheidsdoelstellingen halen.
COVID-steun en fondsen ter beperking van de klimaatverandering die door centrale banken worden uitgegeven, koppelen het vrijkomen van triljoenen euro’s en ponden aan duurzaamheidsdoelstellingen: particuliere bedrijven die toegang willen krijgen tot dit kapitaal, dat voor hen gemakkelijk beschikbaar is en tegen een verlaagd rentetarief, moeten tastbare prestaties leveren die worden afgezet tegen een duurzame financiële transactie. Dit wordt op zijn beurt verkocht in de vorm van een obligatie en gekocht door banken.
Ook de SFDR, de EU-Taxonomie en de TCFD-vereisten dragen bij tot dit ‘greenium’: regelgeving voor duurzame financiering is opgesteld om ervoor te zorgen dat financiële stromen naar investeringen gaan waarmee de overgang naar een koolstofarme economie kan worden gefinancierd. Er is een beperkt aanbod van in aanmerking komende investeringen. Hierdoor wedijveren veel verschillende financiële marktdeelnemers, zoals pensioenfondsen, centrale banken en Real Estate Investment Trusts, om hun portefeuilles daarmee te vullen. Vooral nu, met de oprichting van artikel 8- en 9-fondsen (die onderworpen zijn aan de FRR-verordening), verhandelen fondsen groene leningen en obligaties tegen een premie in een poging om te voldoen aan de strenge regelgevingsvereisten die door de Europese verordening zijn vastgesteld.
Hoe wij u kunnen helpen uw weg te vinden op het gebied van duurzame financiering
De kans voor zowel emittenten als investeerders in de vastgoedsector om de voordelen van duurzame schuld te benutten is te groot om te negeren, zelfs in de huidige turbulente marktomstandigheden. Longevity Partners heeft de expertise in huis om u te begeleiden bij de uitgifte van duurzaam schuldpapier en het investeringsproces, en biedt diensten aan die het hele scala van GSS+ en traditionele duurzame financiering bestrijken.
Bij Longevity Partners omvatten onze diensten de ontwikkeling van Green Loan & Bond Frameworks, het uitvoeren van externe reviews en Second Party Opinions, de toetsing van potentiële groene leningen aan Green Loan Frameworks, en advies over de ontwikkeling van sustainable finance governance. Verder voeren we ESG-risicoscreenings uit op potentiële investeringen en werken we binnen onze diensten om markt- en beleidsbeoordelingen voor onze klanten uit te voeren, terwijl we advies geven over ESG-strategie en openbare publicaties. Neem vandaag nog contact op met ons team via info@longevitypartners.nl om te ontdekken hoe wij u kunnen helpen uw duurzaamheidsdoelstellingen te verwezenlijken.
Referenties:
Climate Bonds Initiative (2022) Climate finance is cheaper than catastrophic climate damages: IPCC’s Latest Report. Available at: https://www.climatebonds.net/2022/04/climate-finance-cheaper-catastrophic-climate-damages-ipcc%E2%80%99s-latest-report
Climate Bonds Initiative (2022) Sustainable Debt: Global State of the Market 2021. Available at: https://www.climatebonds.net/files/reports/cbi_global_sotm_2021_02f.pdf
Canary Wharf Group (2021) Canary Wharf Group Successfully Issues Multi-Tranche Debut Green Bonds. Available at: https://group.canarywharf.com/press-release/canary-wharf-group-successfully-issues-multi-tranche-debut-green-bonds-120421/
Deloitte (2020) Decarbonization of Real Estate: End-to-End Business Transformation. Available at: https://www2.deloitte.com/global/en/blog/responsible-business-blog/2020/decarbonization-of-real-estate.html
Digital Realty (2022) Green Bonds. Available at: https://www.digitalrealty.com/about/sustainability/green-bond
ICMA (2021). Green Bond Principles. Available at: https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/
LMA (2021) Guidance on Green Loan Principles. Available at: https://www.lsta.org/content/guidance-on-green-loan-principles-glp/ y
LMA (2018) Green Loan Principles: Supporting environmentally sustainable economic activity. Available at: https://www.lma.eu.com/application/files/9115/4452/5458/741_LM_Green_Loan_Principles_Booklet_V8.pdf
MSCI (2020) ESG and the Cost of Capital. Available at: https://www.msci.com/www/blog-posts/esg-and-the-cost-of-capital/01726513589#:~:text=Companies%27%20ESG%20profiles%20correlated%20with%20cost%20of%20capital&text=29%2C%202019.&text=In%20the%20MSCI%20World%20Index%2C%20the%20average%20cost%20of%20capital,even%20higher%20for%20MSCI%20EM.
Net Zero Carbon (2021) Decarbonisation delays in the real estate sector could cost businesses $2.5tr. Available at: Decarbonisation delays in the real estate sector could cost businesses $2.5tr (netzerocarbon.com)
S&P Global Market Intelligence (2021) Green bonds growing as a share of REIT debt issuance. Available at: https://www.spglobal.com/marketintelligence/en/news-insights/latest-news-headlines/green-bonds-growing-as-a-share-of-reit-debt-issuance-66559830
UKGBC (2020) Building the Case for Net Zero: A feasibility study into the design, delivery and cost of new net zero carbon. Available at: https://www.ukgbc.org/ukgbc-work/building-the-case-for-net-zero/
Zenghelis, D. (2021) What are the likely costs of the transition to a sustainable economy?. available at: https://www.economicsobservatory.com/what-are-the-likely-costs-of-the-transition-to-a-sustainable-economy
Zhang, R., Li, Y. and Liu, Y (2021). ‘Green bond issuance and corporate cost of capital’. Pacific-Basin Finance Journal, 69. Available at: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0927538X21001335